深度研究丨行業踐行控增量、去庫存，全面邁入穩市場周期

2025年即將過去，從全年商品房成交規模來看，降幅較2024年顯著收窄，預計全年銷售面積達8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄約4個百分點。

當前房地產行業仍處于止跌回穩的關鍵周期，考慮到2024年下半年行業交易量基數已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表現符合市場較佳預期。

從行業需求基本面來看，我國城鎮人口已達9.4億人，人均住房面積超40平方米。參考發達國家住房交易更替率及我國一二手房交易結構測算，當前一手房年均合理需求仍維持在8-9億平方米。疊加城鎮化持續推進、高品質住宅發展帶動的改善型需求，當前行業實際交易量已實質性低于年度需求增量。但由于庫存壓力尚未完全出清，房價仍需進一步修正，導致大量購房需求延遲釋放并逐步累積，這也為行業后續全面止跌企穩持續積蓄動能。

再加之2025年以來各項供求復合指標的進一步向好，行業正在大踏步進入新的平衡周期。

從2025年新房交易走勢來看，全年宏觀調控堅守“控增量、去庫存、優供給”主線，各地主管部門適時出臺穩市場政策，企業也靈活調整產品入市節奏，共同推動上半年新房市場交易量持續趨穩。

進入下半年，受2024年同期基數大幅攀高及新增供應不足影響，新房交易量累計同比降幅有所擴大，但相較于2024年同期累計降幅仍持續收窄，行業規模指標邊際改善的趨勢未改。

具體來看，上半年穩市場政策密集落地并顯效，推動交易量止跌回穩。年初，國務院、央行、住建部等多部委多次表態要推動房地產行業止跌回穩，2月初國務院會議提出“敢于打破常規推出可感可及的政策舉措”，首次將“好房子”寫入政府工作報告；3月末住建部正式發布《住宅項目規范》，明確“好房子”新規細則；5月初中央部委出臺一攬子金融政策，包括降準0.5個百分點（預計釋放長期流動性約1萬億元）、下調政策利率0.1個百分點及個人住房公積金貸款利率0.25個百分點（預計每年為購房者節省公積金貸款利息超200億元），政策發布1日內超50個省市響應落地。

政策紅利下，至5月末全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別累計下降2.9%和3.8%，為2023年三季度以來最低降幅；部分一線、二線城市交易活躍，銷售面積和銷售額保持增長，CRIC數據顯示重點城市成交穩中向好，一線城市成交量同環比均為正增長，29個重點城市5月平均開盤去化率達41%，同比上升15個百分點。

下半年，盡管基期因素與供應不足拉低同比指標，但行業企穩態勢仍在延續，且去庫存腳步加快。6月后單月新房銷售面積降幅逐步提升，8月后同比降幅擴大至10%以上，導致累計降幅逐月再度擴大，但與2024年同期相比，累計降幅持續收窄，行業交易規模穩步企穩。同時，供求關系相關指標持續改善：一是新開工銷售比持續走低，10月、11月降至63%的歷史最低水平，相當于每賣出100套房子即去化37套庫存；二是投資銷售比持續優化，下半年房地產開發投資降幅擴大并快速接近新房成交金額，全年開發投資有望與新房成交金額持平，結束2021年以來投資高于銷售的調整期；三是庫存規模持續回落，至11月末商品房待售面積較年初減少4585萬平方米。

年末，中央經濟工作會議進一步明確行業施政方向：“著力穩定房地產市場”被單列于“堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險”章節，“控增量、去庫存、優供給”仍是核心任務，首要目標為促進地方減輕債務風險、降低庫存壓力、穩定行業發展。當前市場階段，除單指標同比變動外，投資銷售比、土地成交/新房成交、新開工銷售比、待售面積等多維度指標的持續改善，更能反映行業企穩向好的基本面。

在行業全年去庫存的核心基調下，新開工、竣工面積均延續下降態勢，但呈現差異化特征：新開工連續四年低于新房銷售，竣工降幅較上年顯著收窄，反映出行業“控增量、保交付”的政策導向落地見效。

新開工方面，2025年預計同比下降20%左右，降至6億平方米，連續第四年同比降幅維持在二成水平，且連續四年新開工面積低于新房銷售規模，全年開工銷售比預計降至66%的歷史新低。這一趨勢與中央“嚴控增量”的政策要求高度契合：在銷售規模較峰值近乎腰斬的背景下，減少新增供應是化解庫存壓力的關鍵舉措；同時，地方政府在土地出讓收入減少的財政壓力下，將去庫存作為首要任務，通過嚴控新增供應加速庫存消化。

竣工方面，2025年預計全年竣工面積6億平方米，同比下降18%。盡管新開工與竣工面積因統計口徑差異不可直接對比，但從同比增速變化可捕捉積極信號：2025年竣工面積累計同比降幅控制在20%以內，顯著小于三年前新開工40%的同比降幅，充分印證項目化險、保交房工作取得實質進展。

展望2026年，隨著保障房、“好房子”建設及城市更新推進，疊加銷售規模逐步接近調整期底部，為維持合理優質增量供應，預計新開工同比降幅將有所收窄。

2025年房地產開發投資規模加速下行，預計全年同比下降17%，連續四年保持下降態勢且降幅進一步擴大。這一變化主要源于兩方面：一是新開工規模連續下行導致新建項目投資減少；二是開發投資與新開工降幅的差距持續拉近（2025年開發投資降幅較新開工降幅低4個百分點，差距較上年縮小8個百分點），反映出在建項目加速出清，相關投資快速回落，這也是行業擺脫舊庫存桎梏、邁向新階段的積極信號。

從月度走勢看，2025年房地產開發投資累計降幅逐月擴大，其降幅始終高于銷售、低于新開工。

投資銷售比的變化更能體現行業現金流改善趨勢：2024年開發投資達到商品房銷售金額的103.6%，為2014年后再度出現“負現金流”；2025年上半年，受各地集中出讓優質地塊及項目開工滯后效應影響，開發投資仍高于新房銷售，三季度末投資銷售比升至109.6%（累計開發投資6.8萬億元）；下半年以來，隨著供地節奏放緩及房企調整開工節奏，月度開發投資規模快速收窄，預計2025年全年開發投資將再度與新房銷售金額持平或略低，行業“現金流”重回正區間。

結合歷史數據估算，行業穩定期的合理投資銷售比約為75%，當前仍處于向這一水平調整的過程中。鑒于行業仍處于穩市場階段，為加速庫存項目出清、保障開發項目合理利潤空間，預計2026年房地產開發投資仍有一定下探調整空間。

面對2021年以來行業銷售規模下降近半的客觀事實，在往年累計的投資慣性之下，庫存壓力成為行業所必須面對的挑戰。所幸的是行業供給側的主動調整幅度更快于成交規模，隨著土地成交、新開工降至新房銷售以下，行業無可辯駁地進入了去庫存時代。

若穩市場政策能夠持續發力，供求關系進一步平衡，以及租售比的比價效應支撐，預計2026年下半年核心城市房價有望止跌趨穩。屆時行業長期庫存壓力的全面出清雖然還需努力，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心也將迎來實質性的恢復。（來源：丁祖昱評樓市）

文章來源:丁祖昱評樓市