房地產正在憋大招：政策要一次性給足！

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· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

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文/劉勝軍

【房地產穩，則經濟穩。這是2026年最好的牌！】

新年伊始，中共中央主辦的機關刊物《求是》刊發《改善和穩定房地產市場預期》一文，而且作者是“雜志特約評論員”。其信號意義躍躍然。

這是房地產市場即將迎來重大利好的前奏。

在具有轉折性意義的2024年9月26日政治局會議提出“促進房地產市場止跌回穩” 以來，中央和地方持續發力穩地產。迄今為止出臺的多輪政策包括降息、降首付、取消限購、政府回購商品房、提高公積金貸款額度、減免稅費、取消公攤、保交樓等，然而，房地產依然跌跌不休。最近高盛、瑞銀等國際投行預測中國樓市還要再跌兩年才能觸底。

為什么房地產穩不?。吭虿⒉粡碗s：

1、問題比想得更嚴重。在2020年之前，房地產在上升周期，壓都壓不住。但此一時彼一時。如今房地產面臨多重問題：1）疫情疤痕效應，透支了居民資產負債表；2）經濟持續下行和社會就業壓力，降低了風險偏好，導致存款激增；3）經過前些年的持續“加杠桿”，居民部門已經負債率過高，缺乏進一步加杠桿的能力；4）害怕買到爛尾樓；5）房價只漲不跌的預期已經被殘酷的現實擊穿。簡言之，居民部門缺乏買房的能力和信心。

2、政策力度不夠，且擠牙膏的方式效果不佳。例如，北京、上海、深圳迄今仍未徹底取消限購，或許表明依然存在對“2015年過度刺激”重演的擔憂。此外，由于開發商資金鏈未能修復，“開發商主體風險”高懸，令市場難以積聚信心（）。

穩定房地產，關鍵還是認識問題。筆者認為有幾點需要明確：

第一，房地產是金融危機之母，牽一發而動全身，涉及地方財政、社會就業、經濟增速、銀行資產、消費信心等重大問題。穩地產的必要性毋庸置疑。

第二，我們不能因為有了人工智能的“新登經濟”就認為房地產這個“老登”可以不要了（）。

第三，“穩地產”不等于重回“房地產泡沫”的老路，而是防止房地產“硬著陸”引發系統性風險。必須認識到，以前的風險是房地產過熱，如今的風險則是房地產過冷。

正是由于認識不到位，一些金融機構在落實“白名單”時“雷聲大雨點小”，政策效力自然大打折扣。

交代完背景，再看《求是》這篇文章。該文核心觀點非常鮮明：

1、【穩定房地產非常有必要】“近年來，我國房地產市場供求關系發生重大變化，部分項目、部分城市出現局部供過于求情形，導致房地產銷售和價格出現較大幅度回落，對實體經濟的需求端、資產負債表的資產端和金融機構的負債端產生了較大影響。房地產帶有顯著的金融資產屬性，關聯性強、涉及面廣、社會關注度高，加強預期管理對穩定房地產市場具有特殊重要性......促進房地產市場健康穩定發展，關系我國經濟大盤穩定。”

2、【駁斥房地產不再重要的偏頗觀點】“有觀點認為房地產在國民經濟中的重要性下降了。顯而易見，這種觀點有失偏頗。要看到，房地產產業鏈條長、關聯度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業，對投資、消費、就業等關鍵經濟指標均有顯著影響，仍然是支撐國民經濟的基礎產業。2024年，我國房地產業和建筑業增加值占國內生產總值的比重合計達13%，直接帶動就業人口超7000萬人......住房是普通家庭最大、最重要的資產，住房價格直接關系群眾利益，更受群眾關注?！?/p>

美國房價中位數

3、【強調中國房地產依然有發展潛力】“近年來，盡管我國房地產領域投資規模有所下降，但住房服務、二手房交易、房地產資產管理等領域市場規模仍然保持較快增長，發展潛力依然巨大。從國際經驗看，美國、英國、德國、日本、澳大利亞等發達國家，目前房地產業增加值占國內生產總值的比重平均都在10%以上，依然是經濟保持穩定的重要支撐和社會財富的主要形式。2000—2024年，日本、韓國每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，房地產建設強度仍然較高。有關研究機構以此推算，我國城鄉每年新建住宅規模應在1000萬—1490萬套之間，房地產發展仍有不小的市場潛力......考慮公攤面積情況，我國城鎮人均住房使用面積約為35平方米，與日本、德國、法國、英國等相比仍有一定的差距。2024年我國常住人口城鎮化率為67%，而戶籍人口城鎮化率不足50%，新落戶農民工、新畢業大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續釋放，向大城市集中、城市之間流動趨勢仍將持續相當長時間。結構方面，我國城鎮人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶占比接近40%，約有7%的城鎮家庭人均住宅建筑面積尚不足20平方米......品質方面，老舊小區改造是一個持續的過程，按照20年以上住宅小區算為老舊小區的標準，將陸續有大量住宅進入“老齡化”階段。目前僅城鎮范圍就積累了約350億平方米的住房存量，按照每年房屋折舊率2%估算，會創造出約7億平方米的更新替代需求”。

4、【指明政策發力方向】“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態......要以更好滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求為目標，取消相關限制性措施......目前房地產企業債務仍然較高，不排除個別企業仍有破產重組的可能，要未雨綢繆，有效做好應對......供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房主要用于保障性住房等合理用途.......完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，合理把握各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，推動新舊模式平穩轉換。鼓勵不動產投資信托基金繼續擴大范圍......對企業、機構和個人通過自媒體等散布有關房地產業發展的不實信息進行及時管控，多措并舉推動社會形成對房地產市場的理性預期?！?/p>

《求是》一文，預示著房地產將在2026年迎來重大利好。該文最重要的一句話是“政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態”。什么意思？就是政策必須“超預期”！只有“超預期”的政策，才能扭轉市場情緒，實現房地產市場真正的企穩。

筆者對《改善和穩定房地產市場預期》一文的看法完全贊同。筆者一直堅信，中國房地產雖然短期內存在過剩，但“風物長宜放眼量”，房地產依然有空間、有潛力，絕非“沒戲了”、“救也救不動”：1）中國經濟持續增長，房地產依然是居民財富的重要載體；2）中國城市化進程空間巨大，這是長期推動力，完全可以消化庫存；3）人們對美好生活的向往是上不封頂的，而中國文化“家”的觀念為房地產市場提供了強大的支撐。

給定中國政府的超強動員能力，只要穩地產的決心明確了，剩下的技術性問題是容易攻克的（）。

劉勝軍?????

堅持講真話的經濟學家

“企業家精神是第一生產力”首倡者

政治經濟學+大歷史觀

2014 年參加總理經濟座談會

佛山市專家咨詢委員會第一屆專家委員

致公黨上海市經濟委員會委員

長江國際商會首席專家

山東省人力資源發展促進會首席專家

著有《下一個十年》

人大·中歐·華東師大

山東·菏澤·定陶人

【《史記·叔孫通傳》：“漢王（劉邦）已并天下，諸侯共尊為皇帝于定陶”；《史記·范蠡傳》：范蠡喟然嘆曰：“居家則致千金，居官則至卿相，此布衣之極也。久受尊名，不祥。”乃歸相印，盡散其財，以分與知友鄉黨，而懷其重寶，間行以去，止于陶，以為此天下之中，交易有無之路通，為生可以致富矣。于是自謂陶朱公。】

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