深圳人換房，哪個區最受歡迎

今天，樂有家發布了“2025深圳樓市報告”，對深圳樓市做了一年的總結，有很多數據值得一看。

先看一組核心數據：

1、2025年深圳一手住宅網簽總量為37879套，同比下降了22%，但比2023年上漲2%。網簽均價為5.31萬元/平方米，同比下跌2%。

2、2025年新房網簽量前五名為：龍崗（8346套）、寶安（8114套）、龍華（7571套）、光明（5272套）、坪山（3272套）。

3、由于最近幾個月成交下滑，深圳新房去化周期反彈到了19.3個月（按照過去6個月月均銷量計算）和14.8個月（按照過去12個月月均銷量計算）。

4、2025年深圳二手住宅網簽總量為56217套，同比上漲3%，是連續第三年上漲；成交均價為5.9萬元/平方米，同比下跌6%。2022年是深圳二手房成交（網簽）低谷，只有21701套；2023年為32768套；2024年為54487套。

5、2025年二手房房網簽量前五名是：龍崗（13446套）、福田（9126套）、南山（8830套）、羅湖（8244套）、寶安（7340套）。

6、二手房均價最高的5個片區分別為南山深圳灣（17.3萬/平方米）、福田安托山（15.0萬/平方米）、福田香蜜湖（13.0萬/平方米）、南山華潤城（12.9萬/平方米）、南山科技南（12.7萬/平方米）。

7、深圳二手房掛牌量，2025年末比年初上漲了16.5%；掛牌均價從2025年1月的6.61萬元下降到了12月的6.08萬元。深圳二手房在2025年12月的成交周期平均為256天，全年保持平穩。

8、由于房貸首付比例和利率下降，深圳人在買房的時候杠桿率上升了，其中二手房2025年平均杠桿率達到了65.5%，比2021年（43.7%）顯著上升。下調首付比例的確起到了撬動成交的作用。深圳二手房購買者中，有17.6%的人選擇一次性付款；使用公積金貸款的比例為21.2%。

9、深圳購房者的平均年齡持續上升，2025年達到了37.7歲，2022年為36歲。

深圳人在置換房子的時候，地域偏好是怎樣的？

換句話說，哪些區最受歡迎，呈現凈流入態勢？哪些區備受冷落，大量居民通過置換房子搬走了？

請看下面這個表格：

通過置換時買入比例的簡單相加（表格最后一行），可以看到福田區、南山區最受歡迎，人氣值分別達到了248%和214%。

福田受歡迎程度超過了南山嗎？未必。因為數據被鹽田區居民意愿拉高了（55%的鹽田家庭換房時選擇福田）。但鹽田居民人數很少，考慮到這個因素，南山才是大家最愿意投奔的區，福田名列第二。

南山、福田還是被“原住戶”認可度最高的城區：

南山區居民在置換房屋的時候，有69%仍選擇住在南山；福田區居民在置換房屋的時候，有61%選擇住在福田。

被“原住戶”高度認可的區還有寶安（56%）、龍華（54%）、龍崗（46%）。

最被“原住戶”嫌棄的，是鹽田區。

鹽田區居民在換房子的時候，只有9%仍然選擇住宅鹽田；反而有高達55%的家庭去了福田，選最近主城區（羅湖區）的竟然是0%。此外，還有18%的鹽田換房家庭去了南山，9%去了寶安，9%去了龍華。去龍崗的也是0%。

坪山也是房屋置換中的“弱者”。坪山“原住戶”換房的時候，只有21%選擇留在坪山，投奔福田、南山、龍崗的各有21%！

羅湖作為深圳第一代中心城區，居民置換房子時的選擇也值得關注。

有38%的羅湖人換房的時候，仍然選擇留在羅湖，因為住習慣了。這里的教育、醫療、地鐵等配套不錯，自然山水也不錯。

但依然有26%的家庭換到了福田，13%的家庭換到了南山。有點令人意外的是，竟然有11%的人換到了龍崗。這可能因為龍崗的新樓盤更多，換過去可以住新房子、大房子吧。

但有意思的是，龍崗人換房到其他區，選擇羅湖的只有4%；龍崗人更喜歡福田，有23%的換房家庭投奔了福田。

哪些區的居民，在換房子的時候最喜歡跨區到南山？答案是光明，達到了換房家庭的26%。其次是寶安、坪山，也都有超過20%的換房家庭投奔了南山。