住在云端，困在深谷：買超高樓層的業(yè)主進(jìn)退兩難

曾經(jīng)，“一覽眾山小”的超高層住宅是現(xiàn)代生活的重要象征。然而如今，不少樓齡漸長(zhǎng)的二三十層以上住宅，已逐漸暴露出各種隱患：外墻脫落、電梯故障、管道堵塞、電路老化、物業(yè)缺失等問(wèn)題不斷顯現(xiàn)，居住風(fēng)險(xiǎn)日益攀升。

與此同時(shí)，明顯的溫差、難以隔絕的灰塵以及臺(tái)風(fēng)、暴雨等極端天氣帶來(lái)的影響，也讓高層居住的舒適度大打折扣。

更令超高層業(yè)主感到無(wú)奈的是，隨著樓市進(jìn)入調(diào)整期，當(dāng)年高價(jià)入手的“豪宅”，現(xiàn)在大幅降價(jià)出售也鮮有問(wèn)津。

這使得他們陷入進(jìn)退兩難的窘境：若咬牙賣房，就要承受數(shù)十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)的損失；若繼續(xù)住下去，則不得不長(zhǎng)期面對(duì)各種不便，生活質(zhì)量不斷下滑。

從前令人向往的“站得高望得遠(yuǎn)”的云端生活，從夢(mèng)想逐漸變成“牢籠”……

文 | 楚樵

編輯 | 卓然

2018年，童欣在北京買下了人生的第一套房。房子是二手的，建于2003年。總高31層，她買的25層，兩室一廳，南北通透，建筑面積100平方米，套內(nèi)面積83平方米。

當(dāng)初看房的時(shí)候，她也看了幾個(gè)中低樓層，空間和格局都沒(méi)問(wèn)題，但是前后都有遮擋，感覺(jué)很壓抑。直到中介把她帶到現(xiàn)在的房子，她才有種豁然開(kāi)朗的感覺(jué)，當(dāng)即決定買下。

搬進(jìn)新家是夏天，高層視野遼闊，南北窗對(duì)流，穿堂風(fēng)吹過(guò)感覺(jué)很舒服。但是冬天一到，“災(zāi)難”就來(lái)了。

即便朝南的臥室與客廳，也是冷風(fēng)嗖嗖，朝北的房間更是風(fēng)聲鶴唳。有時(shí)，童欣聽(tīng)到獅吼般的狂嘯以為有七八級(jí)大風(fēng)，結(jié)果探頭往下看，樓下的樹(shù)尖紋絲不動(dòng)。

圖 | 童欣家的窗外

以前她覺(jué)得住得越高，噪音越小，住上高層之后她才知道聲音是往上跑的。童欣家離地鐵和快速路都很近，幾乎24小時(shí)處于被噪音干擾的狀態(tài)。

令她氣惱的還有電梯。運(yùn)轉(zhuǎn)了20多年，兩部電梯均已老化，動(dòng)不動(dòng)就出毛病。每次著急忙慌出門(mén)，進(jìn)了電梯要么關(guān)不上門(mén)，要么門(mén)關(guān)上了卻不動(dòng)彈，有時(shí)跺跺腳又好了。基本每一周，電梯門(mén)口都會(huì)立著檢修的牌子。

即便沒(méi)有電梯故障，趕上早晚高峰，每一層都要停，等待的時(shí)間也很長(zhǎng)。有一次，鄰居家孩子發(fā)高燒，等了10多分鐘電梯都沒(méi)上來(lái)。沒(méi)辦法，孩子爸爸抱著寶寶從25層跑了下去。

圖 | 童欣家的窗外

最讓童欣尷尬的一次，是下班回家鬧肚子，偏偏電梯怎么等都等不來(lái)。她急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，悄悄在心里開(kāi)罵。

跟朋友們聊天，才知道很多高層業(yè)主都有類似經(jīng)歷。

青島的大尹在高層住了有三年了。剛?cè)胱r(shí)樓上沒(méi)人，大尹覺(jué)得很安靜。但自從樓上住人之后，“噩夢(mèng)”也跟著來(lái)了。

小孩子的打鬧聲、奔跑聲、高跟鞋的“噠噠”聲，每天都讓他很崩潰。為此，他沒(méi)少跟鄰居交涉，有時(shí)還劍拔弩張的，但問(wèn)題一直沒(méi)有解決。

以前出差的時(shí)候，大尹住過(guò)高層酒店覺(jué)得挺好，但在自己家，他發(fā)現(xiàn)30層的手機(jī)信號(hào)很差，接個(gè)電話得不停換地方。

最讓他感到困擾的是供水、供暖問(wèn)題。高層住宅依賴二次加壓系統(tǒng)，導(dǎo)致水質(zhì)時(shí)常發(fā)黃、水流不穩(wěn)。每到夜間用水高峰，水龍頭出水便斷斷續(xù)續(xù)，想洗澡得等到半夜。

雖然和其他業(yè)主繳納同樣的取暖費(fèi)，但大尹家的溫度始終不達(dá)標(biāo)。擔(dān)心孩子感冒，他多次打電話投訴，可得到的答復(fù)總是“室溫達(dá)到18度即符合標(biāo)準(zhǔn)”。

為此，他一邊交著暖氣費(fèi)一邊額外開(kāi)空調(diào)取暖，一到冬天，每月電費(fèi)便多出一兩千元。

越往高處，對(duì)天氣的感知也越敏銳。尤其是住在50層以上的業(yè)主，每每遇到臺(tái)風(fēng)或暴雨，便如經(jīng)歷“世界末日”一般。不少東南沿海的超高層住戶反映，極端天氣來(lái)時(shí)，整棟樓都會(huì)隱隱晃動(dòng)，令人膽戰(zhàn)心驚。

“曾經(jīng)以為住得越高活得越自在；時(shí)間久了才明白，離地面越遠(yuǎn)安全感就越稀薄。”童欣說(shuō)。

雖然有各種問(wèn)題，但該交的錢一樣不少。

童欣每個(gè)月在房子上的固定支出除了1萬(wàn)多元的貸款，還有物業(yè)費(fèi)300元、停車費(fèi)500元、壁掛爐采暖費(fèi)1500元~2000元。高樓層的玻璃不能自己擦，請(qǐng)專業(yè)保潔每次500元。

“高層住宅的公攤高，得房率低，買房的時(shí)候已經(jīng)比別人多花幾十萬(wàn)了。暖氣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)還是按面積收，就算實(shí)際居住面積只有80平方米，也得按100平方米去交。”童欣說(shuō)。

住得不舒心，加之這兩年工作變動(dòng)收入銳減，每月近兩萬(wàn)元的支出卻雷打不動(dòng)，童欣萌生了把這套“老破高”賣掉的想法。

去年夏天，她嘗試將房子掛到中介，標(biāo)價(jià)400萬(wàn)，中介說(shuō)太高，又勸她降到380萬(wàn)。陸續(xù)有人來(lái)看房，卻始終未能成交。

上周，中介說(shuō)有客戶看上房子了，但出價(jià)只有350萬(wàn)，多一分也不愿加。換位思考，童欣理解買家的心理，可這個(gè)價(jià)格比她的買入價(jià)足足低了160萬(wàn)。

“加上這些年還貸的損耗，虧掉的錢可能接近兩百萬(wàn)。因?yàn)檫@套房子，我至少得晚退休十年。”她感嘆。

童欣所在的小區(qū)，當(dāng)年定位是高端社區(qū)。每棟樓每個(gè)單元的一樓大廳都是歐式風(fēng)格的精裝修，寬敞明亮，房頂上掛著枝形水晶吊燈。

基礎(chǔ)設(shè)施保持得雖然還可以，但畢竟是運(yùn)轉(zhuǎn)了二十多年的“老”小區(qū)了。這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，該小區(qū)房?jī)r(jià)如過(guò)山車般俯沖，童欣的心也跟著起起落落。

住著不滿意，賣了虧太多。在重慶、武漢、西安、成都等超高層住宅密集的新一線城市，越來(lái)越多業(yè)主正面臨著類似的進(jìn)退兩難境地。

2016年，林琳在重慶渝北以95萬(wàn)的總價(jià)買了一套71平的兩居室。位置雖然有點(diǎn)偏，但因?yàn)榫嚯x輕軌站只有兩百米，新樓開(kāi)盤(pán)時(shí)很搶手。

那時(shí)林琳剛工作沒(méi)有積蓄，父母給她交了首付，她每個(gè)月還3800元的房貸。這幾年，貸款利率雖然有所下降，月還款也有3000元，這是她工資的一半還多。

因?yàn)樯习嗑嚯x遠(yuǎn)，房子買了就空著，也沒(méi)多余的錢裝修，林琳一直在公司附近租房住。

去年失業(yè)沒(méi)錢還貸，怕銀行把房子收回，她只能找親戚朋友幫忙，甚至借網(wǎng)貸還房貸。

“想賣，但價(jià)格低得可憐，連50萬(wàn)都賣不到，直接虧掉40多萬(wàn)，相當(dāng)于這么多年的‘螺絲’都白打了。”林琳說(shuō)。

顏超是武漢的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這些年，他親眼見(jiàn)證了超高層住宅從熱鬧到落寞的過(guò)程。他清楚地記得，2018年武漢某超高層樓盤(pán)開(kāi)售要靠搶才能買到，很多人連夜搬著小板凳去排隊(duì)，售樓部里人山人海。

顏超的客戶老A就是在那一年買的超高層，單價(jià)14000元，總價(jià)150萬(wàn)。老A以前在光谷上班，兩萬(wàn)的月薪在當(dāng)?shù)厮闶禽^高收入。

買房之后，老A想把父母接過(guò)來(lái)一起生活，但父母只待了幾天就吵著回鄉(xiāng)下老家。兩位老人恐高，60多層的高度站在陽(yáng)臺(tái)上腿都發(fā)軟，更何況趕上電梯故障，連樓都下不去。

老A想把高層賣掉換一套低樓層的房子，可眼下房?jī)r(jià)已跌到6000多元一平。有人出價(jià)73萬(wàn)想買，他和妻子還在猶豫，覺(jué)得價(jià)格太低了。

“如果現(xiàn)在不出手，再過(guò)十年，房子怎樣還未可知。”老A說(shuō)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年11月，全國(guó)高層住宅數(shù)量已達(dá)到100多萬(wàn)棟，超過(guò)100米的建筑有5000余棟，總量居世界第一。

隨著房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整期，這幾年超高層住宅的市場(chǎng)規(guī)則也悄然發(fā)生改變。國(guó)家和地方的“限高令”相繼落地，明確規(guī)定新建住宅高度原則上不得超過(guò)80米。若按常規(guī)層高3米計(jì)算，大約相當(dāng)于26層。

“以前開(kāi)發(fā)商拿地之后想多賺一點(diǎn)，恨不得把房子建到天上去。但現(xiàn)在市場(chǎng)趨于飽和，加上第四代住宅等新形態(tài)的出現(xiàn)，未來(lái)超高層住宅的流動(dòng)性很可能會(huì)越來(lái)越弱。”顏超分析道。

有人對(duì)超高層住宅的未來(lái)表示擔(dān)憂，也有人原意為享受“云端生活”買單。

根據(jù)市場(chǎng)反饋，90后正成為摩天住宅的購(gòu)房主力。2019年至今的超高層住宅成交數(shù)據(jù)顯示，這一群體占比已達(dá)47.4%，合肥、成都、蘇州三個(gè)城市的90后購(gòu)買者占比甚至超過(guò)50%，顯著高出市場(chǎng)平均水平。

95后珠珠前年在北京買下一套高層公寓。她個(gè)性偏宅，入住高層后更是很少出門(mén)。從30層的窗子望出去，盡管滿眼都是鋼筋水泥的樓頂，但那份居高臨下的開(kāi)闊感，讓她很愉悅。

圖 | 珠珠家窗外的夜景

“超高層很適合我這樣的i人，在陽(yáng)臺(tái)上我能坐一整天。”

美中不足的是，珠珠所在的高層公寓窗戶是密封的，通風(fēng)性能較差。鄰居做飯時(shí)經(jīng)常開(kāi)著門(mén)，味道也會(huì)飄到她家里。

不過(guò)，這點(diǎn)瑕疵在她看來(lái)不算什么。

江蘇南通的武先生同樣為了開(kāi)闊的視野選擇了超高層。入住兩年來(lái)，除了感覺(jué)風(fēng)大、夜里水壓偶爾不穩(wěn)，暫時(shí)還沒(méi)遇到其它問(wèn)題。

“在家就像住在觀景臺(tái)。早晨起霧的時(shí)候，窗外跟仙境一樣。一年四季，晴天、雨天、下雪、起霧，每天看到的風(fēng)景都不一樣。這兒有云海，有日出，沒(méi)蚊子，私密性好，陽(yáng)光也特別充足。光是看看天空，心情就很好。”

對(duì)于當(dāng)下的居住狀態(tài)，武先生表示滿意。

“超高層住宅的問(wèn)題，往往在建成20年、30年后才真正暴露。”顏超說(shuō)，“很多人在買房時(shí)往往不會(huì)考慮那么遠(yuǎn)，總覺(jué)得房子能住一輩子甚至還可以傳給下一代。但本質(zhì)上，房子也是一種消耗品。”

圖 |武先生拍的高層外景

他進(jìn)一步指出，高層住宅在極端情況下面臨的風(fēng)險(xiǎn)尤為突出，比如火災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)等。目前國(guó)內(nèi)消防云梯普遍只能到達(dá)17層左右，18層以上一旦出事，基本只能靠自救。

2024年2月，南京一總高34層的居民樓發(fā)生火災(zāi)，造成15人遇難、44人受傷；2025年11月，香港大埔正在維修的高層住宅突發(fā)火災(zāi)，100多人喪生。這也讓越來(lái)越多人對(duì)超高層建筑“祛魅”。

“香港大火的原因雖復(fù)雜，但根源仍是高層住宅老化引發(fā)的安全問(wèn)題。”顏超解釋，“大多數(shù)高層住宅的核心設(shè)施壽命在15~20年左右，之后便進(jìn)入大修期，水管、電線、水泵、電梯等會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)各種問(wèn)題。國(guó)內(nèi)高層住宅多建于2000年后，最早一批已步入‘中年’，隱患正逐步顯現(xiàn)。”

以上海1998年建成的紅楓公寓為例，由于電梯嚴(yán)重老化，故障頻發(fā)，曾有居民在電梯內(nèi)被困數(shù)小時(shí)，以至于有人感嘆“乘電梯如開(kāi)盲盒”。

有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，一棟30層住宅50年的累計(jì)維修費(fèi)用，可能相當(dāng)于房?jī)r(jià)的1.8倍。諸如更換電梯這類工程，往往需要整棟樓絕大多數(shù)業(yè)主簽字同意，難度可想而知。在維修基金用得差不多的情況下，費(fèi)用還得業(yè)主自行解決。

更長(zhǎng)遠(yuǎn)地看，超高層的“終局”同樣充滿挑戰(zhàn)。

顏超提到：“一棟三十層樓房若拆除，費(fèi)用可能需要上億元，在三四線城市，這個(gè)數(shù)字甚至超過(guò)重建成本。在海外，一些早期建設(shè)的超高層住宅因維護(hù)成本高昂、設(shè)施老化，已逐漸淪為‘貧民窟’。”

或許正是因此，像童欣、大尹、林琳、老A這樣的超高層業(yè)主才會(huì)焦慮不安。

懸在百米高空，他們無(wú)法預(yù)判十年、二十年后，走廊里的電梯是否還能正常運(yùn)行，也不知道外立面的墻皮是否還牢固，眼下他們想做的，是以一個(gè)相對(duì)滿意的價(jià)格，為燙手的“山芋”找到愿意接盤(pán)的下家。