風向變了，房東開始撤盤不賣

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

市場要信早信，與其糾結，不如當機立斷。

撤盤心態

這兩年，相信是非常多業主心態最拉扯的兩年，從猶豫是否要平出手中房源，到無法接受市場的調整幅度最終選擇不再賣房。

最近有位北京業主，開始懷疑自己當初的決策是否正確——

2017年初以總價344萬購入一套位于北京市豐臺南三環的兩居室，裝修花了差不多20萬。

從2023年11月掛牌360萬到2025年10月報價270萬，這幾天再次掛盤調整，掛盤270萬，中介建議不如下架房源，因為270萬已經不可能成交，除非掛240萬有可能220萬左右成交。

但盡管不算利息、裝修這些年凈虧140萬，曾經的首付已經虧掉。

業主反思這兩年的決策，若2023年底剛掛盤的時候就當機立斷，300萬馬上就可以成交，去年5月曾有買家出價240萬，若接受談判，或許比當下還能多賣20萬—30萬。

身邊也有人說，如今再不決斷些，可能會腰折。

所以，有網友評論，出現這樣的結果，恰恰正是當初業主的不果斷。

在這個過程中，業主曾在2023年想著保本賣房，當時中介提醒已經不太可能。

并且當初掛盤報價350萬，給買家預留了談價的空間。但由于當年中介提議降價，否則無人看房，但開始虧損本金，業主遲遲下不了決心。

2023年11月曾有網友提醒——“全北京最頂級的小學，最好的學區，劃片中關村三小的蜂鳥社區，一居室最高時900萬，前幾天新成交一套600萬出頭。各位其他區域的如何應對？？？”

可以看到，業主這兩年的心態變化整個全過程——

2023年10月因家庭居住人口增加想把手中的兩居室置換成三居室，從主動掛盤，在社交平臺尋找買家，到掛盤半個月猛然發現市場正在冰封，到開始懷疑市場的真實性，有點慌，最后到經過反復糾結拖延兩年，無法接受市場的調價幅度，而選擇下降房源，不再出售。

而在這個過程中，這位業主還選擇在2024年的11月未出售手中原本的兩居室的情況下，以650萬買了北京西城區的一套學區房。在買房一年半后，所買的小區又調價了小200萬。

所以，這兩年業主首套房的調整幅度，加上二套房的調整，手中房產的調整價格已經達到了340萬+，已經足夠當初購買首套住房的全款。

而業主之所以一直糾結猶豫，一是二胎家庭，計劃給兩個孩子托舉，一人一，二是置換不夠果斷，原本要置換，但因市場調整幅度過大，一直遲遲下不了決心，猶豫的越久，反而越錯失賣房的良機。

這位業主這兩年的心態也是眾多北京甚至全國賣房業主的心態以及心路歷程，也真實地反映出了整個北京市場的變化。

最真實的市場

但再回過頭看市場的變化，也就意味著錯過了需要割的最佳時機。

一方面，市場價格已經到了很多業主的心理底線，很難再接受市場給出的價格，另一方面，市場量在價先，如今的市場走出了量的低谷，成交韌性有所體現。

把時間維度拉長來看，北京市場真正的低谷階段反而是2014年，成交量僅104395套。

2024年以及2025年全年的二手住宅網簽量達到了17萬+套，是近14年除了2015年、2016年以及2021年成交量最多的兩年。

要知道，2025年、2024年這兩年的大環境不比2016年以前的大環境，但成交量在小幅的政策密集調整之下站上新的臺階。

這也是為什么北京一直政策都處于小步慢跑，未能一次性全面放開的原因。

畢竟即使是2022年成交量的低谷期，也并未比2017年以及2019年的成交量更差。

并且即使曾經經歷過政策的收緊，整體價格也逐步上漲到2022年的高位。

這也說明，北京的市場，調控的這些年，無論漲跌近十多年北京的市場都走得比較穩健。

而一般度過了成交量的低谷期，往后的成交量就基本不會更低了。

繼續調整，更多的是擠掉大部分的泡沫。

所以，這樣的成交量表現，并不需要一次性全面放開就能維持現有的市場交易，穩住市場的節奏。

但是量價趨勢這樣分離的市場，或許反而適合開始置換。曾經想買又買不到的房子，開始變得可及。

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作者觀點，不代表格隆匯立場