落戶限制大幅放寬，新一輪樓市支持政策或開啟

文｜鄧浩志

落戶限制將大幅放寬

近日，關于建立健全城鄉融合發展體制機制工作情況的報告已提請全國人大常委會審議。國務院明確未來五年推進城鄉融合發展的任務舉措中，將放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。

根據第七次全國人口普查，我國共有22個超大特大城市，其中城區常住人口在1000萬以上的為超大城市，共7個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都和天津。換言之，在這7座城市之外，全國絕大多數的城市落戶限制，都將取消或大幅放寬。

點評：

1、落戶放寬將釋放部分中小城鎮、農村人口進入較大城市購房的需求，這對樓市會起到一定的刺激效果。畢竟較大城市在醫療、教育等城市配套各方面都更優質，對中小城市人口的吸引力還是比較大的。

2、不同城市之間效果差異較大，受惠比較大的多為區域型中心城市，例如省會城市，或強二線城市，如杭州等。普通二線城市、三線城市經過最近幾年，已經基本取消落戶限制。更高級別城市松綁戶籍政策，反而可能產生虹吸效應，吸收掉這些中等城市的人口與消費力。

3、最終效果要看具體落地時間以及放寬力度。戶籍制度的變更會影響樓市需求，但戶籍政策調整不會以房地產市場需求作為主要考慮的因素。而且當前樓市的情況，單靠戶籍制度，也有“遠水救不了近火”的事實。

2025年最后一個樓市利好：個人買房滿2年對外銷售免征增值稅

財政部在12月31日發布關于個人銷售住房增值稅政策的公告。個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。

點評：

1、千呼萬喚的樓市利好終于出來了。這是2025年樓市最后一條利好消息，也很可能是新一輪穩樓市政策組合拳的一個全新開始。2025年下半年（準確說是4月份開始）樓市便一路低迷。到年底，管理層再次在若干重要會議上提出要穩樓市。此前也有各種潛在樓市利好的傳聞，也有大量專家學者提出了許多建議和意見，各地方也各自出臺了一些小的局部性的支持性政策。這次財政部針對房屋買賣下調增值稅，是全國性的政策。進入2026年，各部門（尤其財政、住建、央行等部門）或將陸續公布新的更多的支持樓市政策。

2、這次滿2年住房免征增值稅力度有限，對市場支持的效果一般。新政策和舊政策對比，2年以上免征的規則并沒有改變，只是不滿2年的交易，增值稅由之前的5%減少到3%。降幅是比較大的，對符合條件的住房交易，的確會起到大大降低稅負的效果。但二手房市場中，絕大多數交易的都是2年以上的房源（因為大家都想全額免稅），真正能夠享受到降低交易稅負的交易只是極少數的（估計不到1%）。所以能夠起到帶動市場的效果也比較輕微。