為什么專家都看多樓市？但卻越來越不準？

文｜鄧浩志

任澤平近期發表觀點，看好樓市

他談了未來房價上漲3大信號：

一是政策從"放松"全面轉向"鼓勵"，定位發生重大轉變；

二是經濟拐點出現，領先指標回升；

三是供求關系逆轉，熱點城市房價率先上漲。

不過任澤平離開了恒大，離開了地產好長時間。這類專家由于不在一線，其判斷往往基于"感覺"。什么叫感覺呢？比如超跌就會反彈，漲多必跌，國家政策放松，銀行信貸支持等等。至于"超跌"之后市場到底到位沒有？"漲多"之后購買力或資金消退沒有？松綁政策是否足夠"松"？信貸流入實際是否順暢？等等這些問題他們都是一知半解的。不但如此，甚至部分規則制定者也只是坐在辦公室看數據，抓腦袋，拍大腿。實際調研往往也是不足的。

樓市企穩的跡象，當然來自于成交量開始放大這一信號。而實際情況中，任澤平們或許不知道許多地方新房有大量"負網簽"的情況出現，二手市場大量的"金融客"存在，以及所謂"高評高貸"現象。以上種種，此處不便展開，反正這類情況對數據波動產生多大的擾動，沒人說得清。

至于成交價開始企穩，跌幅收窄的結論，很多人也不知道有部分城市頒布了"限跌令"，以及高價物業成交占比提高，導致均價結構性上漲，還有許多城市新房使用率暴增至130%—150%，這對價格產生額外重大影響。可以這樣說，部分領域的統計標準已完全改變，因此價格連續波動的參考基準也大幅下降了。

至于為什么多位大專家最近接連表態看好經濟，看好樓市，這個不能解釋。借用網友一句內涵的概括：他們讀懂了形勢與政策。就我而言，我并非看空中國經濟和房地產市場，甚至我屬于長期堅定的樂觀派。只不過，就當前呈現的形勢和數據，很難得出今年非常樂觀的結論。

康波周期理論就是玄學，沒有任何價值

這個問題國外有很多專業機構做了大量研究，其結論是：缺乏廣泛接受的科學實證基礎。這是主流經濟學界的普遍看法，注意是"普遍"。

研究結論大致如下：

1、結論高度分歧：不同學者使用不同統計方法得出矛盾結果。此類例證頗豐。

2、數據質量不可靠：聯合國相關研究直接指出，要驗證康波周期需要極長時間段的數據，但這類數據的"質量，尤其是可靠性，不能被認為非常高"。早期歷史經濟數據（19世紀及更早）存在統計標準不一、記錄不完整等問題。

3、選擇性解釋：批評者指出，用于識別康波的數據常被"選擇性解釋"，理論缺乏穩健的統計基礎。熊彼特本人在其著作中從未用統計技術驗證該理論，僅以圖表示意周期。

4、結構性斷裂干擾：長期數據中包含大量由技術進步、戰爭、國家邊界變化等導致的結構性斷裂，這使得識別真實周期變得極為困難。

5、方法論層面的根本缺陷，包括：識別主觀性強：不同經濟學家確定的波峰波谷時間點差異巨大，缺乏客觀標準。這使得該理論難以證偽——總可以通過調整周期起止點來"適應"新數據。外部沖擊混淆：有研究認為所謂的"長波"并非經濟內生過程，而是政治地緣沖突等外部干預的反映，不能算作真正的經濟周期。

6、預測能力薄弱：理論依賴事后解釋，但其預測未來趨勢的能力嚴重不足。例如，對"大蕭條"的預測并未如期兌現。

說了這么多，目的何在？因最近某些財經大V竟以"康波周期"為依據，說看好經濟，股市，樓市。天啊，如果是大叔，大媽茶余飯后說這個我能理解。知名學者都這樣說，可見，結論先行，再找理據，在當前經濟領域是多么的普遍。