天津樓市，已進入“四級市場”！

房地產市場也分“級”。

原來業內公認的是三級市場，即：

土地市場為第一級，新房市場為第二級，二手房市場為第三級。

但若按實際市場情況來劃分，現在的天津樓市其實已經進入“四級市場”——

一級市場——土地

政府是獨家賣方，開發商是買方。

基本屬于非市場化市場，地價由政府主導，不會跟市場同頻波動，只會在某個階段集中體現出來。

比如這兩年的低地價、低容積率回歸。

都不是這一兩年市場所致，而是這一輪周期調整至今的結果。

甚至很多地都是非市場化成交。

比如去年天津賣的77宗宅地中，就有約18%是城更的地。這些地的地價都不包含城市更新成本，僅為市場地價的30%。

除此，還有超一半國企“托底”的地。

所以這一級市場，雖受市場影響，但不會突破“底線”。

三級市場——二手房

二手房是“食物鏈”的底端，屬于完全市場化的市場，價格隨行就市。

受政策和情緒面影響非常大。

政策一激、情緒一上頭，就會立馬反應。

競敵也多。尤其在行情不景氣的當下，簡直是“四面楚歌”。

以致于天津一二手房的“喇叭口”越拉越大。

價差已經高達77%。

甚至很多二手房的價格已經低于地價。

業主找不到錨點，價格很混亂。

二級市場——普通新房

隨著這幾年天津產品迭代的提速，造成了一個罕見現象——“二三四代”產品同臺。

其中，二代老產品的比例是49%。

這部分房子屬于新房，且基本已經是現房，產品沒有優勢，價格受二手房沖擊嚴重。

尤其同小區有二手房在售的，相互拉踩、相互拖拽。

根本逃不開降價這條路。

比如，雍祥園、西派國印，現在已經跟二手房同一價格體系。

甚至比二手房價格還有優勢。

四級市場——超級新房

房地產市場的悖論，行情越差，產品越好。

這兩年體現得尤為明顯。

日趨激烈的內卷環境，也倒逼出了一個新流派——超級新房。

突出特點就是：高顏值、高配置、高得房率，創新度拉滿，產品展示力更強。

2萬+的房子都能做出3萬+，甚至4萬+的展示力。

讓買房人越看越心動，難以抗拒。

價格上也跟普通新房不同，受二手房影響較小。

超級新房分兩類，要么跑量，要么扛價。

比如龍曜城|鳳鳴、建投譽河院、中建理想城、上東金茂錦棠……都是靠超級產品出圈，賣成了爆款。

這四盤都已進入去年全市成交套數TOP10。

撐起了天津樓市的頭部流量。

僅上東金茂智慧科學城一盤，去年就貢獻了1043套、25億元。遙遙領先拿下全市“三冠王”。

據說金茂10號地還要做棠系2.0，會打造全實景體驗式示范區。

而保利津門天珺則屬于扛價代表。

項目靠出眾產品，立住了板塊價格扛把子。

粗略統計，天津目前的超級新房就50個，占比僅10%，所以還是“藍海”。

不受其他市場影響，跟一級市場一樣保持相對穩定。

只有待占比超過20%，才會引發超級新房與超級新房的PK競爭。

當然，土地、普通新房、二手房、超級新房，這四級市場并非獨立存在，而是環環相扣。

相互依存又相互博弈。

作為開發商可以抓住超級新房的市場機會。

而對于價格敏感型買房人來說，二手房和普通新房，現下正有“撿漏”機會。