廣州舊改炸場！花都危改3.0開工，2200億砸向這些地方...

前天，在馬場地塊點燃樓市熱情的同時，城市更新領域也迎來兩大重磅消息：

花都區福寧路15-17號危舊房改造項目正式開工，作為危舊房自主更新3.0模式的實踐，這兩棟承載28戶退休老職工記憶的70年代小樓，終于將告別破敗。

與此同時，在當天召開的廣州高質量發展大會上，廣州正式官宣：2026年舊改投入加碼至2200億元，較去年底計劃增加200億，背后信號意義十足。

說真的，福寧路這兩棟樓的困境，正是廣州眾多老破小的真實寫照。

這兩棟建于上世紀70年代的磚混小樓，歷經四十余年風雨侵蝕，外墻掉皮、磚體開裂已成常態，安全隱患如影隨形。

△圖源：廣州花都發布

加上院落空間擁擠不堪，無法加裝電梯，私家車擠占有限公共區域，老人下樓難、停車難成為常態，改善居住環境，成為這些老職工最迫切的心愿。

而這次的3.0改造模式，跳出了以往“小修小補”的局限。

不同于簡單刷墻鋪路，福寧路項目采用“兩棟并一棟”的抽疏布局，釋放2200多㎡公共空間，新增38個機動車位、76個非機動車位，直接破解長期困擾居民的停車難題。

更具人文關懷的是，2600㎡閑置公房被打造成“社區服務樞紐”，頤康服務站、商業網點一應俱全，搭配青年公寓、綠化退臺和老人、小孩共享空間，實現住宅、商業、辦公多元融合，打造全齡友好型社區。

其實花都在危改上早有成功先例。

建于1976年的花都集群街2號D級危房，25戶居民住得提心吊膽，傳統微改造無效、開發商不愿接手，最終走出業主自主更新之路：

居民出資866.4萬元，按4600元/㎡參與原拆原建，改造后房屋增值1.6倍，供水、電梯難題一并解決，這份經驗還入選全國可復制清單。

反觀廣州老城區，越秀、荔灣的老破小處境更復雜。

據政協委員在年初市兩會上透露，截至2025年10月，廣州全市在冊危房仍有3425棟，多藏在核心區，產權雜亂、空間逼仄。

雖然越秀“黌橋·小石集”帶來了中心城區首個連片“原拆原建”的成功案例，但其復制推廣仍面臨資金、居民共識等多重考驗。

花都3.0模式的核心價值正在于此：它以市場化手段實現了自主更新的資金閉環。

福寧路項目配套建設商業、辦公及停車場，通過停車場委托經營反哺物業管養，為社會資本參與舊改釋放明確信號。

這種模式既規避了大拆大建的弊端，盤活老舊存量房源、穩定二手房市場預期，又將部分樓層打造為保租房，緩解新市民租房壓力，還有望銜接上海二手房收儲試點思路，更推動居民積極參與進來，實現多方共贏的良性局面。

再看廣州2026年的舊改計劃，2200億的投入可不是盲目加碼，而是有著清晰的重點和方向。

一是重點片區集中發力，6個更新片區+4個城中村重點片區，均為城市核心節點，改造后將提升城市能級，比如廣州火車站片區將成為大灣區樞紐門戶，羅沖圍片區補齊白云發展短板。

而52個專項借款項目和17個危舊房改造試點，則聚焦民生，把資金花在居民最迫切需要改善的地方，讓舊改真正惠及百姓。

二是智能建造全面植入，裝配式、模塊化建造廣泛應用，兼顧房屋質量與施工效率，讓居民更快入住。

三是“好房子”標準落地，舊改不再重建設輕配套，兼顧產城融合與全齡友好，完善商業、教育、養老等配套，真正惠及民生。

說到底，廣州的舊改早已不是簡單的拆舊建新，而是更加精細化的煥新。

花都的危改實踐，精準破解居民痛點，兼顧市場與城市發展。今年2200億的舊改投入，既是廣州城市面貌的升級，也是民生需求的所在。

相信隨著越來越多項目落地，廣州也將煥發新生，樓市也將朝著更健康的方向前行。