160萬買精裝次新房！河西南岸，可以抄底了？

雨花臺岱山次新房，價格跌到1.5萬/㎡以下了。

前幾天，有中介在小紅書曬出了一套成交房源：岱山新城的洺悅華府，建面約113㎡低樓層總價160萬成交，折合單價約1.4萬/㎡。

留言區有人嘆息：當年最小戶型都要270萬，如今的價格真是“吐血、腰斬”！

要知道，4年前想要買岱山新房，買房人不但要拿出5成甚至8成首付，還要拼運氣搖號，一度躋身南京“一房難搖”的板塊之一。

沒想僅短短幾年，如今不到200萬就能在岱山拿下一套精裝次新房，板塊置業性價比一再拉高。

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2019-2020年，岱山新房市場較為活躍的有電建洺悅華府、世茂璀璨睿灣、都會瀾岸等，新房均價普遍站上3萬-3.2/㎡高位，每逢開盤都與”搖號“、”熱銷“等詞關聯，熱度高漲。

然而新房交付后沒幾年，3萬+/㎡的房子“1”字頭就能拿下。

洺悅華府，2022年8月收官銷許均價3.3萬/㎡，最新二手房成交約1.4萬/㎡。

洺悅華府今年首套成交房源，是一套建面約113.23㎡的低樓層房源，總價160萬，折合單價僅約1.4萬/㎡。

信息顯示，這套房子從首次掛牌到成交，半年多時間降了整整60萬。

成交價不到2萬/㎡的不止低樓層房源。

去年9月，一套建面約119.31㎡的中樓層房源，成交總價214萬、單價約1.8萬/㎡。

對比去年一季度近2.2萬/㎡的單價，晚幾個月出手的買家直接省下幾十萬。

都會瀾岸，2021年3月收官銷許均價3.1萬/㎡，最新二手房成交約1.8萬/㎡。

二手房網站數據顯示，都會瀾岸小區今年已賣出2套房源，均價分別為約1.7萬/㎡、1.8萬/㎡。

這個價格有多“香”呢？

今年1月14日，一套建面約88.1㎡高樓層房源成交單價約1.8萬/㎡，總價159.8萬；而在去年3月，這個面積的高樓層房源還能賣到2.5萬/㎡，總價221萬。

相當于晚幾個月買房，就能省下六十多萬。

翻看成交歷史可以看到，都會瀾岸在2024年4月賣出的首套二手房，也是約88.1㎡的高樓層房源，成交單價約2.8萬/㎡，是目前小區最高成交紀錄。

從去年下半年開始，小區成交單價就多在2萬/㎡以內，而在去年一季度，小區還多次賣出過2.4萬/㎡、2.5萬/㎡的價格，降幅頗為明顯。

價格走低、成交量隨之攀升。小區在去年共賣出30套房源，多以90㎡以內房源為主，最低總價不到160萬（單室套除外）。

對比前幾年250萬的起步總價，如今小區的置業門檻性價比頗高。

世茂璀璨睿灣，2021年6月收官銷許均價3.1萬/㎡，最新二手房成交約1.7萬/㎡。

截止到目前，世茂璀璨睿灣今年僅有2套成交記錄，小區單價基本站穩“1”字頭：

建面約96.44㎡中樓層，單價約1.8萬/㎡，總價169萬；

建面約117.41㎡低樓層，單價約1.7萬/㎡，總價195萬。

世茂璀璨睿灣目前的最高成交單價是2.7萬/㎡，建面約96.66㎡高樓層房源。我們以相同戶型的中高樓層房源為例，看一下近1年來小區房價行情。

2025年1月24日，成交單價25202元/㎡，總價243萬；

7月15日，成交單價21567元/㎡，總價208萬；

11月18日，成交單價19242元/㎡，總價186萬。

從2.5萬/㎡到1.9萬/㎡，世茂璀璨睿灣的置業門檻已來到200萬以內。

02

雨花岱山板塊與河西南僅有一條秦淮新河相隔，憑此優越的地理位置，在早幾年市場火熱時期，首付比例也曾漲至5成、8成，創造過上千人搖號搶房的高光時刻。

2019年11月、2020年6月，世茂璀璨睿灣和都會瀾岸相繼首開，新房均價約3萬/㎡，雨花岱山的代名詞變為中央科創生活區和河西南岸，迎來開盤搖號、日光售罄的時代。

2021年3月，都會瀾岸以5成首付加推，240套房源共1498組買房人報名搖號，普通號中簽率僅7.1%。

在當時，即將搬遷的寧蕪鐵路、在建中的7號線、金陵中學岱山分校、世茂璀璨睿灣自帶的約5萬方商業，都成為板塊突飛猛進的助力。

同年5月，G34和G36地塊分別被新沂陽光和萬科搖中，毛坯限價沖上3.1萬/㎡、3萬/㎡，也就是后來的金基雅玥和萬科雨悅光年。

6月，世茂璀璨睿灣以8成首付，把河西南岸的熱度燒到巔峰，成為河西南岸的雨花岱山，躋身當時南京熱門置業板塊之一。

不到一年，河西南岸從3成首付飆至8成首付、千人搖號，勢頭非常猛。

停工的世茂璀璨睿灣商業

2023年底，地鐵7號線南段通車，板塊真正實現一站直達河西南，喜提重大交通利好。但此時的南京樓市開始整體下行，岱山板塊也毫不例外地熱度驟降。

加上仍未搬離的寧蕪鐵路和停工的世茂商業，板塊在樓市的存在感開始降低。

在此期間，“岱山三劍客”相繼交付，當年銷許均價3萬+/㎡的房源，如今二手房成交單價接連來到“1”字頭。

就連毛坯限價3.1萬/㎡、3萬/㎡的金基雅玥和萬科雨悅光年，也沒能躲過降價潮。

金基雅玥，銷許均價約32976元/㎡，另有升級裝修包2800元/㎡，最新二手房成交價約2.3萬/㎡。

萬科雨悅光年，銷許均價32189元/㎡，另有2000元/㎡裝修升級包，最新二手房成交價約1.9萬/㎡。

從另一個角度來看，雖然河西南岸的熱度不及前幾年，但不斷完善的生活配套，還擁有毗鄰河西南的位置優勢，又有遠低于河西房價的友好門檻，這里仍是接納河西外溢客群的板塊之一。

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目前的南京二手房，以價換量趨勢明顯。

貝殼數據顯示，2026年第一個月的南京樓市，共賣出了4929套二手房，相比去年12月份，成交量暴漲30.7%，市場熱度持續走高。（數據來源貝殼找房）

僅從成交量來看，二手房市場已經率先露出“小陽春”信號。

而據最新國家統計局數據，南京二手房價格環比下跌1.2%，同比下跌8.4%，以價換量仍是南京二手房當下的主流趨勢。

因此，像雨花臺岱山既有充足的優質次新房可選，又有便捷的交通、與河西一河之隔的區位優勢，疊加上車門檻已來到200萬以內，對于剛需買房人來說，性價比還在持續增加。