11年過去，拆了1800萬(wàn)套房，庫(kù)存反而多了

住建部最新數(shù)據(jù)表明，2026年初，全國(guó)商品房待售面積超過7.5億平方米。

那這個(gè)數(shù)字到底有多嚇人？回顧11年之前，2015年, 也就是棚改貨幣化開始的那一年，當(dāng)時(shí)的庫(kù)存是7.1億平方米。

在11年的時(shí)間里，我們拆除了1800萬(wàn)套房子，把無(wú)數(shù)城中村給弄成了平地。可最后，庫(kù)存不但沒有減少, 反而比2015年還多了4000萬(wàn)平方米。

是不是覺得很奇怪，明明是為了“去庫(kù)存”，怎么庫(kù)存反倒越去越多了？

說(shuō)到2015年的政策出發(fā)點(diǎn)，其實(shí)還挺好的。

貨幣化安置，讓老百姓從“等安置房”變成“拿錢買房”，安置周期能縮短個(gè)一兩年；還能幫開發(fā)商把壓得喘不過氣來(lái)的7億平方米庫(kù)存給消化掉；給拆遷戶選擇權(quán)，不用再住沒電梯的老破小, 而是去買帶物業(yè)的商品房。

理論上，這是個(gè)完美的閉環(huán)：政府能省錢，開發(fā)商能收回款項(xiàng)，百姓能住新房，實(shí)現(xiàn)三贏。

所有人都沒有想到，“錢”的力量可大極了。

國(guó)開行的資金好像洪水一樣往三四線城市涌過去。拆遷戶拿著幾百萬(wàn)的補(bǔ)償款就沖進(jìn)售樓處, 一夜之間，房子就從用來(lái)住的變成了用來(lái)炒的。

原本是要去庫(kù)存的，結(jié)果卻變成了資金游戲：拆遷戶拿錢去買房子，開發(fā)商拿地去蓋樓房，地方賣地去還債務(wù), 然后再接著拆遷。這已經(jīng)不算是房地產(chǎn)了，而是全民參與的杠桿游戲了。

有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn), 2013年到2020年，棚改貨幣化明顯地把房?jī)r(jià)給推高了，還刺激房企一個(gè)勁兒地?cái)U(kuò)張，特別是在三四線城市，開發(fā)商的負(fù)債率一個(gè)勁兒地往上漲。錢來(lái)得太容易，誰(shuí)都覺得自己能撈到一把。

賬面數(shù)字一度還算是挺好看的。

2015年到2018年，棚改拆除了大約14億到18億平方米的房子, 庫(kù)存從7.1億降低到了5.2億，庫(kù)存壓力就變小了。

可是到了2026年，庫(kù)存又達(dá)到了7.5億，創(chuàng)下了新高。

為什么會(huì)出現(xiàn)反彈？

就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲了。開發(fā)商看到“地王”頻出，信心非常充足，于是就使勁地開工、使勁地蓋樓，越漲越有人買，越買就越蓋，庫(kù)存在這樣的狂歡中反而增加了。

房?jī)r(jià)的暴力拉升，讓無(wú)數(shù)年輕人絕望。

深圳均價(jià)從2015年的3.2萬(wàn)漲到2018年的5.4萬(wàn)，再到2026年的8.5萬(wàn)，上海從3.1萬(wàn)漲到4.5萬(wàn)再到7.2萬(wàn)，廣州從2.0萬(wàn)到3.2萬(wàn)再到4.8萬(wàn)。

這不單單是漲價(jià)而已，這就是階層固化。2015到2018年的這一波漲幅，是中國(guó)房地產(chǎn)史上第二大的猛漲。

回過頭去看，在這場(chǎng)狂歡之中，三類人的命運(yùn)可大不一樣。

2016年之前買房子的人，是最后一批能享受到紅利的人。只要房子沒爛尾，身價(jià)就會(huì)翻倍。可是2017年之后上車的人，尤其是買在三四線城市的，就成了真正的“接盤俠”。不少人連首付都沒了，還要還30年的高利貸。

開發(fā)商那一邊。那幾年流行這么一句話，“清華北大，比不上膽子大。”某大、某創(chuàng)這類巨頭，明明知道資金鏈緊張，還在三四線城市瘋狂占地。為什么？就因?yàn)樗麄兛隙ā胺績(jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”.結(jié)果咋樣?弄得一團(tuán)糟，很多爛尾樓。

其實(shí)最讓人難過的，不只是房?jī)r(jià)。

居民杠桿率從2015年的30%左右，一直漲到2026年的72%。這就意味著，你未來(lái)30年的收入，已經(jīng)被提前用掉了。除了房貸，你還有多少資金可以用來(lái)消費(fèi)、旅游、生孩子？

那出生率的情況又是怎么樣的？

2015年，最年長(zhǎng)的80后35歲，最年幼的90后25歲，正好是生育的主要人群。可是這一波房?jī)r(jià)的快速上漲，直接打破了年輕人的心理防線。結(jié)婚率從2015年的9‰降到2026年的6.8‰, 出生率也減少了一半。

00后為什么不買房、不結(jié)婚、不生娃？因?yàn)樗麄兛吹礁改笧榱朔孔永鄣貌恍校麄兠靼走^來(lái)：既然買不起，那我就不參與此里面了。

當(dāng)然, 也得承認(rèn)，在這30年里，房地產(chǎn)完成了它的歷史任務(wù)：改善居住條件、優(yōu)化城市面貌、進(jìn)行財(cái)富再分配。

但使命結(jié)束了。

2025年的時(shí)候，有一些城市又重新啟動(dòng)了“房票”安置。

打個(gè)比方，湖南祁陽(yáng), 在兩年多的時(shí)間里發(fā)放了721張房票，消化了6.85億元的商品房庫(kù)存。

從效果來(lái)看，確實(shí)在短時(shí)間內(nèi)對(duì)市場(chǎng)起到了一定的推動(dòng)作用。

有券商研究表明，2024年推進(jìn)的100萬(wàn)套城中村改造，每套補(bǔ)償可能在200萬(wàn)元左右，100萬(wàn)套那就是2萬(wàn)億的規(guī)模。

聽起來(lái)挺讓人驚訝的, 但是可別忘記2015年的教訓(xùn)：錢太多了，房?jī)r(jià)就漲上去了，開發(fā)商又活躍起來(lái)了，庫(kù)存又增多起來(lái)了。

隨著人口老齡化, 房?jī)r(jià)最終會(huì)回歸理性。不是暴跌，而是慢慢往下降，回歸居住的本質(zhì)。房地產(chǎn)將從“金融行業(yè)”變回普通的“建筑業(yè)”。

那場(chǎng)全民狂歡，已經(jīng)慢慢消逝。留給我們的，是到處有的爛尾樓，還有一代人被透支掉了青春。