存量酒店面對(duì)經(jīng)營(yíng)困局，如何避免被割韭菜

都說(shuō)要在大池子里撈魚(yú)。面對(duì)Z世代成為主流消費(fèi)群體，我國(guó)酒店業(yè)的塔基——大多數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店和小房量酒店，卻無(wú)緣服務(wù)和分享這一市場(chǎng)。

一方面，Z世代用戶“既要又要”，追求性價(jià)比和實(shí)際體驗(yàn)；另一方面，很多小而舊的經(jīng)濟(jì)型酒店，受限于產(chǎn)品力和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，很難匹配他們的訴求。

這也意味著，我國(guó)酒店業(yè)的核心供給和核心需求在現(xiàn)實(shí)中存在錯(cuò)配。正因?yàn)榇耍槍?duì)存量酒店市場(chǎng)進(jìn)行改造升級(jí)，成為行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。

那么，存量酒店的升級(jí)改造，應(yīng)該更關(guān)注哪些問(wèn)題？哪些品牌更加受推崇？在改造煥新過(guò)程中，應(yīng)該如何平衡品牌、市場(chǎng)、人群畫(huà)像等多重因素？

存量酒店的經(jīng)營(yíng)困局

行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代已成酒店業(yè)的共識(shí)。而經(jīng)濟(jì)型酒店更是亟待煥新的主角和基本盤(pán)，經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)、客房數(shù)量偏少的小酒店最為迫切。只是，它們的生存處境長(zhǎng)期處于主流視野之外。

《中國(guó)存量酒店發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)趨勢(shì)研究報(bào)告》顯示，截至2024年，開(kāi)業(yè)5年以上的存量酒店約占全國(guó)酒店總量的60%，客房規(guī)模約1057萬(wàn)間。在開(kāi)業(yè)5年以上的存量酒店中，經(jīng)濟(jì)型酒店占比為77.80%。

該報(bào)告并未單列小房量酒店的占比情況。但根據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)相關(guān)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，我國(guó)30間客房以內(nèi)的酒店數(shù)量為43萬(wàn)家，占我國(guó)住宿業(yè)設(shè)施總數(shù)的70%。結(jié)合行業(yè)實(shí)際情況，該類酒店多以經(jīng)濟(jì)型為主。

遺憾的是，這些酒店過(guò)得并不好。

它們大多是以單體的形式存在，一度是“落后產(chǎn)能”的代名詞。

它們當(dāng)中很多門(mén)店的產(chǎn)品還停留在招待所的時(shí)代，在管理上甚至沒(méi)有使用數(shù)字化的系統(tǒng)，獲客渠道多依賴OTA平臺(tái)，更別提獨(dú)特的服務(wù)和體驗(yàn)了。

還有用戶在社交平臺(tái)分享自己入住一家小旅館的體驗(yàn)：沒(méi)有廁所，進(jìn)門(mén)就是床，完全不隔音，門(mén)還沒(méi)有鎖。

在口罩時(shí)期，很多酒店遭遇暴力出清，上述存量的小房量酒店便是主要淘汰對(duì)象。

另外，它們多為老酒店，生存狀況不佳。

上述報(bào)告統(tǒng)計(jì)的為經(jīng)營(yíng)年限5年以上的酒店，而在現(xiàn)實(shí)中，很多酒店經(jīng)營(yíng)年限在10年甚至15年之上。因?yàn)闆](méi)有任何產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力可言，該類酒店的房?jī)r(jià)和入住率通常都比較低。

尚客優(yōu)成都武侯祠錦里酒店

比如，尚客優(yōu)成都武侯祠錦里酒店在換牌之前為一家單體酒店，已經(jīng)經(jīng)營(yíng)了十年左右。每年平均出租率只有35%，ADR約為170元，RevPAR只有59.5元，老板想要賺錢(qián)，難度很大。

但是，此類存量酒店也有自己的優(yōu)勢(shì)，即酒店位置好。如果能夠匹配上合適的煥新方案和模型，大概率能夠獲得更好的收益。

尚客優(yōu)上述酒店便是如此。該酒店步行500米即可到達(dá)武侯祠，步行1公里就是錦里古街。距離酒店100米之內(nèi)還有地鐵口，可即時(shí)到達(dá)春熙路、寬窄巷子。

所以，當(dāng)尚美數(shù)智將其轉(zhuǎn)為直營(yíng)店之后，改造上線次月（2026年1月）OCC提升近60個(gè)百分點(diǎn)，RevPAR提升近百元，這還是淡季的數(shù)據(jù)。按照目前趨勢(shì)，2026全年RevPAR突破200元是完全有機(jī)會(huì)。

尚客優(yōu)成都武侯祠錦里酒店改造后大堂

只是，通常情況下，該類酒店投資人沒(méi)有太多動(dòng)力與資金進(jìn)行升級(jí)與改造，且在運(yùn)營(yíng)端沒(méi)有足夠多的方法論。在面對(duì)愈發(fā)難搞的年輕消費(fèi)者時(shí)，此類酒店已經(jīng)與廉價(jià)、低品質(zhì)等標(biāo)簽劃上等號(hào)。

事實(shí)上，上述處境幾乎已經(jīng)成為存量酒店的共同處境。

亟需品牌化和改造煥新

尤其是當(dāng)Z世代年輕人成為消費(fèi)主力之后，他們“既要又要”的復(fù)雜畫(huà)像、對(duì)于性價(jià)比和體驗(yàn)的高追求，都讓其果斷拋棄行業(yè)供給的基本盤(pán)產(chǎn)品。

要想改變這一現(xiàn)狀，品牌化、連鎖化是大勢(shì)所趨。

事實(shí)上，針對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)行改造煥新的品牌很多。但是，很多酒店集團(tuán)都是拿非核心品牌做存量煥新，很少品牌能夠全面平衡好改造成本、改造后運(yùn)營(yíng)成本、改造后經(jīng)營(yíng)提升，導(dǎo)致很多改造產(chǎn)品并不成功，這也造成了我國(guó)酒店業(yè)的供需錯(cuò)配。

據(jù)了解，尚客優(yōu)在2025年發(fā)布"尚客優(yōu)7酒店"，發(fā)布mini行政套房、200劇院級(jí)觀影房、室內(nèi)無(wú)邊泳池房等，重點(diǎn)打造年輕人的住宿體驗(yàn)提升。同時(shí)發(fā)布尚客優(yōu)改造產(chǎn)品,推出品牌升級(jí)、全域改造、局部改造等三大方案，通過(guò)設(shè)計(jì)先行、合理保留、隱蔽問(wèn)題一站解決、不停業(yè)分層改造為投資人持續(xù)賦能。

“尚客優(yōu)改酒店”產(chǎn)品模型

數(shù)據(jù)顯示，尚客優(yōu)目前在全國(guó)開(kāi)業(yè)門(mén)店3000家左右。并且，在2025年，尚客優(yōu)的00后入住人數(shù)較2024年增長(zhǎng)12.2%，該群體占全年總接待量的21.53%，即有超過(guò)227萬(wàn)名00后選擇了尚客優(yōu)。

另外，還需注意的是，不同于毛坯項(xiàng)目，對(duì)于存量酒店，尤其小房量酒店（60間以下）投資人需要考慮的因素會(huì)更多一些。

最為核心的原則就是“投資小、回本快”。即：改造單房造價(jià)低、酒店運(yùn)營(yíng)成本低、日后經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)高。

改造前后客房對(duì)比（上圖為改造前，下圖為改造后）

因?yàn)槿蘸蠼?jīng)營(yíng)情況具有不確定性，因此酒店投資人對(duì)于升級(jí)改造的確定性投入資金，以及日后運(yùn)營(yíng)成本較為敏感。

有行業(yè)人士表示，如果單房改造成本超過(guò)4萬(wàn)的話，對(duì)于中小房量投資人的吸引力將會(huì)大大下滑。并且，還需嚴(yán)格把控酒店日常運(yùn)營(yíng)成本，這對(duì)酒店數(shù)智化程度以及耗品等供應(yīng)鏈提出了更高的要求。

尚美數(shù)智方面在這件事秉持的原則是，不僅要改造好，還得運(yùn)營(yíng)好。只有通過(guò)合理的成本控制策略、運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷策略，才能為投資人帶來(lái)高收益和高回報(bào)。

第二是得關(guān)注酒店品牌的勢(shì)能和調(diào)性。

勢(shì)能，是需要關(guān)注該品牌的整體規(guī)模和近兩年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，以及該品牌在其整個(gè)酒店集團(tuán)中扮演的角色。

《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，在部分門(mén)店早已破千的經(jīng)濟(jì)類連鎖酒店品牌中，存在“高關(guān)店、慢開(kāi)店”的情況。而真正做到上述勢(shì)能的品牌，尚客優(yōu)屬于為數(shù)不多的品牌之一。

調(diào)性則是該品牌的產(chǎn)品特色和核心客群畫(huà)像。

結(jié)合當(dāng)下投資趨勢(shì)，存量小房量投資人在做改造時(shí)更應(yīng)關(guān)注年輕人群、智能化產(chǎn)品。比如尚客優(yōu)6s門(mén)店早已實(shí)現(xiàn)全屋智能，前臺(tái)還支持最快10秒入住、1秒開(kāi)鎖、0秒退房。

尚客優(yōu)6s百變客房——電競(jìng)房

尚客優(yōu)6s百變客房——小米房

尚客優(yōu)6s百變客房——影音房

最后則是“低門(mén)檻，高適配”。

很多品牌目前開(kāi)始關(guān)注小房量酒店，但是對(duì)于物業(yè)大小、物業(yè)位置的門(mén)檻提出了更高的要求。并且，在改造煥新時(shí)，對(duì)于改造方案、供應(yīng)鏈等方面追求統(tǒng)一性和標(biāo)準(zhǔn)化。也正因?yàn)榇耍芏啻媪康男》苛烤频辏芟抻谙忍鞐l件和后期預(yù)算，被排除于外。

所以，投資人還需仔細(xì)了解酒店品牌在實(shí)際落地過(guò)程中的適配性。《酒管財(cái)經(jīng)》了解到，有的品牌對(duì)客房數(shù)量要求已下探至40間，尚客優(yōu)則為更低的30間。投資人可綜合考慮上述諸多因素做出更加理性的選擇。

如何做年輕人的生意？

對(duì)于行業(yè)供給最大的存量酒店，理應(yīng)與酒店業(yè)最為主流的年輕消費(fèi)人群實(shí)現(xiàn)供需適配。

對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，他們看重性價(jià)比，但對(duì)于差異化的服務(wù)和體驗(yàn)需求旺盛。這要求投資人必須做到小而美。

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，單兵作戰(zhàn)并非存量小房量投資人的最優(yōu)解，用最少的成本找到最懂年輕人的酒店品牌，才是效率最高的路徑。

尚客優(yōu)理應(yīng)是遴選清單中的一個(gè)選項(xiàng)。

首先，尚美數(shù)智的使命是“為年輕人打造自由、探索、靈感與連接的旅行生活方式”。

尚美數(shù)智酒店集團(tuán)品牌矩陣

為了更好滿足畫(huà)像更加復(fù)雜的年輕人，在體驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)端，尚客優(yōu)將酒店客房由“睡一覺(jué)”延伸為各種場(chǎng)景的體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，尚客優(yōu)累計(jì)研發(fā)100多種房型。比如格調(diào)房、青春校園房、頭等艙、π客房等，覆蓋電競(jìng)、影音、親子、商務(wù)等場(chǎng)景，滿足年輕客群的多元體驗(yàn)。

這對(duì)于重體驗(yàn)、重顏值的年輕消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其多變客房模型告別了市場(chǎng)上機(jī)械、乏味的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)顯示，尚客優(yōu)的諸多客房中，豪華私人電競(jìng)房、豪華巨幕三人房、競(jìng)?cè)紭?biāo)準(zhǔn)五人間等特色房型最受青睞。

并且，在存量改造項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，尚客優(yōu)更加推崇做爆款房型、智慧體驗(yàn)和社交大堂。

成都春熙路尚客優(yōu)酒店實(shí)拍圖

比如成都春熙路尚客優(yōu)門(mén)店，是尚客優(yōu)針對(duì)小房量市場(chǎng)的直營(yíng)店項(xiàng)目。該酒店只有30間客房，但全面做到了智能化、社交化和體驗(yàn)化：刷臉入住、客房全屋智能；大堂設(shè)置24小時(shí)會(huì)員專區(qū)，打卡拍照、玩劇本殺等毫不違和。

而對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，尚客優(yōu)做到了極限的成本控制。尚客優(yōu)依托強(qiáng)大的供應(yīng)鏈體系與模組化精益管理，實(shí)現(xiàn)極致的產(chǎn)品與造價(jià)管控。并且，尚客優(yōu)還與華為、騰訊云等打造的心里美智慧酒店3.0，通過(guò)全流程智能化顯著降低了人房比與運(yùn)營(yíng)損耗。

《酒管財(cái)經(jīng)》獲得的數(shù)據(jù)顯示，尚客優(yōu)門(mén)店人房比可做到0.14，在保障體驗(yàn)和服務(wù)的同時(shí)，極大地降低了酒店運(yùn)營(yíng)成本。

成都春熙路尚客優(yōu)門(mén)店便是一個(gè)案例。

成都春熙路尚客優(yōu)酒店

該門(mén)店房?jī)r(jià)在平常維持在240元，旺季實(shí)現(xiàn)300元+，全年RevPAR預(yù)計(jì)接近260元。最為關(guān)鍵的是，其日常運(yùn)營(yíng)成本只有87元，極大地保留了酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

尚客優(yōu)成都武侯祠錦里酒店為存量改造直營(yíng)項(xiàng)目。

該門(mén)店采用物資集采形式，依托本地資源，部分就近取材。單房改造成本為2.5萬(wàn)元，OCC升至91.26%，RevPAR由59.5元升至157.7元。投資回報(bào)回本周期縮短至1.25年。

最為重要的是，尚美數(shù)智在2025年底提出了加碼直營(yíng)戰(zhàn)略，并計(jì)劃投資開(kāi)設(shè)100家直營(yíng)酒店。其中非常重要的一項(xiàng)戰(zhàn)略便是針對(duì)老舊物業(yè)煥新升級(jí)。

也就是說(shuō)，尚美數(shù)智通過(guò)直營(yíng)模式不斷打磨和優(yōu)化酒店存量改造的投資模型，以此換取品牌體驗(yàn)和整個(gè)體系控制力。

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，與很多酒店集團(tuán)在近兩年才開(kāi)始重視存量酒店市場(chǎng)不同，尚美數(shù)智持續(xù)在此領(lǐng)域深耕，已經(jīng)在數(shù)智化、下沉市場(chǎng)以及年輕客群之間形成了極深的護(hù)城河和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

而對(duì)于整個(gè)酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)，在進(jìn)入存量時(shí)代之后，彎腰撿錢(qián)的階段早已過(guò)去，未來(lái)勢(shì)必回歸深耕運(yùn)營(yíng)、聚焦長(zhǎng)期價(jià)值、推崇長(zhǎng)期主義的新時(shí)代。在這輪變革中，我國(guó)酒店集團(tuán)的排位和發(fā)展態(tài)勢(shì)或?qū)⒃僖淮胃淖兒椭匦屡盼弧?/p>