北京酒店業開啟“騰籠換鳥”淘汰賽，其他城市會跟進么？

圖源：北京悉曇酒店

最新消息顯示，北京計劃到2030年打造10個集聚國際國內知名酒店品牌的高端酒店集群。

而在2025年10月前后，北京市東城區出臺的規定，明確禁止新開三星及以下標準的酒店。《酒管財經》注意到，早在2022年公布的《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2022年版）》中，已明確將三星級以下標準的酒店列為“限制類”。

一邊是大力支持高端酒店集群，一邊是限制低星酒店項目入市，北京市對于酒店業的發展態度愈發清晰。

事實上，我國酒店業供給早已飽和，但產品結構調整仍有很多優化空間。結合首都的動作和態度，未來其他地市是否會陸續跟進？哪類酒店投資將受更多限制？諸位酒店投資人又該如何提前規劃自身的酒店投資布局？

北京酒店業：遠近高低各不同

北京市酒店行業發展大會傳出的消息，計劃到2030年，北京將打造10個集聚國際國內知名酒店品牌的高端酒店集群，推動全市酒店連鎖化率升至60%以上，培育各類高品質酒店600家以上，基本形成布局合理、類型多樣、功能完善、特色鮮明的行業發展格局。

北京市酒店行業發展大會現場 圖源：文旅北京

《酒管財經》簡單總結了一下：從產品結構來看，拓展高端酒店規模，擴大中端酒店市場，推動中小酒店轉型升級；

從產品特色來看，支持酒店發展“酒店+”，培育小而精、小而優、小而美的精品酒店，推動“人工智能+酒店”建設，支持打造具有北京區域特色的酒店管理品牌及品牌輸出。

整體來看，“推動全市酒店連鎖化率升至60%以上”的目標并不難實現。

根據中國飯店協會發布的《2025年中國酒店業發展報告》顯示，截至2024年底，我國酒店業客房連鎖化率為40.09%，一線城市已經達到60%。

而其目標中包含“10個集聚國際國內知名酒店品牌的高端酒店集群”，傳遞出北京市對于酒店業產品結構調整的態度。

其實，北京市對于不同酒店產品的態度表現出極大的差異。

2025年10月，北京市東城區出臺《東城區酒店業管理暫行辦法》。第十二條明確提到：本區禁止新設立或遷入住宿業（精品酒店或主題酒店、三星級及以上標準的酒店除外）。

彼時，業內的一致反應是：北京市這是要嚴格限制酒店產能供給了么？

其實，如果往前追溯，北京市很早之前就有類似的規定。

在2022版本的《北京市新增產業的禁止和限制目錄》中，在住宿與餐飲業的細分門類中明確提到，禁止新設立或遷入住宿業（精品酒店或主題酒店、三星級及以上標準的酒店除外），并將其定義為限制類。

作為我國的政治、經濟、文化中心，北京市具有極強的特殊性。其客源數量、消費力等因素都在吸引著諸多投資人在此開設新的酒店項目。

但是，在全國酒店供給處于高度飽和的大背景下，北京市自然也不例外。面對階段性的供需失衡，以及經濟活躍度調整，該地住宿業的整體營收并不樂觀。

北京市統計局數據顯示，在2025年前11個月，北京市住宿和餐飲業的營收為1391.6億元，同比下滑2.7%。不過，利潤綜合實現33.3億元，同比增長23.5%。

這里需要解釋一下，1391億元的營收和33.3億元的利潤，看似是很大的數字，但是它是1600個限額住宿業主體和3500個限額餐飲業主體的總和。如果平均攤分一下，大家的日子可能并不好過。

也正是在這樣的背景之下，北京酒店業的“騰籠換鳥”策略往前推進的節奏愈發清晰。

哪些城市有望跟進？

在全球范圍內，限制新增酒店的現象較為普遍。

比如：2024年9月，印度尼西亞巴厘島暫停新建酒店，當地政府稱此舉主要是為了應對過度開發和保護當地文化；

2024年4月，荷蘭阿姆斯特丹市政府表示，為抑制大眾旅游，該市將不再允許新建酒店建筑。

同樣是2024年5月，為解決過度旅游問題導致部分地區民宿酒店建設過快，日本不少地方政府準備征收“住宿稅”。

回到國內市場，從宏觀層面來看，最新的《產業結構調整指導目錄（2024 年本）》由鼓勵、限制和淘汰三類目錄組成。旅游業為鼓勵類目，在限制和淘汰類目中，亦沒有酒店住宿業的身影。

《酒管財經》查閱相關資料，具體到國內各地，除了北京市之外，目前暫未有城市明確將住宿業列為限制類目，住宿業多為鼓勵類。

比如：在深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄（2022年本，征求意見稿）中，“海洋旅游住宿、海洋旅游經營旅游業等”為鼓勵類；

寧夏的“住宿和餐飲業”，屬于鼓勵類；

西藏地區的“AAA級及以上旅游景區、星級旅游酒店、旅行社的運營”，屬于鼓勵類；

青海的“AAA級及以上旅游景區、星級旅游酒店、等級旅游民宿、旅行社的運營，旅游景區、旅游項目開發和經營”，屬于鼓勵類；

不過，也有部分城市因生態、環保等問題對酒店業態加以限制。

2023年，大理印發《大理市旅游民宿管理辦法（試行）》，把旅游民宿選址劃分為“禁止發展區”“限制發展區”和“綠色發展區”。《酒管財經》注意到，禁止和限制區域多為自然保護區、水源地、基本農田等。

大理空山語酒店 圖源：小紅書@呵呵旅行手賬

2022年8月，《舟山市普陀山風景名勝區條例》獲表決通過。該條例明確要求，禁止在風景區核心景區內新建、擴建賓館、酒店、招待所等；

有多位酒店行業人士跟《酒管財經》提到，對于那些投資熱門且明顯具有供給泡沫的地區，理應提升酒店準入門檻。

華美顧問將我國酒店投資分為投資潛力區、投資熱門區、投資慎入區、投資過熱區。其中，重慶、蘇州、大連、深圳、南京、杭州、青島等地均為過熱區。

不過，也有聲音稱，酒店業是高度市場化的服務業，行政手段不應過多干預。對于投資人來說，需要結合市場供需情況，做出更加理性的決策。

《酒管財經》建議，一線、新一線城市可從城市規劃的維度，對新增酒店項目的產品結構加以引導和限制，有目的地優化當地酒店供給。畢竟，純粹依賴市場行為，行業的整體盈利情況，可能會出現更大的波動。

未來如何投酒店？

坦言之，現階段并非投資酒店的最佳時機，尤其是投資新建的毛坯項目。但回到行業投資的話題上來聊，《酒管財經》建議，投資人可著重關注以下內容。

第一便是存量煥新。

其實，在北京市酒店行業發展大會上，當地鼓勵酒店開展老舊建筑主體改造、內部裝修升級、水電氣熱改造、設施設備更新。并引導與三、四星級標準相當的中端酒店通過提升改造實現提質煥新。

并且，商務部等9部門《關于促進住宿業高質量發展的指導意見》也提到，鼓勵各地結合城市更新行動，推動住宿經營主體開展老舊建筑主體改造，優化改造相關證照辦理流程。

《酒管財經》認為，城市地標類的老酒店、地標老物業、核心位置物業等均為存量市場的重要增量。酒店市場存在多個針對存量市場的品牌，并制定出輕改、中改、重改等多種煥新方案。投資人均可進行嘗試。

原辦公大樓煥新為商旅酒店 圖源：佛山發布

另外，投資人還可著重考慮靈活長住酒店品牌。上述老物業大多擁有很好的位置，投資人可結合客群畫像、消費力等，選擇服務式公寓品牌。

目前，類似的煥新案例已經出現。格詩庭、憬黎等品牌的新簽項目，大多為存量物業煥新。

第二是選擇更加細分、更具特色的酒店產品。

我國酒店供給除了過剩之外，還存在不平衡的問題。部分區域、部分細分領域還有階段性短缺的現狀。投資人需要結合當地實際情況，在諸多品牌中選擇更加匹配的產品。

比如旅居酒店品牌。基于當下用戶實際訴求和畫像的調整，《酒管財經》此前曾多次推薦該類酒店產品。未來的旅居，大概率將成為一種新的生活方式。而市場也將呼喚更多的旅居酒店品牌。

除此之外，康養療愈酒店更具市場競爭力。但是，截至目前，市場上尚未出現擁有足夠聲量的酒店品牌。現存部分康養療愈酒店產品，存在“拉虎皮扯大旗”的情況。

而對于傳統的經濟型酒店、傳統商務酒店等產品，當下市場顯然對投資人的專業素養、投資回報耐心都提出了更高的要求。

第三是轉變投資心態。

《酒管財經》此前推送的《投資酒店，忘掉三年回本這件事吧丨老板有話說》文章中提到，如今酒店投資邏輯已徹底改變，曾經穩賺不賠的買賣當下成了考驗耐力的長跑。

對于投資人來說，要摒棄投機心理，在租金紅利、品牌紅利之外，還要謀求運營紅利等。當整個市場由高利變為薄利，投資人亟需扭轉心態，換個角度重塑酒店投資邏輯。