于存量中創造增量：華遠的國企改革答卷與城市煥新實踐

當城市發展的邏輯從外延擴張轉向內涵提升，如何喚醒沉睡的資產、賦能舊日的空間，成為一道關乎經濟活力與城市發展的時代命題。在北京西城區，原“世紀天樂”批發市場的蛻變提供了一個觀察樣本——如今，這里是北京金融科技中心，一座吸引金融與科技企業匯聚的綠色智慧地標。這一改變的背后，是開發運營方華遠集團，在“十四五”期間以一場深刻的自我革新，探索存量時代發展新路的生動實踐。

面對房地產行業的深度調整與國企改革深化要求，華遠集團沒有固守舊軌，而是以戰略升維錨定新航向，以管理重構夯實新底座，最終在城市更新的一線戰場，將轉型藍圖轉化為鮮活實景，為行業提供了在存量時代尋找新增長曲線的可鑒路徑。

戰略升維：切換增長曲線，系統性構建發展新格局

當中國房地產行業在“十四五”開局之際步入深度調整期，傳統的“拿地—開發—銷售”增量邏輯逐漸失去原有動能。全國商品房銷售面積增速趨緩，住宅開發利潤空間收窄，市場邏輯開始向存量盤活、運營增值與產業導入切換。對于華遠集團這樣一家有著四十年城市建設經驗的國企而言，這不僅是外部市場環境的變化，更是一次關乎生存與發展的內在轉型命題。

過去的華遠，業務結構中傳統住宅開發占比較高，存量資產去化與新興業務投資難以平衡，舊有的組織架構也無法支撐多元化業務的快速拓展。多重壓力下，轉型既是履行服務首都核心區發展的政治責任，也是突破瓶頸、尋找第二增長曲線的必然選擇。

面對這樣的形勢，華遠沒有選擇漸進式修補，而是果斷進行戰略升維，切換生長曲線。集團完成了上市公司資產重組，將房地產開發業務整體置出，置入華遠好天地智慧物業服務有限公司等優質輕資產，實現上市公司向輕資產運營轉型。隨后與華方投資進行戰略融合，整合80萬平方米經營性資產以及健康、文化等業務資源，構建起“城市更新與資產管理+健康生活與服務+智慧科技與服務”三位一體的產業生態鏈，形成類似“航母編隊”的協同作戰體系。

在業務層面，華遠確立向“智慧美好生活綜合服務商”全面轉型的方向，構建“三大核心+七項支持”業務新格局。這并非簡單的業務加減法，而是一次發展理念與價值邏輯的重塑，意味著工作重心從建造物理空間，轉向運營產業生態、服務多元主體、創造持續價值。這一轉向，與國家推動現代服務業發展、壯大戰略性新興產業的部署同頻共振，構建起華遠具有韌性與可持續競爭力的生態體系，為存量時代的持續增長積蓄了動能。

管理重構：夯實治理根基，筑牢轉型“壓艙石”

戰略的升維必須有堅實的管理體系作為支撐。華遠集團將深化國企改革、完善中國特色現代企業制度作為轉型的“壓艙石”，在“十四五”期間以現代企業制度建設為軸心，全面推進制度化、規范化、數字化建設，實現了管控效能與風險防控的同步提升。

公司治理層面，持續優化各治理主體的權責邊界與運作機制，充分發揮董事會定戰略、作決策、防風險的關鍵作用，探索形成外部董事參與中心工作和重點項目調研機制，通過清單化服務強化履職支撐，使外部董事深度參與公司發展與調研，形成內外結合的智力支持體系。

與此同時，一場“刀刃向內”的管理革新同步展開。集團對橫跨所有層級、涵蓋數千事項的權責流程進行系統性再造，推動組織架構邁向扁平化、精細化，顯著提升了運營效率。在財務與風控領域，構建了貫穿全周期的預算、資金與合規管理體系，實現了對經營風險的穿透式監管。在人力資源方面，完成頂層設計刷新與落地，職級與薪酬套改，上線系統平臺等，管理效能明顯提升。這套以“制度規范化、流程精簡化、管理數字化”為特征的管理體系，為高速轉型中的華遠安裝了精準的導航系統與穩健的平衡器，使華遠在轉型過程中始終保持治理透明、執行高效與風險可控，為業務轉型發展與城市更新穩步推進提供了堅實底座。

城市更新：存量資產的產業運營解法

戰略與管理的成果，最終需要經受市場的檢驗。城市更新，成為華遠集團錘煉新能力、驗證新模式的核心戰場。華遠立足西城區功能定位，以重點項目建設為抓手，探索并實踐“空間重塑—產業導入—運營增值”三位一體模式，在盤活存量資產、提升城市功能、促進產業升級方面取得顯著成效。

北京金融科技中心的成功并非偶然。原“世紀天樂市場”經過系統性改造，蛻變為八萬四千平方米的5A甲級綠色寫字樓，整體節能率達30%。自2024年投入運營以來，憑借精準的產業定位與卓越的資產運營能力，在區域寫字樓市場整體承壓的背景下逆勢而上，出租率近90%，租金水平穩居金科新區前列，成功引入多家央企頭部金融機構與科技企業，成為金科新區產業發展和財源建設的重要支撐。

門頭溝華中心項目通過對在地資源的創造性整合，迅速激活區域商業活力。項目商業部分華遠坊于2024年9月如期開業，招商出租率達到97.5%，在國慶黃金周創下銷售額三千五百萬元、客流超六十萬人次的亮眼成績，并通過公寓、酒店等業態的持續改造，構建起完整的區域綜合服務能力。 護國寺非遺文化空間項目，更是嘗試以“空間載體+文化IP+商業運營”的模式，探索文化遺產的活態傳承與可持續發展。護國寺非遺文化空間作為西城區首批專項債支持項目，總投資七千五百萬元，已于2025年完成前期籌備并啟動工程建設，預計2027年竣工。

值得關注的是，針對大城市青年人才的居住需求，華遠創新性打造了高品質租賃公寓品牌——華遠鉑園。通過對城市存量建筑的精細化改造與升級，將原本老舊的樓宇轉化為兼具設計美學、智能體驗與社區溫度的居住空間。2026年，華遠鉑園將有一批項目集中面市，充分展現了國企在完善租購并舉住房體系、服務新市民方面的主動擔當，為城市“留住了人，溫暖了心”。

這些實踐揭示了一個核心邏輯：在存量時代，資產價值的提升不再源于土地增值的預期，而依賴于精準的產業定位、專業的運營服務以及持續的內容創造能力。華遠集團通過打造這些標桿項目，不僅盤活了國有資產，提升了城市功能，更在其所服務的區域，扮演了產業協同者、社區共建者的角色，實現了國有企業經濟屬性、政治屬性與社會屬性的有機結合。

華遠集團的“十四五”轉型之路表明，面對深刻的市場變遷，國有企業唯有主動融入國家戰略，以改革激發內生動力，以創新擁抱時代變化，方能勇立潮頭。轉型需要“破”的勇氣，果斷告別舊模式；更需要“立”的智慧，系統性構建新能力。

華遠的轉型同時也為行業提煉出三重啟示：戰略升維要敢于斷舍離，剝離傳統重資產業務，擁抱輕資產與運營服務，是穿越周期的關鍵抉擇；管理提升是轉型底座，制度、財務、人力、風控的體系化建設，確保戰略落地不走樣；城市更新要做“產業運營商”而非“房東”，只有將空間煥新與產業導入、運營增值深度綁定，形成全鏈條能力，才能在存量市場中突圍并實現可持續收益。

展望“十五五”，新征程已然開啟。華遠集團表示，將繼續堅持服務國家和首都發展大局，聚焦“智慧美好生活綜合服務商”的戰略定位，將城市更新與城市服務作為重要抓手，不斷深化在資產管理、科技賦能、現代服務等領域的探索。這家企業的故事，是觀察中國國企改革與城市發展進路的一個微觀視角，它的未來實踐，仍將繼續為“在存量中創造增量”這一時代課題，貢獻自己的思考與答案。

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