房段子：再談崔槐板塊的樓市定位...

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

這幾年肉眼可見的樓市下行，從收縮戰(zhàn)略來說，主城回歸是大背景，崔家店和槐樹店可以說是在大環(huán)境下的獨(dú)立小行情，去年以及接下來，都會精準(zhǔn)地承接錦江改善外溢+成華土著升級，這是它的發(fā)展內(nèi)核邏輯，輔以新規(guī)低容產(chǎn)品，還有連片開發(fā)潛力和高能級配套規(guī)劃，走“宜居改善+價(jià)值成長”路線，區(qū)別于主城多數(shù)高容高密板塊，這就是成華“金色中環(huán)”最具典型的崔槐板塊樓市定位。

核心優(yōu)勢——

1??、客群紅利稀缺且精準(zhǔn)：不同于多數(shù)板塊“泛外溢”，崔槐的客群是“高純度改善”——三環(huán)外進(jìn)城+成華土著（建設(shè)路、萬年場升級）+錦江擠壓外溢（錦江這幾年的總價(jià)門檻堪稱天宮級別，遙不可及）。

還有一個關(guān)鍵點(diǎn)是，這兩年來自錦江外溢的客群占比逐年提升。這類客群購買力穩(wěn)定、對居住品質(zhì)有明確要求，直接奠定了板塊價(jià)值底線，這是成都多數(shù)剛需外溢板塊不具備的核心底氣。

2??、連片開發(fā)的“確定性”：成華后發(fā)優(yōu)勢就體現(xiàn)在三環(huán)內(nèi)6600畝城市更新留白，包含了大量的高質(zhì)量地塊，是當(dāng)前幾乎唯一的可成片開發(fā)區(qū)域。而且依托直線距離優(yōu)勢，無需“先供地后補(bǔ)配套”，萬象城、杉板橋乃至攀成鋼等城市級商圈是可以輻射崔槐的，未來成華和悅廣場補(bǔ)位，商業(yè)能級穩(wěn)居成都前列，成長節(jié)奏可控、兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)很低，長期城市界面迭代清晰，是成華打的一張明牌。

3??、新規(guī)產(chǎn)品的先發(fā)適配性。崔槐的開發(fā)也是趕上了好時代，新規(guī)政策剛好在這里兌現(xiàn)，片區(qū)主打的大多是新規(guī)低容產(chǎn)品，如華潤天宸上院，三環(huán)內(nèi)首個新規(guī)別墅；越秀天悅云萃三期，得房率達(dá)120%；龍湖濱江峯萃小戶型大體感等，契合當(dāng)下“居住屬性回歸”的號召與趨勢，精準(zhǔn)承接主城高容高密板塊的改善外溢。成華大規(guī)模老小區(qū)拆遷不太現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前還好有崔槐的新規(guī)地塊成為唯一承接載體，產(chǎn)品競爭力具有長期優(yōu)勢。

4??、區(qū)位的“吸附性優(yōu)勢”。成華還是得感謝錦江老大哥，崔槐毗鄰錦江的核心價(jià)值，不在于景觀，而在于“近而不貴”的地緣吸附——既能承接錦江外溢，也能輻射龍泉部分改善人群，同時多條地鐵（4、7、12號線）加持，快速通達(dá)東西南北，進(jìn)一步放大外溢吸附力。

你可以說崔槐是一座新城、新區(qū)，但又和主城二環(huán)核心區(qū)成熟區(qū)“一步之遙”，這是它最大的底氣，依托于成熟，又煥然一新。

當(dāng)前隱憂——

1??、多方博弈下的短期供應(yīng)失衡。土地整理涉及面非常廣，周期長，牽扯部門多，所以大家也看得到，也不只是崔槐，成華這幾年的土拍節(jié)奏一直非常猛，集中大量的供地，也不一定是好事。購房者陷入了選擇困難癥以及擔(dān)心價(jià)格產(chǎn)品背刺，開發(fā)商也面臨無序競爭，庫存擠壓等弊病。不過凡事有利有弊，成都產(chǎn)品卷王也正好出自于成華而非金牛、青羊，這兩年崔槐的集中供地看似是壓力，實(shí)則也能倒逼房企提升產(chǎn)品力，加速板塊“改善提純”。

2??、配套的長期依附以及短板問題。雖然崔槐是長期看好的，但是全部配套的超預(yù)期呈現(xiàn)，肯定需要假以時日，當(dāng)前以及很長一段時間，還得要依附于二環(huán)內(nèi)外的成熟商圈。所以要成為商圈第三極，目標(biāo)過于遠(yuǎn)大。

所以這就是崔槐板塊的辨識度不足問題，各種宣傳都嚴(yán)重依賴“萬象城輻射”“錦江外溢承接”的標(biāo)簽，缺乏自身獨(dú)特的板塊IP，未能形成差異化記憶點(diǎn)。

相較于武侯新城的“豪宅第三極”、林家壩的“金融城東”，崔槐短期內(nèi)難以突破這種依附的標(biāo)簽。

除此之外，教育配套依然缺乏頂級名校加持，希望成華教育部門多多整合本區(qū)優(yōu)質(zhì)頭部IP，有樣學(xué)樣，相信崔槐的生源能夠匹配得上這樣的資源。

總之，崔槐板塊的下限很高，是樓市下行期的求穩(wěn)買法。

新的一年，房段子團(tuán)隊(duì)繼續(xù)專注于客觀立場的咨詢分析——