為什么專家都看多樓市？但卻越來(lái)越不準(zhǔn)？

文｜鄧浩志

任澤平近期發(fā)表觀點(diǎn)，看好樓市

他談了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲3大信號(hào)：

一是政策從"放松"全面轉(zhuǎn)向"鼓勵(lì)"，定位發(fā)生重大轉(zhuǎn)變；

二是經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)出現(xiàn)，領(lǐng)先指標(biāo)回升；

三是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)率先上漲。

不過(guò)任澤平離開了恒大，離開了地產(chǎn)好長(zhǎng)時(shí)間。這類專家由于不在一線，其判斷往往基于"感覺(jué)"。什么叫感覺(jué)呢？比如超跌就會(huì)反彈，漲多必跌，國(guó)家政策放松，銀行信貸支持等等。至于"超跌"之后市場(chǎng)到底到位沒(méi)有？"漲多"之后購(gòu)買力或資金消退沒(méi)有？松綁政策是否足夠"松"？信貸流入實(shí)際是否順暢？等等這些問(wèn)題他們都是一知半解的。不但如此，甚至部分規(guī)則制定者也只是坐在辦公室看數(shù)據(jù)，抓腦袋，拍大腿。實(shí)際調(diào)研往往也是不足的。

樓市企穩(wěn)的跡象，當(dāng)然來(lái)自于成交量開始放大這一信號(hào)。而實(shí)際情況中，任澤平們或許不知道許多地方新房有大量"負(fù)網(wǎng)簽"的情況出現(xiàn)，二手市場(chǎng)大量的"金融客"存在，以及所謂"高評(píng)高貸"現(xiàn)象。以上種種，此處不便展開，反正這類情況對(duì)數(shù)據(jù)波動(dòng)產(chǎn)生多大的擾動(dòng)，沒(méi)人說(shuō)得清。

至于成交價(jià)開始企穩(wěn)，跌幅收窄的結(jié)論，很多人也不知道有部分城市頒布了"限跌令"，以及高價(jià)物業(yè)成交占比提高，導(dǎo)致均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，還有許多城市新房使用率暴增至130%—150%，這對(duì)價(jià)格產(chǎn)生額外重大影響。可以這樣說(shuō)，部分領(lǐng)域的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已完全改變，因此價(jià)格連續(xù)波動(dòng)的參考基準(zhǔn)也大幅下降了。

至于為什么多位大專家最近接連表態(tài)看好經(jīng)濟(jì)，看好樓市，這個(gè)不能解釋。借用網(wǎng)友一句內(nèi)涵的概括：他們讀懂了形勢(shì)與政策。就我而言，我并非看空中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至我屬于長(zhǎng)期堅(jiān)定的樂(lè)觀派。只不過(guò)，就當(dāng)前呈現(xiàn)的形勢(shì)和數(shù)據(jù)，很難得出今年非常樂(lè)觀的結(jié)論。

康波周期理論就是玄學(xué)，沒(méi)有任何價(jià)值

這個(gè)問(wèn)題國(guó)外有很多專業(yè)機(jī)構(gòu)做了大量研究，其結(jié)論是：缺乏廣泛接受的科學(xué)實(shí)證基礎(chǔ)。這是主流經(jīng)濟(jì)學(xué)界的普遍看法，注意是"普遍"。

研究結(jié)論大致如下：

1、結(jié)論高度分歧：不同學(xué)者使用不同統(tǒng)計(jì)方法得出矛盾結(jié)果。此類例證頗豐。

2、數(shù)據(jù)質(zhì)量不可靠：聯(lián)合國(guó)相關(guān)研究直接指出，要驗(yàn)證康波周期需要極長(zhǎng)時(shí)間段的數(shù)據(jù)，但這類數(shù)據(jù)的"質(zhì)量，尤其是可靠性，不能被認(rèn)為非常高"。早期歷史經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（19世紀(jì)及更早）存在統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不一、記錄不完整等問(wèn)題。

3、選擇性解釋：批評(píng)者指出，用于識(shí)別康波的數(shù)據(jù)常被"選擇性解釋"，理論缺乏穩(wěn)健的統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)。熊彼特本人在其著作中從未用統(tǒng)計(jì)技術(shù)驗(yàn)證該理論，僅以圖表示意周期。

4、結(jié)構(gòu)性斷裂干擾：長(zhǎng)期數(shù)據(jù)中包含大量由技術(shù)進(jìn)步、戰(zhàn)爭(zhēng)、國(guó)家邊界變化等導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性斷裂，這使得識(shí)別真實(shí)周期變得極為困難。

5、方法論層面的根本缺陷，包括：識(shí)別主觀性強(qiáng)：不同經(jīng)濟(jì)學(xué)家確定的波峰波谷時(shí)間點(diǎn)差異巨大，缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)。這使得該理論難以證偽——總可以通過(guò)調(diào)整周期起止點(diǎn)來(lái)"適應(yīng)"新數(shù)據(jù)。外部沖擊混淆：有研究認(rèn)為所謂的"長(zhǎng)波"并非經(jīng)濟(jì)內(nèi)生過(guò)程，而是政治地緣沖突等外部干預(yù)的反映，不能算作真正的經(jīng)濟(jì)周期。

6、預(yù)測(cè)能力薄弱：理論依賴事后解釋，但其預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)的能力嚴(yán)重不足。例如，對(duì)"大蕭條"的預(yù)測(cè)并未如期兌現(xiàn)。

說(shuō)了這么多，目的何在？因最近某些財(cái)經(jīng)大V竟以"康波周期"為依據(jù)，說(shuō)看好經(jīng)濟(jì)，股市，樓市。天啊，如果是大叔，大媽茶余飯后說(shuō)這個(gè)我能理解。知名學(xué)者都這樣說(shuō)，可見(jiàn)，結(jié)論先行，再找理?yè)?jù)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域是多么的普遍。