南京剛需大盤換物業(yè)，萬科物業(yè)、奧體物業(yè)進(jìn)入PK決賽！

南京江寧剛需盤換物業(yè)，吸引來中海物業(yè)、萬科物業(yè)、越秀物業(yè)、銀城物業(yè)、奧體物業(yè)等14家物業(yè)企業(yè)報(bào)名角逐！

今年1月3日，正方新城的上宸云際發(fā)布公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公告，短短十來天就有14家物企報(bào)名。

2月6日，業(yè)主就競選物企九進(jìn)二表決結(jié)果出爐，萬科物業(yè)以579票排名第一，奧體物業(yè)以482票排名第二。

這家交付還不滿2年的小區(qū)，為何要更換物業(yè)？跟著銳評(píng)君一探究竟。

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上宸云際位于江寧正方新城，與地鐵S1號(hào)線正方中路站的直線距離不到400米。

小區(qū)由旭輝、新城、天安聯(lián)合開發(fā)，住宅部分共有9棟25-27層高層，共計(jì)1174戶。前期物業(yè)管理，為上海永升物業(yè)。

2024年3月和6月，上宸云際分兩批次交付完畢。從業(yè)主們的海量實(shí)拍圖來看，社區(qū)大門、建筑立面、園林景觀等細(xì)節(jié)還算不錯(cuò)。

問題來了，交付尚未滿2年，上宸云際為何要更換物業(yè)？

事情，要從去年夏天說起。

2025年7月，上宸云際業(yè)委會(huì)在公開公示中指出：經(jīng)過1年多的實(shí)際運(yùn)行，當(dāng)年開發(fā)商與永升物業(yè)簽訂的合同，部分條款與小區(qū)現(xiàn)狀、業(yè)主實(shí)際需求及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)存在一定差異，已難以全面適配當(dāng)前物業(yè)服務(wù)需要。

在業(yè)委會(huì)的籌備下，更換物業(yè)的準(zhǔn)備工作有條不紊推進(jìn)。

2025年8月，業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，組織業(yè)主們就是否同意授權(quán)業(yè)委會(huì)與永升物業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行表決。

當(dāng)時(shí)，有效投票為977票，占總戶數(shù)比為82.66%。其中，同意+棄權(quán)的業(yè)主戶數(shù)為147戶，占比約15%；反對的業(yè)主戶數(shù)為830戶，占比約85%。

2025年10月，上宸云際成立物業(yè)選聘工作小組，相關(guān)情況在小區(qū)內(nèi)張貼了公示。

今年1月3日，上宸云際公開選聘物業(yè)的公告正式公示。

很快，包含德信物業(yè)、朗詩物業(yè)、中海物業(yè)、永升物業(yè)、世茂天成物業(yè)、奧體物業(yè)、萬科物業(yè)、銀城物業(yè)等在內(nèi)的14家物企報(bào)名參與競選。9家按照約定支付應(yīng)聘保證金的物企，進(jìn)入選聘的下一流程。

2月6日，上宸云際物企選聘“九進(jìn)二”業(yè)主投票結(jié)果出爐，萬科物業(yè)以579票排名第一、奧體物業(yè)以482票排名第二。小區(qū)最終由哪家物企提供日常服務(wù)，決賽PK見分曉。

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值得一提的是，為了成功競得服務(wù)“盤子”，參與選聘的9家物企拿出了滿滿誠意，銳評(píng)君為大家劃好了亮點(diǎn)。

第一，關(guān)于物業(yè)費(fèi)。

此前，上宸云際的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：高層住宅2.6元/㎡/月+公共能耗費(fèi)0.6元/㎡/月。

2025年8月，業(yè)委會(huì)和永升物業(yè)協(xié)商后，將小區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)降低為2.69元/㎡/月（含公共能耗）。

9家參與選聘的物企，給出了各自的報(bào)價(jià)，將公共能耗費(fèi)包含在內(nèi)，萬科物業(yè)、奧體物業(yè)、銀城物業(yè)報(bào)價(jià)最高，為2.5元/㎡/月；泰永源物業(yè)報(bào)價(jià)最低，為1.9元/㎡/月。

而空置房的物業(yè)費(fèi)，9家物企統(tǒng)一打7折收取。

這意味著，最后無論是萬科物業(yè)還是奧體物業(yè)勝出，上宸云際的物業(yè)費(fèi)將定格在2.5元/㎡/月。較永升物業(yè)服務(wù)期間便宜了0.19元/㎡/月，這對廣大業(yè)主而言是實(shí)打?qū)嵉暮孟ⅰ?/p>

第二，關(guān)于公共收益分成。

參與選聘的9家物企，均提出：

利用公共區(qū)域、公共場地經(jīng)營的收入，按照實(shí)際收入的三七分成，其中30%（含稅金及所有成本）歸物業(yè)公司所有；70%歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)議事規(guī)則的約定進(jìn)行管理和使用。

事實(shí)上，這不是個(gè)例。

此前，南京賽虹橋的淮風(fēng)曉月?lián)Q物業(yè)，參與選聘的奧體物業(yè)、美的物業(yè)等，將公共收益分成明確寫進(jìn)物業(yè)服務(wù)合同中去，約定小區(qū)公共收益獨(dú)立核算的60%歸業(yè)主所有，40%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

這充分體現(xiàn)了物企們關(guān)注到近年來發(fā)生在物企和業(yè)主之間、愈演愈烈的小區(qū)公共收益歸屬矛盾，主動(dòng)去改變行業(yè)不足、充分保障業(yè)主權(quán)益的決心。

第三，關(guān)于投墊資費(fèi)用。

物管行業(yè)競爭激烈，在南京，“帶資進(jìn)場”已屢見不鮮。

“爭奪”上宸云際，9家物企也拿出了投墊資費(fèi)用明細(xì)。重點(diǎn)說說即將直接PK定勝負(fù)的萬科物業(yè)和奧體物業(yè)。

萬科物業(yè)雖然沒有直接帶資，但承諾對上宸云際的改造事項(xiàng)，均由萬科物業(yè)自主完成，預(yù)計(jì)將投入109萬元；

奧體物業(yè)將無償投入80萬元，轉(zhuǎn)入指定賬戶并接受監(jiān)督。20萬元為專項(xiàng)運(yùn)營提升保障費(fèi)，由奧體物業(yè)自行整改投入。

在銳評(píng)君看來，物企承諾“帶資進(jìn)場”，具備多重積極意義。

首先，這是物企綜合實(shí)力雄厚的體現(xiàn)，不僅能為競得管理項(xiàng)目錦上添花，也能快速增強(qiáng)品牌影響力。

其次，物企帶資進(jìn)場多用于改造提升服務(wù)小區(qū)，以投入換取合作，實(shí)現(xiàn)盈利。與此同時(shí)也能切實(shí)提升服務(wù)小區(qū)的硬件品質(zhì)，是雙贏的好事。

第四，關(guān)于重點(diǎn)改造事項(xiàng)。

對小區(qū)進(jìn)行升級(jí)改造，是物企快速獲取項(xiàng)目的差異化手段之一。上宸云際，也將享受物企們“爆改”小區(qū)的福利。

萬科物業(yè)，拿出看家本領(lǐng)，將在上宸云際部署萬物云，利用智能化設(shè)備提升小區(qū)管理效率。同時(shí)，將補(bǔ)種綠化，修復(fù)噴泉，美化電梯間，煥新瀝青地面跑道，翻新公區(qū)大堂等。

奧體物業(yè)，將提升綠化品質(zhì)、社區(qū)中心會(huì)客廳品質(zhì)，增加車庫標(biāo)識(shí)指示牌、戶外休憩設(shè)施，將物業(yè)用房改造成業(yè)主活動(dòng)空間等。

除此之外，物企還就免費(fèi)特約服務(wù)、服務(wù)響應(yīng)機(jī)制等進(jìn)行了細(xì)化。最終，萬科物業(yè)、奧體物業(yè)誰將勝出，為上宸云際提供物業(yè)服務(wù)？銳評(píng)君將保持關(guān)注。

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房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度洗牌，不僅物企們的服務(wù)意識(shí)在覺醒，業(yè)主們的權(quán)利意識(shí)也在強(qiáng)化。

全行業(yè)鏈“卷”出新高度的當(dāng)下，南京小區(qū)換物業(yè)，物企們的競爭手段相應(yīng)進(jìn)行了提檔升級(jí)：

河西的華僑城天鵝堡去年換物業(yè)，吸引來保利物業(yè)、萬科物業(yè)、銀城物業(yè)等角逐，代送快遞外賣、每年免費(fèi)清洗外立面等之外，物企最多將帶資超457萬元進(jìn)小區(qū)，無需業(yè)主返還。最終，萬科物業(yè)勝出；

河西的和府奧園去年換物業(yè)，奧體物業(yè)、萬科物業(yè)、朗詩物業(yè)均給出了細(xì)致的無需返還帶資、0息墊資、空置房物業(yè)費(fèi)打折等方案，最終奧體物業(yè)勝出；

雨花賽虹橋的上鐵淮風(fēng)曉月今年初換物業(yè)，奧體物業(yè)、美的物業(yè)等為了成功競聘上崗，花式卷小區(qū)環(huán)境、工程煥新不說，最多將帶資140萬進(jìn)場，把公共收益分成寫進(jìn)合同，空置房物業(yè)費(fèi)還打7折！最終，奧體物業(yè)勝出……

不難看出，如今物企們爭奪服務(wù)項(xiàng)目，帶資進(jìn)場、把公共收益分成寫進(jìn)合同、空置房物業(yè)費(fèi)打折、煥新小區(qū)硬件及環(huán)境等，成了固定動(dòng)作。

在我們看來，這一系列的組合拳，是物企換取合作及業(yè)主信任的敲門磚，而這對物企的綜合實(shí)力要求非常高，無形中也為小區(qū)及業(yè)主做好了篩選。

對于廣大業(yè)主而言，這一全新模式，不僅有望優(yōu)化物業(yè)費(fèi)，降低居住成本，還能讓小區(qū)的軟硬件、服務(wù)品質(zhì)實(shí)打?qū)嵦嵘喾焦糙A。