一邊送紅利，一邊堵漏洞？2026日本稅制改革，投資買房邏輯徹底變了

2026年度日本的稅制改正大綱，已于2025年12月26日正式通過內閣決議。

在日本，不動產和稅制之間的關系向來密不可分。過去的經驗反復證明哪怕消費稅率只調整2%，都會引發搶購甚至后續斷崖式降溫的劇烈波動。

這一次的稅制改正，同樣不只是政策表面那么簡單，它可能會深刻影響未來幾年房價走勢、購房邏輯以及投資結構的關鍵變量。那么，日本這輪改正對普通家庭和不動產投資者而言，又意味著什么？

我們就先來扒一扒這場新的變革。

首先，住宅貸款減稅再延長，收益的究竟是誰？

所謂住宅貸款減稅，是指購房者使用住房貸款后，可以按貸款余額的0.7%抵扣所得稅與住民稅。這項制度此次被延長5年。雖然依然是時限立法，但從1972年至今已經持續了半個多世紀，說它是日本不動產業最重要的“隱形支柱”并不夸張。

從現實角度看，我們可以合理預期，在日本，住宅貸款減稅短期內不會消失。

也就是說，這次改正中，真正值得關注的，并不是減稅再延長，而是適用對象的擴展，比如具備一定節能性能的中古住宅，可享受更高的貸款額度，控除期限延長至13年。

要知道在首都圈，新房與中古房成交比例已是3:7。從市場結構看，長期偏向新房的稅制，已經越來越不合理。而這次改正，原則上讓符合條件的中古住宅，與新房站在了同一政策起跑線上。簡單來說，二手房迎來了自己的又一個春天。

不僅如此，再深入剖析就會發現，日本住宅貸款的平均實際還清年限約15年，13年的控除期，已經幾乎覆蓋了大多數家庭的持有周期。

但是，我們不得不考慮一個現實問題，那就是縱使政策看上去很美，卻也追不上目前日本公寓行情的波動價格。

如果以價格在4000萬日元左右的獨棟新房為基準來考慮，這個結果是合理的；但對于首都圈平均價格約8000萬日元的公寓來說，這個限額就太低了。

在這樣的現實下，越來越多家庭只能被迫選擇夫妻共同貸款。這樣一來控除對象額度最多可做到1億日元，將來出售時，夫妻各自享有的讓渡所得控除也翻倍。

不過這種情況只適合雙職工家庭。如果家庭一方收入較低，甚至是全職主婦、主夫，買房門檻正在被結構性抬高。

其次，這次改正最值得注目的一點就是放寬了對象建筑面積的條件。

過去，自住房要享受稅制優惠，原則上需要50㎡以上。此次改正，在滿足一定條件的前提下，下限被放寬至 40㎡以上。無論在哪個時代，公寓的資產價值都遵循一定的規律。其中之一就是面積，面積是影響資產性的核心變量之一。

以東京都區部為例（新房到中古后的漲幅），40㎡曾長期被視為“投資向”“邊緣面積”，但在稅制放寬后，其資產性已與整體平均持平。這次再次放寬條件，意味著40㎡不再只是將就，而是被制度正式認可的自住面積。

在房產單價持續高漲的背景下，單身人士和丁克家庭的購房者正在增加，40㎡以上的住房需求可能會變得旺盛。

如果要說40㎡以上的缺點，那就是與60㎡以上的家庭戶型相比，無論是在供應套數還是買家數量上都更為有限，因此不可否認成交需要花費更多時間。但是，如果價格上漲的趨勢將更甚于現在，那么無論是作為自住房還是投資房，將此面積段納入考慮范圍的人將會增加。

再次，除了稅制，日本的金融政策也在同步發生變化。

作為長期固定利率住房貸款的“Flat35”，其房屋面積要求將從原來的70平方米以上，放寬至50平方米以上。與此同時，貸款上限也將從8000萬日元提高到1億2000萬日元。

如果將這稅制和金融條件疊加結合來看，意味著單價最高約每坪800萬日元的房產也有可能通過貸款購買。在融資條件明顯放寬的背景下，50平方米左右戶型的供需緊張狀況，預計將進一步加劇。

受此影響，今后在不同面積區間中，40～50平方米這一面積段的房價漲幅，反而有可能成為最高的一檔。

最后，在遺產稅和投資對策方面，近期也出現了不少重要變化。

過去，只要購買不動產并用于出租，其遺產稅評估金額會低于自住不動產。這一制度源自戰后日本住房緊缺時期，目的是鼓勵地主建設出租住宅，至今仍在沿用。但今后規定將收緊，在去世前5年內購買的出租用不動產，幾乎不再享受評估減免。也就是說，真正有效的相續稅規劃，必須盡早、長期進行。

此外，不動產小額化投資產品（多人共同持有公寓或寫字樓、按比例分配租金）也將難以再作為強力節稅工具。今后無論購買時間如何，原則上都將按市場價格進行評估。

日本政府還認為，新建公寓的短期買賣是推高房價的原因之一，這類偏向投機、脫離自住需求的交易并不受鼓勵。

稅制大綱已明確，將在調查實際交易情況后，采取包括稅制在內的對策。這一動向被視為今年房地產市場最值得關注的政策變化之一，并可能對房價走勢產生不小影響。

雖然日本政府看似大刀闊斧要改正，但日本網友們依然充滿質疑聲。

“在擴充貸款減稅之前，難道不應該先抑制房價嗎？”

“年輕夫妻從很早開始，用高風險的不動產做抵押，背負一輩子的債務。40㎡真的不是‘兔子籠’嗎？”

“房價上漲還會外溢到租房市場，壓縮整個中產階層的可支配收入。”

“即便堵住了一些極端的節稅案例，但由于不動產在相續稅評估中依然低于金融資產，不動產作為相續稅對策的“相對優勢”并沒有改變。這正是“虛假需求”不斷流入房地產、支撐高房價的重要原因。”

綜合來看，這輪稅制改正的核心，并不是為了打壓房價，而是引導需求向特定面積與性能集中；遏制極端、短期、工具化的節稅操作，繼續以不動產作為家庭資產結構的核心。

最后，小編想說的是，無論買房還是人生，只有看懂了大方向和政策，然后做出清晰的判斷，才能盡量避免踩坑。稅制可以改變方向，但人生的風險，最終還是要自己承擔。

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