再跌1年還是10年，今年可見分曉

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上周，老司機的文章《三道紅線取消，2026逆天改命？》被舉報遭刪除了，后來我發(fā)到了司享圈和VIP群。

我最近一直在考慮一個問題，司享圈還要不要繼續(xù)下去？目前老司機的VIP會員規(guī)模已經(jīng)有數(shù)十人（很多不愿加群），服務(wù)VIP無疑會占用我更多的時間；今年，老司機還會花更多時間做專題研究，比如一直沒完工的《寧波別墅報告》，考察海南后的《三亞投資報告》，以及最近在著手的《寧波公寓投資報告》等。

每一份報告都需要花大量的時間去做調(diào)研，搜集和分析數(shù)據(jù)，并且給出可操作的建議，因此每一份報告的成本都很高，當(dāng)然也都非常有價值。有些高價值報告我們只能免費開放給VIP會員，沒辦法免費分享給司享圈會員。

這就是司享圈目前的尷尬之處：收費門檻很低，也就無法交付高價值的內(nèi)容，目前它只能算一個興趣小組，當(dāng)然，這也是相當(dāng)高質(zhì)量的一個小組。

我現(xiàn)在的想法是維持司享圈現(xiàn)狀不變，今年仍然會在司享圈（知識星球）分享付費文章、被刪掉的文章，以及對樓市動向的一些點評，只是今年能不打算在群內(nèi)直播了。

司享圈微信群非常活躍，每天都有真知灼見，有時候，可能一個觀點就能值回票價。大家如果想以非常低的成本加入這個小組，請掃文末二維碼。

VIP會員可以免費加入司享圈微信群，如想加群請私信我。

2025年，我們團隊做了很多直播的嘗試，但都非常不成功，所以年末這段時間我停了下來，重新梳理了一下今后直播的大概方向。

今年，老司機的公開直播可能會回到之前的節(jié)奏，每個禮拜一次，時間暫定每周二晚。此外還會有不定期的專題直播，時間也可能是在中午。直播都會提前預(yù)告，如果還沒有關(guān)注“房產(chǎn)老司機視頻號”的讀者，請務(wù)必關(guān)注一下，以免錯過直播提醒（點擊下面視頻關(guān)注）。

接下來說說房地產(chǎn)市場。

一直關(guān)注樓市的人可能都有種感覺，最近二手房成交熱度相當(dāng)不錯。2025年全年，全國大中城市的二手房成交量創(chuàng)了歷史，寧波二手房也從5月開始，連續(xù)走出7個月的企穩(wěn)行情。

一個更為可喜的數(shù)據(jù)是12月到1月，二手房連續(xù)兩個月來到了3800套之上，與前幾個月相比又有約20%的提高。老司機一直認(rèn)為，寧波六區(qū)的及格線在4000套上下，如果能連續(xù)在4000套附近穩(wěn)定成交半年，價格就能確定見底了。

不過2月春節(jié)長假成交量肯定會跌，值得關(guān)注的是從3-6月，成交量能不能穩(wěn)住在4000套附近，至關(guān)重要。

過去幾年，小陽春行情都是在一季度之后就偃旗息鼓了，然后開始大半年的下跌。2026年，有機會走出歷史宿命嗎？

應(yīng)該說，2026的條件比前兩年更好，主要是因為房價跌了很多，買得起的人更多了，去年下半年的二手房成交，主要還是以價換量帶來的結(jié)果。

這種成交量的反彈，沒有情緒的托舉，是非常可靠的。

那么，2026年成交量的持續(xù)反彈要靠什么？坦率的說，老司機還找不到很充分的理由。供給端已經(jīng)充分釋放，該掛出來的房源基本都掛出來了；需求端需要收入和信心的支撐，目前這兩塊都不太理想，需求是最大的不確定。

有一個重要的補充客源——來自于積壓的需求——事實上現(xiàn)在仍然有不少購房者在觀望，而沒有出手。一旦房價企穩(wěn)，或者局部微漲，這些觀望者就會入場，成交量就會進一步回暖。

一個可能的路徑大概會是這樣：

3月依靠季節(jié)性行情（小陽春），成交量重返3800-4000套附近，與此同時，政策面在3月再度釋放利好，如兩會對于房地產(chǎn)的重大定調(diào)、房貸利率補貼、徹底放開限購、以及全國范圍內(nèi)的收儲等。

如果有切實的政策助攻，3月開始的行情可能會持續(xù)到5月甚至更久，結(jié)合現(xiàn)在很多房子已經(jīng)跌到非常有吸引力的價格區(qū)間——租金回報率已經(jīng)接近公積金貸款利率，有些甚至接近商貸按揭利率——購買力有機會持續(xù)釋放。

但是，如果這個期間政策無所作為，甚至開倒車，可能會使得行情再度夭折，再次重復(fù)過去兩年的走勢。

當(dāng)然，即便是重復(fù)走勢，今年的跌幅也不可能更大了。

老司機為什么不悲觀？因為現(xiàn)在的房價，已經(jīng)讓很多中產(chǎn)處在了資產(chǎn)負債表衰退的邊緣，一個顯著的證據(jù)就是：

無論想什么辦法刺激，消費就是起不來。

消費起不來的核心原因正是房價大跌，中產(chǎn)的資產(chǎn)負債表岌岌可危，他們已經(jīng)無心消費了。而沒有了中產(chǎn)的內(nèi)需市場，就像一具沒有靈魂的干尸。

如果不想徹底走入衰退（局部其實已經(jīng)走入了），2026年可能是挽救中產(chǎn)財富的最后機會，危機可以在1-2年內(nèi)結(jié)束，也可以向日本一樣走個十年八年。

肉食者者應(yīng)該不至于這么熟視無睹吧？

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