傳統學區房熄火？2月海口二手房爆火的板塊竟然是…

2026年2月，春節長假讓海口二手房市場的交易活動顯著減少，整體成交數據環比大幅回落。

但在市場整體轉淡的背景下，內部卻呈現出清晰的分化——不同區域的走勢差異明顯，這或許比單純的數據漲跌更值得關注。

圖源：網易海南房產

受長假影響，市場各項核心指標環比均出現明顯下降。僅從貝殼平臺反映的趨勢來看（不代表海口全部二手房市場，預計貝殼平臺在海口二手房市場的占有量約3成左右。）：

成交量下降明顯：2月全市二手房成交356套，與1月的740套相比，減少了51.5%，成交規模收縮幅度較大。

來源：貝殼找房

成交均價繼續下行：2月成交均價為1.22萬元/㎡，環比下降2.7%。這一價格也是自2025年2月以來的最低水平。

市場活躍度降低：新增掛牌房源量（1734套）和看房人數（6469人）環比降幅均超過50%，反映出假期期間市場參與度的普遍下降。

來源：貝殼找房

與去年春節所在月份（2025年1月）相比，今年市場呈現出“量近價低”的特點。去年1月成交377套，均價為1.57萬元/㎡。今年2月成交量與之接近，但成交均價（1.22萬元/㎡）較去年1月下降了22.3%，價差較為明顯。

這或許表明，即便在自貿港封關運作的長期背景下，當前市場的價格預期仍處于調整階段，買賣雙方都更加理性。

市場的降溫并非整體一致，而是突出了不同區域之間的差異。

部分成熟板塊價格回調：例如，一直以學區為賣點的紫園板塊，其二手房價格近期出現波動。同樣，兼具“江景+學區”特點的新埠島板塊，2月參考均價也環比下跌2.2%。這些過往的熱點區域，在市場整體氛圍下也進入了調整。

相比之下，江東新區在2月份表現極為出彩。從數據來看，江東新區2月成交均價為1.35萬元/㎡，環比1月的1.15萬元/㎡上漲17.39%，是統計片區中漲幅較為明顯的區域之一。雖然其28套的成交量不算最高，但價格走勢與多數片區下行或持平的局面形成對比。

與此同時，其他部分片區也呈現出不同的亮點：

永萬路與和平南兩個片區價格表現突出，分別環比上漲37.50%與24.69%，不過兩者成交量相對較小（分別為4套和3套），價格波動受個別成交影響較大。

海甸島雖然價格環比下跌10.16%，但仍以63套的成交量位居各片區之首，市場交易活躍度相對較高。

遠大片區成交量也達到59套，繼續維持其作為熱門成交板塊的地位。

2月最受關注的人氣小區榜單發生了明顯變化：以往長期排名靠前的恒大外灘此次跌出了前十名，而榮域則新進入了前十榜單。這反映出購房者的關注點正在發生變化，從完全聚焦于現有成熟區域，擴展到那些有規劃利好、具備發展潛力的板塊。

江東新區近期在市場中的穩健表現，與教育資源的快速聚集有直接關系。

春節后，海口頂尖的濱海第九小學正式簽約，確認在江東新區桂林洋大學城板塊建設新校區。而就在幾個月前，海南華僑中學江東校區（規劃為K12完全中學）也已落戶同一區域。

這意味著，在很短的時間內，江東新區迅速匯集了海中、僑中、濱海九小、北師大附校、哈羅、寰島等一批優質教育資源。從主要依靠遠期規劃吸引關注，轉變為一個名校密集、教育配套快速提升的區域。這種實實在在的利好，增強了市場對這里的信心。

學校效果示意圖

綜合來看，2月的海口二手房市場雖然因春節長假交易量大幅減少，價格也有所調整，但卻更清晰地揭示出市場發展的新動向：在整體市場盤整的階段，那些擁有明確規劃且重大公共配套（特別是優質學校）能迅速兌現的區域，正吸引越來越多的市場注意力，成為影響置業選擇的新重點。江東新區近期的表現，正是這一趨勢的體現。