2025年，十大關(guān)鍵詞透視房地產(chǎn)

進(jìn)入2026年，《求是》雜志發(fā)文，強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)和居民財(cái)富的重要來源，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位舉足輕重”，以改善和穩(wěn)定市場預(yù)期。

回顧2025年，全國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年全國新建商品住宅成交面積約為3.9億平方米，同比上年下降4.9%；成交金額約為5.4萬億元左右，同比上年下降10%。

此外，2025年全國二手房成交總量創(chuàng)新高，全年成交面積預(yù)計(jì)在4.5億平左右。至此，全國商品住宅的一二手房成交總量是8.39億平方米，與2024年基本持平，意味著居民需求基本穩(wěn)定。

這一年，政策效應(yīng)持續(xù)釋放，城市更新和存量盤活將成為行業(yè)關(guān)鍵詞；“好房子”成為政策焦點(diǎn)，行業(yè)已從規(guī)模競爭全面轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭；區(qū)域分化較為顯著，一線及強(qiáng)二線城市憑借人口持續(xù)流入與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性；行業(yè)集中度加速提升，銷售規(guī)模超千億的房企僅十家。

2025年十個(gè)關(guān)鍵詞，帶你透視樓市新趨勢。

關(guān)鍵詞1：“十五五”定調(diào)

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》定調(diào)“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，將房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展系統(tǒng)性嵌入民生保障、新發(fā)展格局、市場經(jīng)濟(jì)體制和國家安全等核心章節(jié)。

最新規(guī)劃為未來五年乃至更長時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。未來房地產(chǎn)行業(yè)將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

最新規(guī)劃將房地產(chǎn)內(nèi)涵延伸至城市空間開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)全鏈條，成為支撐城市可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)工程。既穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大局、構(gòu)建新發(fā)展格局；亦通過完善住房供應(yīng)體系解決群眾急難愁盼問題；推動(dòng)行業(yè)穿越周期，從規(guī)模導(dǎo)向邁向質(zhì)量驅(qū)動(dòng)。

關(guān)鍵詞2：以購代建

2025年以“收購存量商品房用于保障性住房”為核心的“收存轉(zhuǎn)保”模式，從試點(diǎn)走向規(guī)?；?，成為各地“去庫存”的重要抓手。

在財(cái)政部與中國人民銀行等部門的政策支持下，地方政府獲得自主決策空間，遵循“市場化、法治化”原則推進(jìn)收購。核心資金支持來源于地方政府專項(xiàng)債券。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年以來，多省市已發(fā)行相關(guān)專項(xiàng)債券約43億元，專項(xiàng)用于收購存量商品房。以廣東省為例，截至7月末，廣州、深圳等4市已完成4個(gè)項(xiàng)目共1377套房源的收購，金額達(dá)14.43億元。廣州已于11月宣布將常態(tài)化向社會(huì)征集符合條件的房源。

這一模式，一方面，有效加快了保障性住房的籌集進(jìn)度；另一方面，直接促進(jìn)了商品房市場的存量去化。預(yù)計(jì)進(jìn)入2026年，收購存量商品房及收回閑置土地，將繼續(xù)作為各地“去庫存”和優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的重要政策工具。

關(guān)鍵詞3：房票安置

房票制度從2015年開始在部分城市試點(diǎn)，如今已進(jìn)入“3.0時(shí)代”，從單純的拆遷補(bǔ)償工具升級(jí)為“安置+去庫存+風(fēng)險(xiǎn)化解”的多功能政策載體。截至2025年12月，房票制度已在全國超90個(gè)城市（區(qū)）落地。

廣州在2024年1月開始探索房票安置制度，成為首個(gè)推行房票安置的一線城市。雖然起步較晚，但后來居上，創(chuàng)新力度超前，如今11區(qū)均已印發(fā)房票實(shí)施細(xì)則。短短兩年時(shí)間（截至2025年12月31日），已累計(jì)發(fā)放2931張房票，消化存量商品房1351套（含9個(gè)車位），通過房票認(rèn)購房源約6671套，資金約118億元。其中城中村改造項(xiàng)目中共發(fā)放2680張房票，發(fā)放金額超36億元。

不只廣州，2025年，全國各地都出現(xiàn)加大房票安置比例、鼓勵(lì)開發(fā)商加大使用房票購房的優(yōu)惠力度、探索房票有限轉(zhuǎn)讓、差異化獎(jiǎng)勵(lì)等新趨勢。在房票3.0時(shí)代，其創(chuàng)新應(yīng)用范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大，有望從“安置工具”升級(jí)為“房地產(chǎn)市場催化劑”。

關(guān)鍵詞4：現(xiàn)房銷售

2025年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確 “推進(jìn)現(xiàn)房銷售制” ，將其作為防范交付風(fēng)險(xiǎn)的根本舉措，為行業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型定下基調(diào)。

市場數(shù)據(jù)印證了這一趨勢的加速。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年全國商品房現(xiàn)房銷售面積約占商品房銷售面積的30.84%。到2025年前9個(gè)月，這一占比已提升至35.4%。目前，全國超30個(gè)?。ㄊ校┮殉雠_(tái)現(xiàn)房銷售支持政策或開展試點(diǎn)，其中海南是全國首個(gè)在省級(jí)層面推行現(xiàn)房銷售政策的省份。

現(xiàn)房銷售徹底改變了房企的運(yùn)營邏輯，房企必須從“快周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“快開發(fā)、強(qiáng)銷售”，將開發(fā)周期控制在18-24個(gè)月內(nèi)，對資金調(diào)度、產(chǎn)品力和工程管理提出極高要求；回款周期從期房的約6個(gè)月延長至現(xiàn)房的2-3年，倒逼房企優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。

隨著各地試點(diǎn)的逐步推進(jìn)及配套政策的完善，現(xiàn)房銷售正成為推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要力量，但如何平衡供需關(guān)系、緩解企業(yè)壓力、保障財(cái)政穩(wěn)定，各地仍在實(shí)踐中探索優(yōu)化。

關(guān)鍵詞5：好房子

2025年，“好房子”首次被寫入《政府工作報(bào)告》，標(biāo)志著其從行業(yè)倡議上升為國家戰(zhàn)略。新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》于5月1日正式實(shí)施，為“好房子”劃定了安全、舒適、綠色的基礎(chǔ)框架，隨后各省市相繼出臺(tái)專項(xiàng)支持政策，在土地供應(yīng)、審批流程等方面給予實(shí)質(zhì)性傾斜。

新標(biāo)準(zhǔn)催生了產(chǎn)品設(shè)計(jì)的根本性變革，比如，得房率突破常規(guī)：通過優(yōu)化飄窗、陽臺(tái)、花池等設(shè)計(jì)，新規(guī)戶型實(shí)際使用率顯著提升；“內(nèi)卷”升級(jí)產(chǎn)品力：開發(fā)商競相在戶型效率、空間場景、綠色科技等方面投入，推動(dòng)整體居住品質(zhì)躍升。

市場數(shù)據(jù)顯示，擁有高得房率、優(yōu)質(zhì)配套與科技屬性的項(xiàng)目，認(rèn)購量顯著高于普通住宅。比如在廣州，2025 年上半年超四成新貨“使用率超 100%”，得房率已成為樓盤爭奪客源的核心賣點(diǎn)。

住建部還明確，新建住房、保障房與老舊小區(qū)改造三大領(lǐng)域同步發(fā)力，讓不同價(jià)位、不同面積的房子都能成為"好房子"。

關(guān)鍵詞6：一線再松綁

2025年，全國各地出臺(tái)約630條樓市政策，相較往年大為減少，但一線城市仍有房地產(chǎn)政策“頻出”。

2025年，北京先后兩次出臺(tái)新政，放開購買五環(huán)外商品房不限套數(shù)，成年單身視為家庭；再降非京籍社保、個(gè)稅年限、支持多子女家庭在五環(huán)內(nèi)多購1套房等等。上海政策覆蓋限購、公積金、信貸、房產(chǎn)稅等，對外環(huán)外購房“不限套數(shù)”。深圳分區(qū)優(yōu)化購房政策，當(dāng)中鹽田、大鵬新區(qū)全面放開限購；深籍及滿一年社保、個(gè)稅的非深籍在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）等6區(qū)不限購；成年單身視為家庭，同步下調(diào)首付比例等。已經(jīng)全面放開限購的廣州，2025年的房地產(chǎn)政策主要圍繞“商轉(zhuǎn)公”、房票及城市更新等方面。

政策迭出之下，2025年，北上廣深二手樓市成交保持相當(dāng)熱度：當(dāng)中深圳、上海二手成交量同比增長，北京同比基本持平，廣州微降1.8%。這意味著，在全年沒有重磅政策支持之下，廣州樓市成交已經(jīng)穩(wěn)住基本盤。

關(guān)鍵詞7：百億頂豪

深度調(diào)整多年，房地產(chǎn)市場或已迎來轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵——一線城市的頂級(jí)豪宅市場已經(jīng)重現(xiàn)“熱火朝天”。

在廣州，金融城保利玥璽灣在11月上旬開盤當(dāng)天成交236套，銷售額106 億元，成為全國首個(gè)“開盤破百億”的豪宅項(xiàng)目。緊隨其后，11月底，深圳灣沄璽開盤銷售額130億元，套均總價(jià)半個(gè)億，10多套億元豪宅開盤當(dāng)天就被買走，創(chuàng)下全國單盤年度銷售紀(jì)錄。到12月底，央企接手盤活的中信城開信悅灣，也在開盤兩小時(shí)就實(shí)現(xiàn)銷售額破100億元。

頂豪市場回暖來勢洶洶。在上海，2025年更有3個(gè)頂豪樓盤全年成交額破百億元。當(dāng)中上海壹號(hào)院位列全國榜首，全年銷售額超220億元；嘉里金陵華庭全年銷售亦破200億元，均價(jià)19.76萬元/㎡是百億盤中的單價(jià)“天花板”；翡雲(yún)悅府亦打破超百億元的銷售額。2025年高凈值人群紛紛涌入頂豪市場掃貨，這是否也意味著，樓市格局已經(jīng)在悄然改變？

關(guān)鍵詞8：赴港抄底

全面“撤辣”兩年里，內(nèi)地客紛紛涌入香港“抄底”。

從阿里到京東，都在香港買樓布局總部。內(nèi)地高凈值買家批量抄底香港超20億港元的物業(yè)，億元級(jí)、千萬元級(jí)豪宅屢現(xiàn)成交，再到內(nèi)地中產(chǎn)或?qū)２牛▋?yōu)才）在港置業(yè)投資或自用，帶動(dòng)香港房地產(chǎn)市場筑底回升。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合土地注冊處資料，2025年內(nèi)地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）在香港一二手住宅市場的注冊量共錄得13906宗，涉及金額高達(dá)約1379億港元，宗數(shù)與金額同創(chuàng)有紀(jì)錄以來新高。

與此同時(shí)，據(jù)香港中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，2025年香港整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)）錄得80700宗，當(dāng)中一手住宅成交20564宗，創(chuàng)2019年以來的6年新高；二手住宅成交39843宗，創(chuàng)2021年以來的4年新高。與此同時(shí)，香港甚至已經(jīng)出現(xiàn)一年多轉(zhuǎn)手獲利的個(gè)案。內(nèi)地客赴港置業(yè)推動(dòng)香港樓市筑底企穩(wěn)，為內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展建立可參考的樣本。

關(guān)鍵詞9：萬億化債

2025年，民營房企債務(wù)重組取得突破性進(jìn)展。超20家出險(xiǎn)房企通過債務(wù)重組或司法重整化解債務(wù)，總規(guī)模約1.2萬億元，覆蓋融創(chuàng)、碧桂園、旭輝等頭部企業(yè)，行業(yè)短期償債壓力得到顯著緩解。

這場歷時(shí)近四年的萬億元級(jí)化債，已成為行業(yè)告別舊模式、邁向新階段的關(guān)鍵里程碑。普遍方案包含“現(xiàn)金回購、債轉(zhuǎn)股、債券置換”等短期、中期、長期選項(xiàng)，為企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性修復(fù)創(chuàng)造了條件。

化債加速推進(jìn)得益于穩(wěn)樓市政策的多維支持，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立，“白名單”項(xiàng)目獲融資支持，外部環(huán)境持續(xù)改善。然而，完成債務(wù)重組僅是“第二次起跑”的開始，房企還需將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向“造血”能力：業(yè)務(wù)上，積極拓展代建、物業(yè)管理等輕資產(chǎn)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)；經(jīng)營上，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量與服務(wù)競爭。預(yù)計(jì)2026年將成為房企聚焦存量盤活、重塑資產(chǎn)負(fù)債表、重建資本信心的關(guān)鍵一年。

關(guān)鍵詞10：萬科破局

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)長期龍頭，萬科面臨企業(yè)成立以來最嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。

2025年11月26日，萬科公告擬對一筆20億元中期票據(jù)展期一年，這是其歷史上首次對公開債務(wù)提出展期請求。此后，兩筆共計(jì)57億元的債務(wù)展期議案遭遇否決，目前仍處于與債權(quán)人的持續(xù)博弈中。

在銷售持續(xù)承壓、流動(dòng)性緊繃的背景下，萬科展開了一場備受市場關(guān)注的全面自救行動(dòng)。截至三季度末，萬科已經(jīng)償還288.9億元公開債務(wù)。作為大股東，深鐵集團(tuán)按照市場化、法治化的原則，支持萬科健康發(fā)展，2025年初至今已累計(jì)向萬科提供借款金額超300億元。

此外，在資產(chǎn)運(yùn)作方面，前三季度萬科已經(jīng)完成19個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元；業(yè)務(wù)退出方面，萬科冰雪業(yè)務(wù)已與中旅集團(tuán)完成簽約，正在推進(jìn)交割工作。

采寫：南都·灣財(cái)社記者王艷玲 邱永芬