我對(duì)市場(chǎng)有誤判

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失聯(lián)吧。每天好像有數(shù)量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈會(huì)單獨(dú)發(fā)一些不適宜發(fā)的訊息，另外近期市場(chǎng)有異動(dòng)，我也會(huì)不定期發(fā)到朋朋圈。

正文：本號(hào)一直秉承中立、客觀的態(tài)度，所以一直做得很累。因?yàn)槲乙恢睂?duì)、永遠(yuǎn)對(duì)，才讓人感覺(jué)到客觀。

而實(shí)際上呢，這很難做到，特別是一些預(yù)測(cè)性的東西。

最近，我的誤判如下：

我在2025年年末附近，多次說(shuō)，這一輪如果筑底，應(yīng)該還是由頂級(jí)學(xué)區(qū)占坑房來(lái)引領(lǐng)市場(chǎng)。

這句話(huà)其實(shí)很多限定詞，比如：頂級(jí)、學(xué)區(qū)、占坑。

這種預(yù)測(cè)源于2025年，西城和海淀頂級(jí)學(xué)區(qū)，陸續(xù)不出區(qū)特別是很多一些一流一類(lèi)學(xué)校1911/731后，大量不用多校派位，并且此類(lèi)房產(chǎn)距離高點(diǎn)跌幅巨大，再并且每年年末到次年年初，學(xué)區(qū)需求本來(lái)就很旺盛。

我當(dāng)時(shí)想，疊加了這么多buff，再怎么說(shuō)，也應(yīng)該是它了吧？！

我失誤了，以目前一線傳來(lái)的戰(zhàn)報(bào)看：

海淀主力板塊的主流小區(qū)（非頂級(jí)學(xué)區(qū)），成交開(kāi)始陸續(xù)企穩(wěn)，像清河板塊的橡樹(shù)灣，安寧莊板塊的上林溪；朝陽(yáng)望京的融科橄欖城，雙井的首城國(guó)際，富力城（雙井最近非常火熱），新北苑的幾個(gè)次新小區(qū)如潤(rùn)澤系、福熙大道、中鐵系。

甚至非城區(qū)的回龍觀公園悅府這類(lèi)次新，想都沒(méi)想到的亦莊核心區(qū)次新，比如郁金香舍。

主力板塊這些次新標(biāo)的，我想到了會(huì)較早企穩(wěn)，但真沒(méi)想到會(huì)比頂級(jí)、學(xué)區(qū)、占坑房還要早，這是相當(dāng)反邏輯的誤判。

不過(guò)，這個(gè)誤判是限于時(shí)間先后，并不影響走勢(shì)，頂級(jí)/學(xué)區(qū)/占坑房，只是晚來(lái)，不是不來(lái)。

當(dāng)然，誤判就是誤判，沒(méi)有找理由的余地。

到今年春節(jié)前后的一段時(shí)間里，我估計(jì)各位可能會(huì)看到部分自媒體會(huì)陸續(xù)有這樣的字眼：

“XXX小區(qū)漲了！”

我覺(jué)得用“漲”字形容，非常不貼切，這只能算超跌后的合理回歸。

還記得我說(shuō)過(guò)無(wú)數(shù)次的那句話(huà)嗎？

“市場(chǎng)不會(huì)在頂部橫盤(pán)，也不會(huì)在底部橫盤(pán)！”

換句話(huà)說(shuō)，比如某個(gè)戶(hù)型最高時(shí)成交價(jià)為950萬(wàn)，然后馬上就回到了900萬(wàn)以?xún)?nèi)的成交，不能說(shuō)900萬(wàn)的成交價(jià)“跌”了50萬(wàn)，這也是超漲后的價(jià)格回歸。

沒(méi)有價(jià)格深度的頂部和底部，都是保不住的，這類(lèi)似于比賽評(píng)委打分，去掉部分最高分和最低分，因?yàn)槟鞘欠抢硇浴⒎强陀^的。

同樣地，超跌后的價(jià)格回歸，也不能稱(chēng)之為“漲”。

另外，目前市場(chǎng)還有兩個(gè)比較確定性因素，和大家同步一下：

一是，以目前近一個(gè)多月的掛牌量趨勢(shì)看，有效房源掛牌量，恐怕在春節(jié)前，就要失守12.5萬(wàn)套了。這和我之前預(yù)測(cè)的，有一定出入，這和政策出臺(tái)，以及后續(xù)（元旦）的頂級(jí)央媒定調(diào)有沒(méi)有關(guān)系，我就沒(méi)法定量分析了。

還是那句話(huà)，如果春節(jié)前失守12.5萬(wàn)套的掛牌，那春節(jié)后，就不單單是小陽(yáng)春的問(wèn)題了，個(gè)別板塊的熱門(mén)房源，恐怕要往“中陽(yáng)春”去了。

二是，1月份的LPR，小調(diào)的概率越來(lái)越大了，這也是春節(jié)前最后一次調(diào)整LPR的窗口（按照馬年春節(jié)安排，2月份的LPR公布時(shí)間，要延后到2月24日了），個(gè)人主觀認(rèn)為，1月份調(diào)整LPR是最合適的。

當(dāng)然，如果按照以上兩種情況都發(fā)生的話(huà)，對(duì)于買(mǎi)房者而言，北京樓市再出政策，就非常不合適了（幫您們祈禱先別出）。

實(shí)際上來(lái)講，就算現(xiàn)在，想買(mǎi)到稀缺戶(hù)型，難度也已經(jīng)和一個(gè)月前沒(méi)法比了。只不過(guò)，很多人其實(shí)要求沒(méi)那么高，買(mǎi)到“80分”就滿(mǎn)意的話(huà)，那沒(méi)問(wèn)題。

而對(duì)于多數(shù)賣(mài)房家庭，嚴(yán)格來(lái)講，還不要過(guò)早高興，因?yàn)檫^(guò)去的兩個(gè)月里，賣(mài)掉的房子，一般符合兩個(gè)特點(diǎn)：極低的價(jià)格或較為稀缺的戶(hù)型。

剛才說(shuō)了，現(xiàn)在市場(chǎng)上稀缺的戶(hù)型已經(jīng)很少了，極低的價(jià)格賣(mài)家又不愿意賣(mài)。

所以反推的話(huà)，現(xiàn)在賣(mài)房，其實(shí)從心理上分析，反而更難成交了。

先不談您（指的是換房）要買(mǎi)的房子什么情況，從賣(mài)家心理接受度上看，您只能年后成交了（可以年前先掛上試探下市場(chǎng)）。

既然房?jī)r(jià)已經(jīng)暴跌至此，其實(shí)無(wú)論單純買(mǎi)、還是單純賣(mài)，我倒是覺(jué)得，應(yīng)該已經(jīng)完全放下包袱了。

這個(gè)市場(chǎng)，對(duì)既買(mǎi)又賣(mài)的換房家庭，要遭一段時(shí)間罪了，我知道，會(huì)很折磨。

與您同在。

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