跳出成都看成都，外地人看成都樓市...

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

元旦結(jié)束，再次祝大家新年快樂吖。

今天從一位老家成都的杭州地產(chǎn)人視角，看成都樓市演變。

1??、成都樓市基本面與杭州的核心關(guān)聯(lián)：二者是本輪樓市調(diào)整最晚的二線城市（“避風(fēng)港”），均具備市場容量大、虹吸全省+全國購買力、產(chǎn)品內(nèi)卷的共性；

2??、成都樓市與杭州的關(guān)鍵差異：均價不足兩萬，價格跌幅小于杭州，整體門檻更低；

3??、成都樓市的核心市場能級：24年新房銷售額超2000億，25年前11月超1500億，是主流開發(fā)商必選投資城市（即便跌20%仍有1200億規(guī)模，3%-5%市占率即可養(yǎng)活城市公司）；

4??、行業(yè)共識一（調(diào)整階段）：成都樓市已進(jìn)入調(diào)整期，但對調(diào)整烈度存在分歧——悲觀派認(rèn)為補(bǔ)跌啟動，26年上半年或加速；樂觀派認(rèn)為房價基數(shù)低，大概率呈L型橫盤，跌幅不及廣深；

5??、成都樓市調(diào)整的關(guān)鍵時間線：24年926后市場爆發(fā)（新房二手房快速去化、漲價）→25年上半年開發(fā)商拿地溢價率高（樓面價上漲）→25年6月樓市走冷（速度快于杭州）→25年9月住宅新規(guī)（板率提至30%，限制偷面積）→置換鏈條受影響（二手房競爭力下降、流動性降低，拖累新房銷售）；

6??、行業(yè)共識二（紅藍(lán)海分化）：高端改善進(jìn)入紅海，剛需剛改成為藍(lán)海；

7??、高端改善紅海的核心邏輯：24年至今地價上漲→開發(fā)商被動做大戶型、定位高端改善（部分地塊被迫升級為豪宅）→25年1000萬+新房供應(yīng)超3000套，遠(yuǎn)超23年（1300套）、24年（1600套）銷量，供需失衡；

8??、需剛改藍(lán)海的核心邏輯：承接主城區(qū)外溢客戶，依托新規(guī)紅利（得房率相關(guān)）、低總價（300萬左右）優(yōu)勢，出現(xiàn)多個快速去化案例（龍泉、雙流、武侯新城等區(qū)域）；

9??、成都地產(chǎn)從業(yè)者的傳統(tǒng)心態(tài)：2018年后未經(jīng)歷長周期下行，依賴“卷產(chǎn)品”破局，存在驕傲/自負(fù)傾向；

、行業(yè)應(yīng)對核心建議：需重新審視“卷產(chǎn)品”能否對抗趨勢性資產(chǎn)回調(diào)；接受調(diào)整周期，通過復(fù)盤、提升客戶認(rèn)知破局，而非單純降價；

1??1??、成都樓市的核心底氣：全國除四大一線外，唯一新房年銷售額超1500億的城市，套數(shù)多、單價低、活躍度高；

1??2??、開發(fā)商的關(guān)鍵應(yīng)對方向：短期可通過扛財務(wù)成本對抗周期，長期核心是讓產(chǎn)品契合下一階段客戶需求；

1??3??、成都樓市的獨特優(yōu)勢：本地從業(yè)者形成“維護(hù)行業(yè)口碑”的共識，團(tuán)結(jié)性強(qiáng)，城市樓市內(nèi)核更穩(wěn)。

新的一年，房段子團(tuán)隊繼續(xù)專注于客觀立場的咨詢分析——