廣州樓面價(jià)再創(chuàng)新高，馬場(chǎng)地塊236億封神

家人們，最近廣州房產(chǎn)圈徹底炸鍋了！估計(jì)你們刷短視頻、看新聞，都刷到了一個(gè)大消息——廣州馬場(chǎng)地塊拍賣(mài)，直接拍出了史詩(shī)級(jí)場(chǎng)面，不僅把廣州住宅樓面價(jià)的紀(jì)錄給破了，總價(jià)還沖到了廣州宅地歷史第二，這事兒我必須跟你們掰開(kāi)揉碎了說(shuō)，全程大白話，不搞那些聽(tīng)不懂的專業(yè)術(shù)語(yǔ)，不管你是剛關(guān)注樓市的小白，還是在廣州打拼想買(mǎi)房的普通人，都能看明白、看痛快！

先跟你們說(shuō)實(shí)打?qū)嵉氖聦?shí)，不摻一點(diǎn)水分。就在2月25號(hào)那天，廣州天河區(qū)那塊特別出名的馬場(chǎng)地塊，開(kāi)始公開(kāi)競(jìng)拍，這可不是普通的地塊，光起拍價(jià)就高達(dá)186億多，相當(dāng)于好多中小城市一整年的土地收入了！一開(kāi)始我還以為，這么高的起拍價(jià)，房企們會(huì)謹(jǐn)慎一點(diǎn)，沒(méi)想到一開(kāi)場(chǎng)就直接殺瘋了。

一共有8家實(shí)力房企報(bào)名，最后7家直接下場(chǎng)競(jìng)價(jià)，你們想想，能拿出上百億資金拍地的，都是保利、華潤(rùn)、越秀這種大佬級(jí)別的企業(yè)，根本不是小開(kāi)發(fā)商能玩得起的。這場(chǎng)競(jìng)拍從早上10點(diǎn)一直拍到晚上快7點(diǎn)，整整近9個(gè)小時(shí)，一共拍了243輪，刷新了廣州土拍競(jìng)價(jià)輪數(shù)的歷史紀(jì)錄，有時(shí)候一分鐘就有8次出價(jià)，看得人手心冒汗。

最后，還是咱們廣州本土的龍頭企業(yè)越秀，殺出重圍，以236.0365億的總價(jià)拿下了這塊地，比起拍價(jià)多花了49億多，溢價(jià)率達(dá)到了26.6%。更關(guān)鍵的是，這塊地的住宅樓面價(jià)，折合下來(lái)高達(dá)8.5489萬(wàn)每平米，直接超過(guò)了2023年琶洲那塊地的紀(jì)錄，成了廣州新的樓面價(jià)地王！而且這個(gè)總價(jià)，在廣州宅地歷史上，也只比2009年的亞運(yùn)城地塊低一點(diǎn)，排第二，堪稱史詩(shī)級(jí)土拍，當(dāng)時(shí)線上圍觀的人都超過(guò)10萬(wàn)，官方競(jìng)拍網(wǎng)頁(yè)都一度卡崩了，你們就知道這熱度有多夸張了。

說(shuō)到這，肯定有家人要問(wèn)了：主播，這些房企是不是瘋了？花這么多錢(qián)搶一塊地，真的值得嗎？其實(shí)你們別覺(jué)得房企傻，他們比誰(shuí)都精明，花這么多錢(qián)，背后肯定有原因，我跟你們說(shuō)4個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，都是普通人能聽(tīng)懂的大實(shí)話，沒(méi)有一點(diǎn)虛的。

第一個(gè)原因，也是最核心的，就是這塊地太稀缺了，稀缺到幾乎是“絕版”的程度。你們可能不知道，馬場(chǎng)地塊在天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東，正好在珠江新城、金融城、琶洲三大CBD組成的“黃金三角”正中心，是珠江新城最后一塊大體量的未開(kāi)發(fā)宅地。說(shuō)白了，珠江新城是什么地方？那是廣州的市中心中的市中心，寸土寸金，以前開(kāi)發(fā)的地塊早就賣(mài)完了，以后再也不會(huì)有這么大規(guī)模、這么核心的地塊了，物以稀為貴，這個(gè)道理咱們普通人都懂，房企更懂，所以拼了命也要搶。

第二個(gè)原因，地段好到?jīng)]話說(shuō)，配套已經(jīng)成熟得不能再成熟了。這塊地周邊，珠江公園、暨南大學(xué)就在旁邊，領(lǐng)展廣場(chǎng)這種大型商場(chǎng)也不遠(yuǎn)，地鐵更是四通八達(dá)，而且周邊全是僑鑫匯悅臺(tái)、保利玥璽灣這種頂級(jí)豪宅，住的都是高凈值人群。以后在這里建房子，不管是住宅還是商業(yè)，根本不用愁沒(méi)人要，畢竟誰(shuí)不想住在市中心，出門(mén)就是公園、商場(chǎng)、地鐵，這種地段的價(jià)值，是那些偏遠(yuǎn)板塊比不了的。

第三個(gè)原因，政府的規(guī)劃加持，給足了房企信心。早在2025年10月，廣州就出臺(tái)了政策，把馬場(chǎng)片區(qū)和聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬(wàn)象城并列，當(dāng)成重點(diǎn)打造的高端商業(yè)載體。而且這塊地還是廣州低效用地再開(kāi)發(fā)的試點(diǎn)項(xiàng)目，以前這里是零散的汽車、家居市場(chǎng)，和CBD的定位完全不匹配，現(xiàn)在政府重新規(guī)劃，要把它打造成集住宅、高端商業(yè)、五星級(jí)酒店、體育公園于一體的高端片區(qū)，相當(dāng)于政府給這塊地“背書(shū)”了，房企自然敢大膽出手。

第四個(gè)原因，房企本身的實(shí)力和布局需求。這次參與競(jìng)拍的，全是資金雄厚的國(guó)企和頭部房企，尤其是競(jìng)得的越秀，本身就是廣州本土企業(yè)，長(zhǎng)期在廣州核心區(qū)開(kāi)發(fā)，對(duì)這塊地的情況比誰(shuí)都了解，而且他們之前就參與了馬場(chǎng)片區(qū)的前期開(kāi)發(fā)，拿地之后能更好地推進(jìn)項(xiàng)目。另外，馬年開(kāi)年，廣州剛開(kāi)完高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，房企也想借著這個(gè)勢(shì)頭，布局廣州核心資產(chǎn)，畢竟在他們看來(lái)，廣州的核心地段，永遠(yuǎn)不會(huì)貶值。

說(shuō)完了原因，咱們?cè)僬f(shuō)說(shuō)，這事兒對(duì)咱們普通人、對(duì)廣州樓市，會(huì)有哪些影響？還是那句話，不搞虛的，只說(shuō)咱們能感受到的、能看懂的。

首先，最直接的，珠江新城的豪宅市場(chǎng)肯定會(huì)有大變化。咱們算一筆賬，這塊地的樓面價(jià)就8.5萬(wàn)每平米，開(kāi)發(fā)商還要蓋房子、搞配套、交稅費(fèi)，以后建成房子賣(mài)，售價(jià)大概率會(huì)突破20萬(wàn)每平米，甚至可能趕上周邊僑鑫匯悅臺(tái)25萬(wàn)每平米的二手房?jī)r(jià)格。這就意味著，珠江新城的頂級(jí)豪宅價(jià)格，會(huì)被重新拉高，周邊那些老舊一點(diǎn)的豪宅，可能會(huì)被倒逼升級(jí)，不然就沒(méi)人買(mǎi)了。

其次，周邊的泛CBD板塊，可能會(huì)跟著沾光。比如天河公園、員村、五羊新城這些離珠江新城不遠(yuǎn)的地方，依托核心區(qū)的輻射，那些配套好、近地鐵的次新房和改善型房子，價(jià)格可能會(huì)小幅上漲，大概5%-10%左右。但家人們要注意，這只是核心區(qū)周邊的改善房，那些偏遠(yuǎn)的剛需板塊，比如天河外圍、黃埔部分區(qū)域，基本不會(huì)受影響，還是以穩(wěn)定為主，畢竟剛需買(mǎi)房，最看重的是性價(jià)比和首付壓力，和豪宅市場(chǎng)不是一個(gè)邏輯，剛需朋友不用慌。

再者，咱們普通人以后去珠江新城，可能會(huì)多一個(gè)新地標(biāo)。根據(jù)規(guī)劃，這塊地會(huì)建國(guó)際知名的五星級(jí)酒店、頂奢百貨，還有一個(gè)11公頃的體育公園，相當(dāng)于15個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)那么大，還會(huì)保留馬場(chǎng)的瞭望塔、記分牌這些歷史痕跡，以后這里會(huì)變成廣州的“城市新客廳”，不管是逛街、休閑，還是打卡，都會(huì)多一個(gè)好地方，周邊居民的生活品質(zhì)也會(huì)跟著提升。

最后，對(duì)整個(gè)廣州樓市來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)信心信號(hào)。年后第一場(chǎng)重量級(jí)土拍就這么火爆，說(shuō)明房企對(duì)廣州的核心資產(chǎn)是有信心的，也釋放出廣州樓市企穩(wěn)回暖的信號(hào)。以后廣州核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，可能會(huì)越來(lái)越搶手，但外圍區(qū)域的地塊，因?yàn)楣?yīng)多、人口導(dǎo)入慢，還是會(huì)保持平穩(wěn)，甚至有些庫(kù)存多的板塊，可能還會(huì)小幅回調(diào)，樓市分化會(huì)越來(lái)越明顯。

說(shuō)到這里，我也跟你們說(shuō)說(shuō)我的個(gè)人觀點(diǎn)，很簡(jiǎn)單，不繞彎子，也不夸大，都是我做房產(chǎn)主播這么久，看到的、感受到的真實(shí)想法。

我覺(jué)得，這次馬場(chǎng)地塊的拍賣(mài)，不是簡(jiǎn)單的“地王誕生”，更像是廣州核心資產(chǎn)價(jià)值的一次體現(xiàn)。咱們普通人不用覺(jué)得這是“樓市要暴漲”的信號(hào)，也不用焦慮，更不用跟風(fēng)去湊豪宅的熱鬧。說(shuō)白了，樓市早就過(guò)了“買(mǎi)啥都漲”的年代，現(xiàn)在的邏輯很簡(jiǎn)單：核心地段、好配套的房子，永遠(yuǎn)值錢(qián)；偏遠(yuǎn)、配套差的房子，很難有大的升值空間。

另外，我也想說(shuō)，廣州能拍出這樣的地塊，背后是廣州的城市實(shí)力，是很多人愿意來(lái)廣州打拼、扎根的底氣。作為一個(gè)在廣州做房產(chǎn)內(nèi)容的主播，我一直覺(jué)得，廣州的樓市很務(wù)實(shí)，不炒作、不浮夸，核心區(qū)堅(jiān)挺，外圍區(qū)穩(wěn)健，這種狀態(tài)其實(shí)很好，既保護(hù)了核心資產(chǎn)的價(jià)值，也不讓剛需朋友承受太大的壓力。

最后總結(jié)一句：這次馬場(chǎng)地塊的事兒，看看熱鬧就行，但背后的邏輯要懂——稀缺即價(jià)值，核心即底氣。不用焦慮，不用跟風(fēng)，看清自己的需求，理性看待樓市，這才是咱們普通人該有的心態(tài)。后續(xù)我也會(huì)持續(xù)關(guān)注這塊地的進(jìn)展，還有廣州其他的土拍和樓市動(dòng)態(tài)，有什么新消息，第一時(shí)間跟家人們分享，記得持續(xù)關(guān)注我，不玩套路、不吹牛皮，只給你們講最真實(shí)、最易懂的房產(chǎn)干貨！