南京剛需大盤換物業，萬科物業、奧體物業進入PK決賽！

南京江寧剛需盤換物業，吸引來中海物業、萬科物業、越秀物業、銀城物業、奧體物業等14家物業企業報名角逐！

今年1月3日，正方新城的上宸云際發布公開選聘物業服務企業的公告，短短十來天就有14家物企報名。

2月6日，業主就競選物企九進二表決結果出爐，萬科物業以579票排名第一，奧體物業以482票排名第二。

這家交付還不滿2年的小區，為何要更換物業？跟著銳評君一探究竟。

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上宸云際位于江寧正方新城，與地鐵S1號線正方中路站的直線距離不到400米。

小區由旭輝、新城、天安聯合開發，住宅部分共有9棟25-27層高層，共計1174戶。前期物業管理，為上海永升物業。

2024年3月和6月，上宸云際分兩批次交付完畢。從業主們的海量實拍圖來看，社區大門、建筑立面、園林景觀等細節還算不錯。

問題來了，交付尚未滿2年，上宸云際為何要更換物業？

事情，要從去年夏天說起。

2025年7月，上宸云際業委會在公開公示中指出：經過1年多的實際運行，當年開發商與永升物業簽訂的合同，部分條款與小區現狀、業主實際需求及服務標準存在一定差異，已難以全面適配當前物業服務需要。

在業委會的籌備下，更換物業的準備工作有條不紊推進。

2025年8月，業委會召開業主大會，組織業主們就是否同意授權業委會與永升物業重新簽訂物業服務合同進行表決。

當時，有效投票為977票，占總戶數比為82.66%。其中，同意+棄權的業主戶數為147戶，占比約15%；反對的業主戶數為830戶，占比約85%。

2025年10月，上宸云際成立物業選聘工作小組，相關情況在小區內張貼了公示。

今年1月3日，上宸云際公開選聘物業的公告正式公示。

很快，包含德信物業、朗詩物業、中海物業、永升物業、世茂天成物業、奧體物業、萬科物業、銀城物業等在內的14家物企報名參與競選。9家按照約定支付應聘保證金的物企，進入選聘的下一流程。

2月6日，上宸云際物企選聘“九進二”業主投票結果出爐，萬科物業以579票排名第一、奧體物業以482票排名第二。小區最終由哪家物企提供日常服務，決賽PK見分曉。

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值得一提的是，為了成功競得服務“盤子”，參與選聘的9家物企拿出了滿滿誠意，銳評君為大家劃好了亮點。

第一，關于物業費。

此前，上宸云際的物業費收費標準為：高層住宅2.6元/㎡/月+公共能耗費0.6元/㎡/月。

2025年8月，業委會和永升物業協商后，將小區住宅物業費降低為2.69元/㎡/月（含公共能耗）。

9家參與選聘的物企，給出了各自的報價，將公共能耗費包含在內，萬科物業、奧體物業、銀城物業報價最高，為2.5元/㎡/月；泰永源物業報價最低，為1.9元/㎡/月。

而空置房的物業費，9家物企統一打7折收取。

這意味著，最后無論是萬科物業還是奧體物業勝出，上宸云際的物業費將定格在2.5元/㎡/月。較永升物業服務期間便宜了0.19元/㎡/月，這對廣大業主而言是實打實的好消息。

第二，關于公共收益分成。

參與選聘的9家物企，均提出：

利用公共區域、公共場地經營的收入，按照實際收入的三七分成，其中30%（含稅金及所有成本）歸物業公司所有；70%歸全體業主所有，由業主委員會根據議事規則的約定進行管理和使用。

事實上，這不是個例。

此前，南京賽虹橋的淮風曉月換物業，參與選聘的奧體物業、美的物業等，將公共收益分成明確寫進物業服務合同中去，約定小區公共收益獨立核算的60%歸業主所有，40%用于補貼物業服務費不足。

這充分體現了物企們關注到近年來發生在物企和業主之間、愈演愈烈的小區公共收益歸屬矛盾，主動去改變行業不足、充分保障業主權益的決心。

第三，關于投墊資費用。

物管行業競爭激烈，在南京，“帶資進場”已屢見不鮮。

“爭奪”上宸云際，9家物企也拿出了投墊資費用明細。重點說說即將直接PK定勝負的萬科物業和奧體物業。

萬科物業雖然沒有直接帶資，但承諾對上宸云際的改造事項，均由萬科物業自主完成，預計將投入109萬元；

奧體物業將無償投入80萬元，轉入指定賬戶并接受監督。20萬元為專項運營提升保障費，由奧體物業自行整改投入。

在銳評君看來，物企承諾“帶資進場”，具備多重積極意義。

首先，這是物企綜合實力雄厚的體現，不僅能為競得管理項目錦上添花，也能快速增強品牌影響力。

其次，物企帶資進場多用于改造提升服務小區，以投入換取合作，實現盈利。與此同時也能切實提升服務小區的硬件品質，是雙贏的好事。

第四，關于重點改造事項。

對小區進行升級改造，是物企快速獲取項目的差異化手段之一。上宸云際，也將享受物企們“爆改”小區的福利。

萬科物業，拿出看家本領，將在上宸云際部署萬物云，利用智能化設備提升小區管理效率。同時，將補種綠化，修復噴泉，美化電梯間，煥新瀝青地面跑道，翻新公區大堂等。

奧體物業，將提升綠化品質、社區中心會客廳品質，增加車庫標識指示牌、戶外休憩設施，將物業用房改造成業主活動空間等。

除此之外，物企還就免費特約服務、服務響應機制等進行了細化。最終，萬科物業、奧體物業誰將勝出，為上宸云際提供物業服務？銳評君將保持關注。

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房地產行業持續深度洗牌，不僅物企們的服務意識在覺醒，業主們的權利意識也在強化。

全行業鏈“卷”出新高度的當下，南京小區換物業，物企們的競爭手段相應進行了提檔升級：

河西的華僑城天鵝堡去年換物業，吸引來保利物業、萬科物業、銀城物業等角逐，代送快遞外賣、每年免費清洗外立面等之外，物企最多將帶資超457萬元進小區，無需業主返還。最終，萬科物業勝出；

河西的和府奧園去年換物業，奧體物業、萬科物業、朗詩物業均給出了細致的無需返還帶資、0息墊資、空置房物業費打折等方案，最終奧體物業勝出；

雨花賽虹橋的上鐵淮風曉月今年初換物業，奧體物業、美的物業等為了成功競聘上崗，花式卷小區環境、工程煥新不說，最多將帶資140萬進場，把公共收益分成寫進合同，空置房物業費還打7折！最終，奧體物業勝出……

不難看出，如今物企們爭奪服務項目，帶資進場、把公共收益分成寫進合同、空置房物業費打折、煥新小區硬件及環境等，成了固定動作。

在我們看來，這一系列的組合拳，是物企換取合作及業主信任的敲門磚，而這對物企的綜合實力要求非常高，無形中也為小區及業主做好了篩選。

對于廣大業主而言，這一全新模式，不僅有望優化物業費，降低居住成本，還能讓小區的軟硬件、服務品質實打實提升，多方共贏。