北京
文/深圳進深 李奕和
歷經20余年，金鉆豪園舊改項目終于要迎來“翻身”。
就在年前，深圳規自局披露了信悅映翠府項目《建設工程規劃許可證》及總平面圖。
它位于羅湖區翠竹街道太寧路與翠竹路交匯處東南側，宗地號為H311-0106。
建設用地面積1.95萬㎡，總建筑面積27.05萬㎡。
容積率達到10.68，計容積率建筑面積22.25萬㎡。
01
項目總平圖，給人的第一印象是：高，實在是有點高！
小區體量并不大。
共規劃四棟住宅建筑，以及一棟幼兒園。
四棟住宅分別為1棟一、二、三、四單元。
其中，1棟一單元、1棟二單元均為60層，一層四戶設計；
1棟三單元、四單元的樓高更夸張地達到73層、66層。
要知道，整個深圳住宅的第一高樓白石洲璟庭，最高74層。
而信悅映翠府1棟三單元的樓高，只比白石洲璟庭少了一層。
這個高度，看著就嚇人。
不過，據進深君了解，信悅映翠府1棟三單元是安居房；
1棟四單元則是回遷房。
只有1棟一、二單元這兩棟樓是普通商品房。
但商品房樓高達到60層，放到整個深圳其實也算是少有了。
特別在眼下普遍限高、降容積率的大背景下，更是如此。
整個小區，共規劃約1720戶。
其中商品房440套，占比約25.58%；
安居房680套，占比約39.53%；
回遷房600套，占比約34.88%。
所以，信悅映翠府的不足其實比較明顯：
1）一個是，高容積率以及極致超高層，對居住舒適度造成的影響；
2）另一個，則是安居房、回遷房、商品房混住，居住起來沒那么純粹。
02
不過，對于一個歷經磨難的舊改項目，能順利推進到如今，已經不錯了。
項目總平圖披露，意味著距離入市不遠了。
該項目原為金鉆豪園城市更新項目，早在2005年，就有開發商進駐。
2010年，金鉆豪園成為深圳首批8個城市更新項目之一，正式列入官方計劃。
只不過在隨后長達十多年的時間里。
因開發商資金鏈斷裂、多棟樓體被鑒定為“D級危樓”、簽約率不達標；
以及業主欠債8000萬導致審批受阻等問題。
項目長期陷入僵局，被稱為“深圳最難改造的舊小區之一”。
直到2025年6月，中信城開聯合中信金融資產、深圳資產、羅湖投控、建元信托、特區新華城等組成聯合體。
憑借“金融支持 風險隔離 資產管理”的創新方案，在項目主體多輪遴選中脫穎而出。
才終于迎來了曙光。至此，項目已經走過了21年。
依托中信集團“金融全牌照＋實業廣覆蓋”綜合優勢，中信城開在城市更新及紓困項目上，很有自己的一套。
去年11月，中信城開華南發布官微顯示：
中信城開聯動中信金融資產，高效推進“金鉆豪園項目”紓困盤活，有力支持解決超600戶回遷業主的3億多過渡安置費、近3億元欠付工程款及農民工工資、欠繳稅款等歷史遺留問題。
項目僅用三個月時間完成從協議簽署到資金投放的全流程。
破局深圳羅湖區停滯超十年的城市更新項目紓困的關鍵難題，創造了盤活存量資產的“中信速度”。
目前，項目的用地單位為深圳市新鉆項目開發有限公司，董事長、經理分別為張文浩、李小鋒。
而就在去年12月，中信城開還作為發起方，推動成立了信悅融·城市更新與運營聯盟成立大會。
中信城開董事長楊勁當時表示，“信悅融”旨在匯聚各方頂尖資源，把分散的資源整合起來，解決單一主體難以破解的難題。
“以聯盟形式，推動存量資產從‘盤活’向‘提質’升級，為城市更新高質量發展注入持久動力?！?/p>
金鉆豪園舊改變身信悅映翠府，無疑是其成功的案例之一。
03
如果不看舊改所帶給項目本身各項奇高的參數，項目的優勢其實不少。
區位上，項目位于羅湖水貝珠寶商業集聚區，具有不可復制的區位優勢。
交通上，緊鄰地鐵3號線與7號線雙軌交匯的田貝站A出口，出行也方便。
商業上，1公里內有沃爾瑪，KK TIME購物中心、喜薈城購物中心多個購物中心。
目前，項目的產品暫且沒有官方消息，但市場傳面積段為117-125㎡的戶型。
3梯4戶設計，加上已知的兩棟商品房戶戶南向。
就看后續開發商在產品上能掀起多大風浪了。
附近在售盤，翠園華府參考均價8.88萬/㎡，益田御龍天地8.59萬/㎡。
再往東一些，在售包括京基天韻府、天郡府、璟譽府，參考均價4.78-5.7萬/㎡。
相關公司：中信城開
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