浙江麗水被搬遷的60戶(hù)商戶(hù)：無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值如何納入補(bǔ)償評(píng)估？

導(dǎo)讀：“我這鋪?zhàn)拥恼信?，是我爺爺那輩傳下?lái)的，畬族老字號(hào)，游客就認(rèn)這個(gè)?，F(xiàn)在說(shuō)拆就拆，這字號(hào)值多少錢(qián)，誰(shuí)能說(shuō)得清？”在景寧畬族自治縣鶴溪古鎮(zhèn)，一位經(jīng)營(yíng)了三十多年的老商戶(hù)，望著自己精心裝修的店鋪，滿(mǎn)臉愁容。他的身后，是即將啟動(dòng)的清代畬族土樓群修復(fù)工程；他的面前，是一紙征收通知。

和他一樣面臨搬遷的，還有60多戶(hù)商戶(hù)。他們共同的問(wèn)題是：那些祖輩傳下來(lái)的字號(hào)，那些為了體現(xiàn)畬族特色精心設(shè)計(jì)的裝修，這些看不見(jiàn)摸不著的“無(wú)形資產(chǎn)”，在征收補(bǔ)償中到底能不能算？如果能，又該怎么算？

1、“無(wú)形資產(chǎn)”入法的趨勢(shì)：從不可能到可能

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，征收補(bǔ)償主要關(guān)注“有形資產(chǎn)”——房子值多少錢(qián)，裝修花了多少錢(qián)，設(shè)備能搬走多少。但對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，真正值錢(qián)的往往是那些看不見(jiàn)的東西：品牌聲譽(yù)、客戶(hù)資源、特色工藝、傳統(tǒng)字號(hào)。這些無(wú)形資產(chǎn)，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中可能比房子本身更有價(jià)值。

近年來(lái)，這種觀(guān)念正在發(fā)生變化。2023年修訂的《景寧畬族自治縣國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》，雖然在具體條文中未直接提及“無(wú)形資產(chǎn)”，但其對(duì)工業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換、評(píng)估程序的規(guī)范，體現(xiàn)了對(duì)復(fù)雜權(quán)益的更細(xì)致考量。同時(shí)，商業(yè)用房搬遷補(bǔ)償?shù)内厔?shì)顯示，無(wú)形資產(chǎn)在補(bǔ)償中正逐漸受到關(guān)注。企業(yè)拆遷的損失賠償范圍，也開(kāi)始涵蓋品牌聲譽(yù)、客戶(hù)資源等無(wú)形資產(chǎn)。

對(duì)于景寧的商戶(hù)而言，這意味著：主張字號(hào)、裝修等無(wú)形資產(chǎn)的補(bǔ)償，并非完全沒(méi)有依據(jù)，而是需要找到合適的切入點(diǎn)和評(píng)估方法。

2、特色字號(hào)的評(píng)估：難題與破題

畬族特色字號(hào)的價(jià)值評(píng)估，確實(shí)是個(gè)難題。它不像房屋面積可以丈量，不像裝修發(fā)票可以核算，它的價(jià)值附著于歷史傳承、市場(chǎng)認(rèn)知、客戶(hù)粘性之中。但也正因如此，它恰恰是景寧商戶(hù)區(qū)別于普通商鋪的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在評(píng)估實(shí)踐中，字號(hào)的商業(yè)價(jià)值可以通過(guò)以下幾種方式體現(xiàn)：

一是通過(guò)經(jīng)營(yíng)收益體現(xiàn)。

字號(hào)的最終價(jià)值，體現(xiàn)在它帶來(lái)的超額收益上。如果一家老字號(hào)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)明顯高于同類(lèi)商鋪，這部分超額收益就反映了字號(hào)的價(jià)值。在計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失時(shí)，可以適當(dāng)考慮這一因素。

二是通過(guò)客戶(hù)資源體現(xiàn)。

老字號(hào)積累的客戶(hù)資源，是未來(lái)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。征收導(dǎo)致客戶(hù)流失，這部分損失應(yīng)當(dāng)?shù)玫窖a(bǔ)償。

三是通過(guò)歷史傳承體現(xiàn)。

對(duì)于有明確歷史傳承的畬族特色字號(hào)，可以尋求專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，將字號(hào)價(jià)值納入補(bǔ)償范圍。

3、特色裝修的補(bǔ)償：從“投入”到“價(jià)值”

除了字號(hào)，商戶(hù)們還關(guān)心特色裝修的補(bǔ)償。這些裝修不是為了好看，而是為了體現(xiàn)畬族文化特色，吸引游客消費(fèi)。它們?cè)谏虡I(yè)經(jīng)營(yíng)中具有實(shí)際價(jià)值。

根據(jù)規(guī)定，房屋裝修裝飾的補(bǔ)償，可以由雙方商定，也可以經(jīng)評(píng)估確定。對(duì)于特色裝修而言，關(guān)鍵是要證明其“投入”和“價(jià)值”。保存好裝修合同、付款憑證、設(shè)計(jì)圖紙等證據(jù)，是主張補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。如果裝修確實(shí)具有獨(dú)特的文化價(jià)值和商業(yè)價(jià)值，可以在評(píng)估時(shí)要求考慮這些因素。

4、程序保障：讓“特色”被看見(jiàn)

對(duì)于景寧商戶(hù)來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的不僅是“能不能算”，更是“怎么讓評(píng)估機(jī)構(gòu)看見(jiàn)這些特色”。

根據(jù)景寧的規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的分戶(hù)評(píng)估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)轉(zhuǎn)交給被征收人。這意味著，商戶(hù)有機(jī)會(huì)看到評(píng)估報(bào)告，了解自己的字號(hào)、裝修是否被納入評(píng)估范圍。對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

此外，景寧的征收辦法明確規(guī)定了“專(zhuān)班”機(jī)制，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）參與征收工作。這意味著，商戶(hù)有機(jī)會(huì)通過(guò)屬地政府反映自己的訴求，讓決策者了解畬族特色字號(hào)的特殊價(jià)值。

結(jié)語(yǔ)：景寧鶴溪古鎮(zhèn)的60戶(hù)商戶(hù)，守護(hù)的不僅是自己的生意，更是畬族文化的活態(tài)傳承。那些祖輩傳下來(lái)的字號(hào)，那些精心設(shè)計(jì)的特色裝修，是這個(gè)古鎮(zhèn)的靈魂所在。當(dāng)城市更新的推土機(jī)駛?cè)耄@些看不見(jiàn)摸不著的“無(wú)形資產(chǎn)”，能否得到應(yīng)有的尊重？