洛陽市城中村改造以購代建實施方案（修訂版）公布及政策要點總結

以下是《洛陽市城中村改造以購代建實施方案（修訂版）》最核心的政策要點總結...

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《洛陽市城中村改造以購代建

實施方案（修訂版）》政策要點總結

以下是《洛陽市城中村改造以購代建實施方案（修訂版）》最核心的政策要點總結：

政策核心機制與影響分析

一、核心目的與模式

根本目的：快速消化市場存量新房庫存，滿足拆遷安置需求，實現“去庫存、促穩定”。
核心手段：改變傳統新建安置房模式，用政府資金購買現有商品房用于安置。提供三種模式：

模式

核心特點

資金流向

房票安置

給拆遷戶發有價“房票”，限6個月內購買“房源庫”新房。

政府按合同付錢給開發商

自主購買

拆遷戶先拿購房資格，6個月內自選新房，政府統一付款。

政府按合同付錢給開發商

組織購買

政府直接批量購買整棟/片商品房用作安置房。

政府直接出資購買

二、關鍵機制設計

1. 定向去庫存：購買的房源必須是已取得預售證或房產證的商品房，直接將安置需求導入新房市場。

2. 強時效性：“房票”和“自主購買”資格有效期均為6個月，促使拆遷戶快速購房，形成集中購買力。

3. 資金閉環與安全：購房款均由政府實施主體直接支付至開發商資金監管賬戶，并全程監管，確保專款專用和項目交付。

4. 建立“房源庫”：各區建立合規房源池并公示，確保房源產權清晰、價格公開。

為鼓勵選擇“以購代建”，安置對象可享：

• 契稅減免：購房成交價不超過補償金額的部分，免征契稅。

• 教育保障：憑《商品房買賣合同》即可在新購房屋所在學區辦理子女入學，交付前仍保留原學區資格。

• 金融支持：可正常申請商業銀行貸款和公積金貸款。

• 對新房市場：直接創造政策性購買需求，是重磅利好，尤其有利于被納入“房源庫”的樓盤。

• 對二手房市場：購房需求被大量引向新房，可能導致二手房流動性進一步承壓。

• 整體效果：旨在為市場注入信心和資金，加速新房庫存去化，穩定房地產市場。

這份政策的核心邏輯是：通過政府信用和專項借款，將拆遷安置的剛性需求，轉化為市場上商品房的直接購買力，實現快速、定向去庫存。

《洛陽市城中村改造以購代建

實施方案（修訂版）》政策原文

洛陽市人民政府辦公室

關于印發洛陽市城中村改造

以購代建實施方案（修訂版）的通知

洛政辦〔2025〕60號

各城市區人民政府，市人民政府有關部門，各有關單位：

《洛陽市城中村改造以購代建實施方案（修訂版）》已經市政府第59次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

2025年12月24日

洛陽市城中村改造以購代建實施方案

（修訂版）

為貫徹落實黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩健康發展的重要精神，滿足城中村改造安置對象多元化安置需求，切實用好購買存量住房用作安置住房的相關政策，結合我市房地產市場存量商品房情況和城中村改造項目實際，現制定以下具體實施方案。

一、安置對象

列入我市城市區（含洛陽市城鄉一體化示范區，下同）城中村改造計劃項目涉及的安置對象，包括擬征遷需安置對象，已簽訂《征收安置補償協議》、未分房或未足額分房的安置對象。

二、安置方式和房源

在保持前期城中村改造新建安置房安置方式基礎上，根據上級專項借款使用要求，創新以購代建安置方式。具體包括房票安置、自主購買和組織購買商品住房三種模式。以購代建安置在全市城市區范圍內實施，購買房源為城市區范圍內已開工未銷售、且取得商品房預售許可證的住宅項目，或轄區內其他已取得不動產權證書、無產權糾紛的住房。各城市區可分別建立“房源庫”，房源信息在住房和城鄉建設部門門戶網站公示，入庫房源實行動態管理，建立退出機制，及時更新。堅持“群眾自愿、手續齊備、產權清晰、風險可控”，確保購買之后早分配、早安置。

三、房票安置模式

（一）房票使用規則。房票在全市范圍內實施，房票持有人為被征收房屋的所有權人；房票金額為安置對象房屋安置補償權益進行貨幣量化后的總金額，包括安置補償權益金額、政策性獎勵等；使用期限自核發之日起計算，最長不超過6個月；以上信息由使用房票安置的城市區匯總后，上報市住房和城鄉建設局（以下簡稱市住建局）統一制作核發。選擇房票安置的可在“房源庫”自主挑選購買的樓盤、戶型、面積，購房款不得低于房票金額的90%（購買多套房的可累計計算）。由房票持有人憑房票與開發企業簽訂《商品房買賣合同》。超過6個月未使用房票的，視為自行放棄，已核發的房票自動作廢，由轄區政府按照原征收補償安置方案妥善解決群眾安置問題。房票僅限于購買住宅使用，不得以任何形式轉讓，包括但不限于買賣、繼承、贈予、抵押、質押、非法套現等形式。

（二）房票結算流程。房地產開發企業持憑房票簽訂的《商品房買賣合同》，向各城市區城中村改造項目的實施主體（以下簡稱實施主體）申請資金劃撥。實施主體按規定撥付至房地產開發企業開設的資金監管賬戶，由城市區政府有關部門、實施主體、開發企業、銀行等共同加強資金使用全過程監管。

（三）其他事項。購房款超出房票票面金額的部分由房票持有人自行補足；若購房款未超出房票金額，房票票面金額與購房款的差額部分，由轄區政府按照原征收補償安置方案妥善解決群眾安置問題。

四、自主購買模式

（一）自主購買。對選擇自主購買的安置對象，由轄區政府組織核算安置對象房屋安置補償權益進行貨幣量化后的總金額，并簽訂自主購買協議。簽訂協議之日起，安置對象要在6個月內自主購買，并與開發企業簽訂《商品房買賣合同》，僅限于購買住宅。6個月內未確定的，視為自行放棄，由轄區政府按照原征收補償安置方案妥善解決群眾安置問題。

（二）集中代付。各城市區政府自行組織實施主體統一匯總安置對象自主購房情況，報市住建局備案后，由區實施主體集中代付至房地產開發企業開設的資金監管賬戶。

（三）其他事項。安置對象自主購買的住房價值不得低于貨幣量化后總金額的90%，超出總金額的部分由安置對象自行補足；若自主購買的住房價值未超出房票金額，房票票面金額與自主購買住房價值的差額部分，按照自主購買協議約定進行補償。

五、組織購買模式

（一）購買程序。購買工作由各城市區政府自行組織實施主體參與購買項目的成本審核、談判等具體工作，選定購買項目、制定購買方案，并報市住建局審核備案后，由各城市區實施主體作為購買主體具體實施。購買房源確定后，由實施主體與房地產開發企業簽訂商品房購買合同，由借款主體洛陽開元城市投資發展有限公司（以下簡稱開元城投）作為資金通道支付購買款。完成購買后，由轄區政府負責組織安置對象與房地產開發企業簽訂《商品房買賣合同》。

（二）購買標準及價格。被購買項目按原審批設計方案明確的標準或不低于城中村項目新建安置房建造標準建設。購買價格按以下原則：一是不超過綜合成本價和市場評估價；二是價低者優先并適當考慮交房時間、小區品質等因素，按議定程序公開競價磋商；三是購買過程中發生的價格評估和建設管理等費用一并計入購買成本。

（三）資金監管及項目管理。購買資金的支付和使用在市住建局指導下開展，由開元城投和區實施主體支付至房地產開發企業開設的資金監管賬戶。被購買項目的工程質量、進度、工程款支付和結算，由各城市區政府實施監管，直至項目竣工交付并配合辦結相關手續（包括竣工備案手續和不動產權證書辦理）。

（四）組織選房。各城市區政府要堅持選房面積與應安置面積相接近的原則，在尊重安置對象意愿的基礎上，編制房屋分配方案。對超出面積部分，安置對象按照購買價補足差價款；對分配不足部分，由轄區政府按照原征收補償安置方案妥善解決群眾安置問題。

（五）其他事項。整體購買的車位、儲藏間等配套資產由轄區政府組織制定處置方案，并及時公示，接受群眾監督。

六、優惠政策

（一）契稅優惠政策。安置對象選擇以購代建安置的，按照《河南省人民代表大會常務委員會關于河南省契稅適用稅率等事項的決定》中“因土地、房屋被縣級以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋權屬，選擇貨幣補償且成交價格不超過貨幣補償部分免征契稅，對超出部分征收契稅”的規定，享受稅收減免。

（二）教育保障政策。選擇以購代建方式選購商品住房的，可憑《商品房買賣合同》在新購房屋所在學區辦理子女入學手續；在新購房屋交付前，安置對象子女保留原被征收拆遷住宅片區所在學區的入學資格。

（三）稅費減免政策。對組織購買模式下的樓盤，符合棚戶區改造相關稅費優惠政策，按政策規定執行。

（四）金融支持政策。選擇以購代建安置，并簽訂《商品房買賣合同》的，可申請商業銀行貸款；符合公積金提取、貸款條件的，可申請公積金支持。

七、保障措施

（一）強化組織領導。以購代建工作在市住建局統籌領導協調下，各城市區政府是以購代建工作責任主體，負責政策宣傳、群眾動員工作，精準確定安置對象、安置模式，并簽訂征收安置補償協議，有序組織選房、分房，做好群眾思想工作和信訪穩定工作。

（二）完善工作機制。市住建局要定期加強會商，及時協調解決工作推進中遇到的矛盾和問題，確保以購代建工作高效有序開展。各相關職能部門要加強信息溝通與共享，特別是各城市區要及時向市住建、自然資源等部門報告以購代建涉及住宅信息情況，通過對房產交易和不動產登記系統對應房屋的鎖定，避免一房多賣。同時，要加強與新聞媒體聯動，不斷提高安置對象、房地產企業和金融機構對以購代建安置的認知度與參與度，確保把這項惠民生、促發展的好事辦好，實事辦實。

（三）加強監督管理。由市住建局牽頭，各城市區人民政府和相關職能部門要重點針對群眾關心的安置方式選擇、項目確定、房源準入、房源價格、資金核算等環節，加大監督管理力度，做好入庫價格與合同價格的對比，對惡意哄抬房價，捏造、散布房源緊張或者市場需求激增信息等行為的企業或個人，按照相關規定移交有關部門依法予以查處，同時終止其參與以購代建的資格，構成犯罪的，移交司法機關處理。

（四）規范行為秩序。參與以購代建工作的房地產開發企業應誠實守信、合法經營，嚴格按照約定的優惠幅度與購房人簽訂協議。對于弄虛作假、提供不實信息的，由住房和城鄉建設部門記入企業信用信息系統，并依法終止其參與資格，造成損失的應依法承擔賠償責任。各相關單位要嚴格執行政策標準，對通過各種方式套取以購代建專項借款資金，或者擅自突破政策標準，造成重大影響和損失的，以及拒不執行相關規定的，依法追究相關單位和人員責任。各城市區政府對安置對象嚴格審定，避免突破標準、騙取資格、套取資金等現象發生。

八、其他

（一）本實施方案自公布之日起施行，有效期兩年，《洛陽市城中村改造以購代建實施方案》（洛政辦〔2025〕4號）同時廢止。

（二）市住建局和各城市區人民政府可根據本實施方案自行制定實施細則，并組織實施。