2026年房價是繼續下跌、反彈，還是保持不變？

你覺得房價跌到底了嗎？2026年房價是繼續下跌、反彈，還是保持不變？今天我們就繼續水塔村的故事。

202X年的水塔村，已經度過了地產泡沫破裂的初期，大多數水塔村的房子價格開始快速下跌。為了維持水塔村的穩定，水塔村的管理層終于出面，發布了一系列的救市政策。但這些救市政策，并未真正控制住房價下跌的趨勢。

這個時候，就有水塔村村民感到疑惑：水塔村到底是希望房價上漲，還是房價下跌？聰明的水塔村村民其實早就有了答案。因為在水塔村的隔壁，住著腳盆雞村。30年前，腳盆雞村也經歷過類似的危機，但腳盆雞村卻并未出手制止，而是放任房價下跌。結果就是大量村民因此破產返貧，開啟了動蕩且停滯的30年。

對此，水塔村心里十分清楚：如果完全不管，那么就會出現類似腳盆雞村的情況。簡單來說，水塔村的居民A首付300萬，貸款700萬，用總計1000萬購入一套中心地段的房子。一旦任由房價下跌到一定的閾值，就會出現斷供現象。

就比如4~5年后，房價下跌到500萬，而剩余貸款還有600萬，居民A就有很大概率會選擇斷供，直接讓銀行代替自己處理房子。銀行可能會通過法拍的形式，將房子掛牌出售。如果這種情況只是少量個例，基本不會對市場造成太大的影響。

可問題就在于，居民A不是個例，而是海量樣本。如此一來，市面上就會出現大量斷供的法拍房，這些房子會進一步拉低房價，最終導致剩余貸款600萬的房子，最終拍賣價只有300萬甚至更低。這種情況一旦增多，銀行的壞賬就會不斷累積，最多兩三年，銀行也無法處理這些壞賬，俗稱爆雷。

與銀行有深度業務往來的金融機構，因為承擔了對應的風險，也會隨之倒閉，進而引發一場無法控制的系統性風險，也就是所謂的硬著陸。所以水塔村為了避免這種情況，自然就出臺了一系列的救市政策。

然后我們回到開頭的問題：為什么這些政策并未真正控制住房價下跌？答案其實很簡單，水塔村希望房價給人感覺會上漲，但實際在緩慢下跌。

可能大家會覺得這不就是自相矛盾嗎？哪有一邊上漲、一邊下跌的市場？我舉個簡單的例子大家就懂了：如果居民A在房價下跌10%~20%的時候就開始拋售房子，而接手的居民B在房價繼續下跌后，也和居民A做出了同樣的拋售動作，這種情況一直延續到居民C、居民D……

那么銀行的壞賬，是不是在出現之前就已經被市場平均分攤了？而虧損的居民，也從一個人變成了4個、5個甚至6個人。風險在擴大到最大化之前被提前稀釋，雖然大家都承受了一波不小的損失，但還不至于徹底破產。這個，就是軟著陸。

說得很清楚了，那么具體應該怎么做呢？其實流程并不困難，只要水塔村將大的救市政策，拆解成一個又一個小的刺激政策就行。

比如在一開始房價下跌太快的時候，就先解除限購、放寬貸款審批難度，這樣房價的下跌速度就會被暫時控制。等到幾個月后，房價下跌又開始出現苗頭，就進一步擴大解除限購的城市范圍，繼續下調貸款門檻，然后再下調貸款利息。

這樣一來，市場當中就會出現一波所謂的利好。不管你信不信，反正總會有人相信。原本手上有現金的人，可能會覺得房價已經下跌不少了，再加上利好消息頻出，自己是時候進場買房了。于是，市場就有了接盤的托舉力量。

但有人會問，這樣來回折騰，不是遲早把手上的牌都打完了嗎？到時候還是止不住房價下跌，該怎么辦？這個就是操作層面的事情了。只要利好政策出臺的時機足夠精準，或者說錯得不離譜，以目前水塔村如此之大的市場體量，一些地方即便止不住下跌，也有辦法強行控制房價走勢。

并且，持續的政策利好會給一些猶豫不決的群體帶來盼頭。水塔村不可能控制每一個人的想法，但水塔村也不需要控制每一個人的想法，只需要讓所有人都有自己的想法就行。因為有人看漲，自然就有人看跌，也會有人選擇觀望。

水塔村最擔心的，就是所有人一致看跌或者所有人一致看漲的情況出現。所有人看跌，會觸發硬著陸，引起系統性風險；所有人看漲，那就會回到從前的老路，繼續吹大地產泡沫，一直到泡沫徹底破裂，引發更大的危機。

實際上，水塔村的前幾輪調控已經出現了效果。在調控剛開始的時候，是三四線城市的房價開始快速下跌，而后才是一線城市周邊區域，一線城市中心和超一線城市的房價下跌時間被成功錯開，風險的傳遞路徑自然也被分散。

到這里，可能就會有人問第二個問題：如何判斷房價是否跌到底了？什么時候房價會開始真正的回調？我這里總結了三個判斷指標和一個關鍵性政策，我一個個給你們解析。

第一個指標：房價收入比。指的是一個家庭不吃不喝，把所有收入都用來買房，需要多少年才能全款買下一套普通住房。我們就按照一家三口、人均33平、總計約100平的標準來計算。

例如每平米房價1萬元，100平的房子總價就是100萬。如果這個家庭的年收入是16萬，那么100萬除以16萬等于6.25，這個家庭的房價收入比就是6.25。按照世界銀行和聯合國人居署給出的標準，房價收入比的合理區間大概在3~6年。

那么現在中國不同城市的房價收入比是多少呢？首先就是比較知名的超一線城市北上廣深：

? 北京核心地區的房價收入比約為30+，普通地段約為12~13；

? 上海核心區域22+，普通地段12+；

? 廣州核心區域8+，普通地段6.5+；

? 深圳核心區域35+，普通地段12~15。

其次是比較知名的新一線城市，以成都、杭州、南京、武漢為例：

? 成都核心區6+，普通地段4~5；

? 杭州核心區6+，普通地段4~6；

? 南京核心區22+，普通地段14~16；

? 武漢核心區13+，普通地段4.4。

而在此之下的二三線城市，核心區的房價收入比通常都在5~10這個區間，非核心區域和縣城的房價收入比，基本上也和二三線城市的普通地段靠齊。

當然，以上的數據都是浮動的，可能到了2026年就又會出現不同的變化。總體來看，目前大多數城市的房價收入比，已經從巔峰時期的大幾十，下跌到10出頭，甚至是個位數。

有人會問，如果房價收入比已經很低了，那是不是就可以買房了？我想說，不是的。這只是其中的一個指標，一些城市的房價收入比雖然很低，但未來還有可能繼續走低。所以，還需要看剩下的第二個指標。

第二個指標：房屋租售比。簡單來說，就是你買了一套房子，這套房子大概要出租多少年才能回本。比如你買了一套100萬的房子，這套房子的月租金能達到2000元，那么大概需要出租500個月才能回本，也就是41.5年。

而國際通用的合理標準，大概是200~300個月，也就是17~25年。如果租售比超過這個區間，就存在輕微泡沫，大概在25~33年這個范圍；一旦超過33年，那就存在明顯的泡沫問題；超過50年，那就懂的都懂了。

而現在，幾乎所有超一線城市的租售比都在50年左右，一線城市在40年以上，新一線城市在35年以上，二三線城市及縣城也在25~30年之間。可以看得出，雖然二三線城市及縣城有部分區域的租售比已經回調到正常水平，但大多數區域實際上還是高于25年的合理區間。

當然，房價收入比和房屋租售比，本質上還是比較宏觀的通用指標，具體到某一個城市、某一個小區，會有著極大的差異。所以，我們還需要看最后一個比較符合我們國情的指標。

第三個指標：小區掛牌率。大家要清楚一個核心原理：最終決定房價高低的因素，還是在于有沒有人愿意購買你的房子，以及愿意以什么樣的價格購買，也就是市場上的真實需求有多大。

我上面提到過，因為持續的小政策刺激，市場上的確存在一些剛需人群，多多少少還是有人會購入房產。可問題就在于，現在想要賣房的人實在太多了，這個“多”就直接體現在小區掛牌率的居高不下。

比如你的小區一共有1000套房子，其中有100套都顯示在售，這個小區的掛牌率就是10%。而有意向并且最終會購買這個小區房子的人，可能一年就只有10個。這就意味著，除非你的房價能降到100套在售房源當中的前10%，也就是最便宜的10套，否則在比你報價更便宜的房子出售之前，你的房子大概率是賣不掉的。

目前，小區掛牌率的合理區間大概在3%，也就是1000戶的小區，在售房源在30套以內。這種情況下，只要你的報價比較正常，房子在兩年內可能就賣掉了；如果愿意適當降價，一年內也能成功出售。

至于你所在小區的具體掛牌率，這個就需要你們自己去實際觀察了。總而言之，如果你發現你們小區一年內成功出售的房子數量，不到掛牌數量的一半，甚至不足1/3，那么房價上漲的可能性就非常低了，因為根本就沒有足夠的接盤者。

所以，什么情況下房價會徹底跌到底部，然后才開始真正的回調？這個就要看最終的決定性政策——也就是那個“薛定諤的房產稅”。

因為房產稅的出臺，會一次性出清市場最后一波潛在的拋壓，能徹底打破當前的市場僵局，實現“利空出盡，底部形成”。房產稅的每個環節，都會直擊樓市泡沫的核心痛點。簡單來說，房產稅的出臺會讓大家“捂盤惜售”的幻想徹底破滅。

特別是手里有多套房產的人，會從幾乎零成本持有，變成只要房子租不出去，就要承擔高額的持有成本。到時候，房主們要么降價出租以保本，要么就是虧損出售以止血。

當然，我既然說了這是“薛定諤的房產稅”，那就代表著這個最終大招，是有著極大副作用的，不太可能被隨便推動落地。

視頻說到這里啊，我覺得就算你對于房地產市場并不了解，但對于未來房價的漲跌，多多少少應該也會有自己的一點判斷和理解了。還是那句話，買房和結婚盡量不要捆綁在一起，只有你把買房當做一種價值投資，才能在未來的市場風暴當中保存自身實力。