美的置業(yè)賺5.6億，拿6.5億“輸血”何享健家族地產(chǎn)業(yè)務(wù)

美的置業(yè)為何成了家族“錢袋子”？

作者 | 于婞

編輯丨高巖

來(lái)源 | 野馬財(cái)經(jīng)

去年凈利潤(rùn)5.6億，違規(guī)貸款6.5億。一家上市公司辛辛苦苦賺來(lái)的錢，還不夠“借”給大股東的私人地產(chǎn)項(xiàng)目？

不久前，美的置業(yè)(3990.HK)公告“自曝”了這層隱秘關(guān)系：2025年全年，公司通過(guò)三家信托通道，向?qū)嵖厝撕蜗斫〖易蹇刂频娜齻€(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)輸送最高6.5億元貸款，對(duì)此，公司的解釋是：溝通失誤。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的首份“成績(jī)單”還沒(méi)來(lái)得及焐熱，賬上的錢就已經(jīng)繞道回到了大股東的口袋。何享健家族為什么要這么做？美的置業(yè)，到底是在為誰(shuí)賺錢？

01
輕資產(chǎn)“現(xiàn)金奶牛”誕生

美的置業(yè)2025年的年報(bào)數(shù)據(jù)非常好看：營(yíng)業(yè)收入41.49億元，較2024年37.26億元增長(zhǎng)11.4%；歸母凈利潤(rùn)5.59億元，同比增長(zhǎng)16.9%。

分板塊來(lái)看，貢獻(xiàn)收入的主要有開發(fā)服務(wù)、物管服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)科技4大板塊。這些業(yè)務(wù)的共性，是輕資產(chǎn)、低負(fù)債、穩(wěn)定現(xiàn)金流。在行業(yè)出清周期中，這種結(jié)構(gòu)讓美的置業(yè)成功避開了大規(guī)模減值與債務(wù)壓力，維持住了盈利能力。

其中，開發(fā)服務(wù)2025年收入為9.58億元，同比增長(zhǎng) 227.1%；物管服務(wù)收入19.04億元，同比增長(zhǎng)3.5%；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)8.35億元，同比下降15.4%；房地產(chǎn)科技4.52億元，同比下降 25.4%。

增長(zhǎng)最快的開發(fā)服務(wù)，是美的置業(yè)新增業(yè)務(wù)板塊，主要承接控股股東既有房地產(chǎn)開發(fā)資源全周期服務(wù)，旨在通過(guò)輕資產(chǎn)模式，持續(xù)培育房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)服務(wù)能力，是產(chǎn)品價(jià)值輸出的核心載體。

物管服務(wù)是美的置業(yè)目前的核心盈利支柱，年報(bào)顯示，2025年公司深化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)等領(lǐng)域布局。截至報(bào)告期末，物管服務(wù)合約面積9964萬(wàn)平方米，在管面積8632萬(wàn)平方米。

至于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入下降，主要是由于商業(yè)物業(yè)銷售部分報(bào)告期內(nèi)交付減少所致；房地產(chǎn)科技下降主要由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行，2025年建設(shè)項(xiàng)目減少所致。

圖源：罐頭圖庫(kù)

營(yíng)收和利潤(rùn)表現(xiàn)尚可的同時(shí)，美的置業(yè)其他財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也都比較“亮眼”。

比如2025年，美的置業(yè)毛利為13.65億元，較2024年上升2.5%；

截至2025年末，美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款為16.46億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為16.01億元，受限制現(xiàn)金為4497萬(wàn)元。

此外，有息負(fù)債僅5.92億元，公司資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)從2023年的75.14%驟降至如今的47.7%。

然而，這只“現(xiàn)金奶牛”擠出的第一口奶，卻流向了何享健家族自己的嘴里。開頭提到美的置業(yè)自曝的6.5億元違規(guī)貸款，恰好是公司2025年末賬面現(xiàn)金的近4成。

02
隱秘的“回家”通道

6.5億如何流出？

美的置業(yè)漂亮的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，源于一場(chǎng)兩年前完成的“手術(shù)”。

回望2024年6月23日，美的置業(yè)公告宣布一項(xiàng)重大股權(quán)重組計(jì)劃：公司決定將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司體系中剝離，交由其控股股東接收，未來(lái)公司將專注于物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園、房地產(chǎn)科技、建設(shè)項(xiàng)目管理等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

美的置業(yè)控股股東為美的發(fā)展控股（BVI）有限公司，該公司持有美的置業(yè)78.52%的股份。這背后，創(chuàng)始人何享健的兒媳婦盧德燕通過(guò)持有美的發(fā)展控股(BVI)有限公司、美恒有限公司和美域有限公司的全部股權(quán)，間接控制美的置業(yè)81.13%的股份，為上市公司實(shí)際控制人。

過(guò)去，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直是美的置業(yè)的核心業(yè)務(wù)。2023年，該業(yè)務(wù)的總資產(chǎn)高達(dá)1971億元，收入達(dá)到700億元，占到了公司總收入的97%。這次剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，這意味著何氏家族主動(dòng)拿下重資產(chǎn)，推動(dòng)美的置業(yè)輕裝上陣。

圖源：罐頭圖庫(kù)

如今財(cái)報(bào)出爐，美的置業(yè)確實(shí)通過(guò)“退房”打了一個(gè)漂亮的翻身仗。但何享健家族并未真正放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并且依然通過(guò)美的置業(yè)“輸血”。

據(jù)美的置業(yè)“自曝”公告披露，公司內(nèi)部監(jiān)控檢查發(fā)現(xiàn)：2025年全年，全資附屬公司佛山美置、廣東美置分別與萬(wàn)向信托、粵財(cái)信托、中原信托簽訂委托投資協(xié)議，總規(guī)模上限合計(jì)達(dá)17.5億元。

協(xié)議約定，三家信托公司作為通道，向沈陽(yáng)正匯、南海美鳴、順德天美三家企業(yè)發(fā)放多輪無(wú)抵押、可隨時(shí)要求償還的貸款，專項(xiàng)用于補(bǔ)充日常營(yíng)運(yùn)資金。其間任何時(shí)點(diǎn)最高未償還貸款總額不超過(guò)6.5億元。

而這三家企業(yè)，恰好都是“自己人”。三家企業(yè)分別對(duì)應(yīng)沈陽(yáng)美的·君蘭江山、佛山美的·濱湖學(xué)府、佛山美的·西江府三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目——這些項(xiàng)目，恰恰是2024年從上市公司剝離出去、交由何享健家族持有的資產(chǎn)。

也就是說(shuō)，上市公司通過(guò)信托通道，向已不屬于自己的家族地產(chǎn)業(yè)務(wù)，隱秘提供了最高6.5億元的資金支持。

對(duì)于違規(guī)原因，美的置業(yè)的解釋令人錯(cuò)愕：“本集團(tuán)內(nèi)部各部門之間溝通失誤所致。”公告稱，業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)批準(zhǔn)并進(jìn)行了交易，但未通知合規(guī)團(tuán)隊(duì)其中可能涉及關(guān)聯(lián)人士；合規(guī)團(tuán)隊(duì)僅核實(shí)了委托投資協(xié)議的對(duì)手方為獨(dú)立第三方，未能識(shí)別出潛在的間接關(guān)聯(lián)性。

不過(guò)香頌資本董事沈萌表述，剝離是優(yōu)化上市公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，而“輸血”只要在合法的框架內(nèi)，不會(huì)影響到上市公司的收益。

03
逆周期布局

還是舍不掉沉沒(méi)成本？

但是何享健家族為何在美的置業(yè)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后仍持續(xù)為其輸血？

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，這本質(zhì)上是一場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與利益回流的雙重套利。剝離地產(chǎn)時(shí)，何家以"行業(yè)下行、減少虧損"為由，將重資產(chǎn)、高負(fù)債的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從上市公司體系移除，使美的置業(yè)轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)平臺(tái)。這一步完成了風(fēng)險(xiǎn)出表——讓上市公司股東共同承擔(dān)地產(chǎn)下行的歷史包袱。但半年后通過(guò)信托通道反向輸血，說(shuō)明何家并未真正放棄這些項(xiàng)目，而是試圖保留收益權(quán)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)敞口。

他認(rèn)為，這種操作的精妙之處在于：項(xiàng)目虧損時(shí)由家族私有化承擔(dān)（但用的是上市公司分紅資金），需要資金時(shí)又從上市公司"借款"（實(shí)質(zhì)是融資）。上市公司淪為家族的"資金池"，而非獨(dú)立運(yùn)營(yíng)實(shí)體。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，何享健家族最初將地產(chǎn)業(yè)務(wù)從上市公司私有化，確實(shí)與行業(yè)調(diào)整、主營(yíng)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要?jiǎng)冸x有關(guān)。但如今選擇“輸血”，并非代表看好房地產(chǎn)，而是因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)務(wù)板塊前期投資較大，當(dāng)前經(jīng)營(yíng)遇到困難，需要流動(dòng)性資金支持。

沈萌也認(rèn)為，剝離是因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的概念限制了上市公司增長(zhǎng)的天花板，所以大股東接收是為了讓上市公司表現(xiàn)更好。所以，上市公司對(duì)大股東提供一定支持，也符合共同利益。

圖源：罐頭圖庫(kù)

2024年私有化時(shí)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為這是大股東接盤虧損業(yè)務(wù)、拯救小股東的“義舉”。彼時(shí)，何享健家族向小股東發(fā)出的邀約價(jià)為5.9港元/股，較消息宣布前最后一個(gè)交易日3.75港元的收市價(jià)溢價(jià)高達(dá)57.3%，被外界稱為“白衣騎士”般的慷慨出手。沈萌認(rèn)為，大股東協(xié)助剝離，上市公司改善概念預(yù)期后，也算反饋大股東。

但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，被輸血的三個(gè)項(xiàng)目處境并不樂(lè)觀。佛山美的·濱湖學(xué)府2021年拿地、2022年開盤，賣到現(xiàn)在四年過(guò)去了仍在銷售。濱湖學(xué)府的平均地價(jià)為1.6萬(wàn)/平米，當(dāng)初的開盤價(jià)還能維持在2萬(wàn)/平米以上，目前已經(jīng)跌到了地價(jià)水平，賠本在賣。沈陽(yáng)美的·君蘭江山的開發(fā)主體——沈陽(yáng)正匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在2024年一度陷入虧損。

對(duì)于何家持續(xù)輸血的真實(shí)動(dòng)機(jī)，柏文喜認(rèn)為更可能是避免項(xiàng)目爛尾引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這些項(xiàng)目若停工爛尾，不僅損失本金，還將觸發(fā)購(gòu)房者維權(quán)、金融機(jī)構(gòu)追債、地方政府約談等連鎖反應(yīng)，甚至波及美的集團(tuán)的品牌聲譽(yù)。6.5億元與其說(shuō)是投資，不如說(shuō)是"保交樓"的維穩(wěn)成本和聲譽(yù)保險(xiǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，這更像是沉沒(méi)成本帶來(lái)的被動(dòng)投入。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于止跌回穩(wěn)的初期階段，遠(yuǎn)未到大規(guī)模擴(kuò)張的“逆周期布局”。之所以繼續(xù)投入，更多是因?yàn)椴糠猪?xiàng)目已進(jìn)入可銷售或工程收尾階段，涉及保交付等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，需要做到有始有終，確保項(xiàng)目資金狀況健康。

“從上市公司拿錢投向地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本身存在一定風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)對(duì)此會(huì)非常謹(jǐn)慎，擔(dān)心這筆輸血背后的回報(bào)是否合理，是否可能損害公眾股東的利益。這也是大家普遍關(guān)注的核心問(wèn)題。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

對(duì)于控股比例如此之高的家族而言，上市公司幾乎就是家族資產(chǎn)的延伸。但問(wèn)題是，中小股東的權(quán)益如何保障？在你看來(lái)，這更像是一場(chǎng)逆周期布局，還是一次被動(dòng)輸血？評(píng)論區(qū)聊聊吧。