看透樓市下半場：全球資本研判一致共識，核心城市才是資產(chǎn)避風(fēng)港

核心結(jié)論（2026 年 4 月最新）：國際投行對中國房地產(chǎn)形成結(jié)構(gòu)性分化判斷——全國整體仍處去庫存、弱復(fù)蘇、拖累經(jīng)濟(jì)階段；但一線城市（尤其上海、深圳）率先觸底、結(jié)構(gòu)性回暖，是機(jī)構(gòu)一致看多的核心方向。

一、高盛（Goldman Sachs）：一線領(lǐng)漲，全國慢修復(fù)

• 一線核心判斷：上海、深圳2026 年下半年觸底；2025 年底 —2028 年底房價(jià)累計(jì)漲約 15%，核心改善盤或超 20%。
• 邏輯：香港樓市已復(fù)蘇（開發(fā)商股漲 65%），上海 / 深圳基本面（人口、收入、可負(fù)擔(dān)性、供給）與香港相似，將復(fù)制修復(fù)路徑；租金回報(bào)率與按揭利率差縮至近十年最低；股市財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)。
• 全國判斷無 “快速修復(fù)”；全國房價(jià)或再跌約 10%，實(shí)際價(jià)格 2027 年才全國觸底；地產(chǎn)對 GDP 拖累從 2024/2025 年約 - 2pct，逐年收窄但持續(xù)至 2030 年。
• 投資指向：優(yōu)先布局一線城市優(yōu)質(zhì)住宅與穩(wěn)健國企開發(fā)商

二、摩根大通（J.P. Morgan）：臨近拐點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性修復(fù)

• 拐點(diǎn)判斷：歷經(jīng) 5 年深度調(diào)整，當(dāng)前逼近關(guān)鍵拐點(diǎn)觸底回升的結(jié)構(gòu)性修復(fù)階段
• 三大支撐
  1. 香港復(fù)蘇外溢：香港一季度成交同比 + 38%、樓價(jià)反彈超 12%，信心與資金向北上廣深傳導(dǎo)。

1. 股市財(cái)富效應(yīng)：A 股反彈后居民資產(chǎn)增值，資金流向核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
2. 可負(fù)擔(dān)性提升：房價(jià)收入比回到 2016 年低位，自住需求入市意愿增強(qiáng)。

• 市場信號：2026 年 3 月已出現(xiàn)初步復(fù)蘇跡象

三、摩根士丹利（Morgan Stanley）：政策托底，一線優(yōu)先

• 政策視角：一線城市限購松綁、信貸寬松、稅費(fèi)優(yōu)化組合拳見效，釋放剛需與改善需求。
• 結(jié)構(gòu)判斷全國弱復(fù)蘇、分化加劇一線率先企穩(wěn)，強(qiáng)二線跟進(jìn)，三四線持續(xù)承壓。
• 投資策略：聚焦一線核心區(qū)、低庫存、國企開發(fā)、改善型產(chǎn)品；回避高庫存、弱基本面區(qū)域。

四、瑞銀（UBS）：去庫存為主，二手房占比提升

• 去庫存周期：2026 年新房銷售、新開工或繼續(xù)下行；去庫存加速，2027 年中庫存周轉(zhuǎn)或回歸歷史均值
• 市場結(jié)構(gòu)：二手房與租賃占比持續(xù)提升，2026 年二手房成交金額或超 50%
• 長期需求：2023—2030 年城鎮(zhèn)住宅年均潛在需求約8.4 億㎡，較上一輪下降但結(jié)構(gòu)更均衡。
• 風(fēng)險(xiǎn)提示全國性反彈尚早，重點(diǎn)關(guān)注庫存去化、政策力度、居民信心三大變量。

五、投行共識與分歧（2026 年 4 月）

共識（一致看多）

• 結(jié)構(gòu)性分化一線強(qiáng)、二線弱、三四線承壓是主基調(diào)。
• 一線率先復(fù)蘇：上海、深圳為龍頭，北京、廣州跟進(jìn)，提前其他城市 6–24 個(gè)月
• 驅(qū)動因素：政策托底、可負(fù)擔(dān)性改善、股市財(cái)富效應(yīng)、香港外溢、低庫存支撐。

• 全國拖累：地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拖累逐步收窄但長期存在，無 V 型反轉(zhuǎn)。

分歧

• 觸底時(shí)間：高盛 / 摩根大通偏樂觀（2026 下半年一線觸底）；瑞銀偏謹(jǐn)慎（全國 2027 年中）。
• 反彈幅度：高盛給出一線15% 累計(jì)漲幅；其他機(jī)構(gòu)多為定性 “溫和修復(fù)”。
• 全國底部：高盛認(rèn)為2027 年全國實(shí)際價(jià)格觸底；瑞銀聚焦庫存去化節(jié)奏。

以上就是本期關(guān)于北京新房市場的全部內(nèi)容。深耕北京樓市多年，我始終堅(jiān)持只講真實(shí)板塊、只聊硬核邏輯、只推靠譜樓盤。

樓市早已告別普漲時(shí)代，分化成為長期主旋律，無論是剛需上車、剛改置換，還是核心資產(chǎn)保值，選對板塊、踩準(zhǔn)周期、看清規(guī)劃，遠(yuǎn)比盲目跟風(fēng)更重要。

后續(xù)我會持續(xù)聚焦北京全城新房，實(shí)時(shí)跟進(jìn)土拍動態(tài)、地塊進(jìn)展、樓盤折扣、政策變化，用一線實(shí)地踩盤和客觀數(shù)據(jù)分析，幫大家避開買房坑，精準(zhǔn)鎖定北京高價(jià)值置業(yè)標(biāo)的。

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