天津樓市：學(xué)區(qū)與改善需求正悄然發(fā)力

市場不缺購買力，只缺確定性。誰能給確定性，誰就能拿到流量。

中房報(bào)記者 許倩 天津報(bào)道

新春佳節(jié)，津城年味濃郁，房地產(chǎn)市場卻顯得有些平淡。

大年初八下午，天津市南開區(qū)某樓盤售樓處。記者推門而入，映入眼簾的不是促銷海報(bào)，而是兩塊醒目的展板：一張是“關(guān)于落定九年一貫制學(xué)校的公告”，上面寫著“小學(xué)確定為五馬路小學(xué)教育集團(tuán)，中學(xué)確定為南開學(xué)校教育集團(tuán)”“業(yè)主可憑相關(guān)資料辦理小學(xué)及中學(xué)入學(xué)手續(xù)”；旁邊一張則是關(guān)于百年名校南開中學(xué)升學(xué)率的介紹。

這樣的學(xué)區(qū)宣傳，在天津新房項(xiàng)目中幾乎已是標(biāo)配。河北區(qū)某樓盤售樓處外墻，巨幅標(biāo)語寫著“十二年制，小外學(xué)府”；河西區(qū)多個(gè)樓盤，則被中介冠以“河西陪讀改善房”的宣傳標(biāo)簽，低總價(jià)樓盤備受陪讀媽媽們青睞。

但宣傳火熱，現(xiàn)場較為冷清。

記者走訪天津市多家新房售樓處發(fā)現(xiàn)，盡管多個(gè)樓盤“春節(jié)不打烊”，并推出特價(jià)房源、新春置業(yè)禮包、減免物業(yè)費(fèi)等活動(dòng)，卻難改成交乏力、觀望情緒濃厚的現(xiàn)實(shí)。看房者寥寥無幾，冷靜和謹(jǐn)慎仍是主流。

4.0產(chǎn)品、現(xiàn)房撐起“春節(jié)檔”

位于天津市南開區(qū)的格調(diào)觀麟花園，屬于天拖板塊，承擔(dān)著城市更新改善型需求。一期將于2026年12月交付，二期將于2028年底交付。

談到項(xiàng)目優(yōu)惠，置業(yè)顧問小時(shí)說：“二期正在排卡期，排卡客戶可以享受1%的優(yōu)惠，過了排卡期就沒這個(gè)優(yōu)惠了。產(chǎn)品主要是小高層和洋房，小高層價(jià)格在3.8萬元～4萬元/平方米。我們的項(xiàng)目一直沒有降價(jià)，買貴包退，承諾無理由退房。”

說著，小時(shí)拿出一個(gè)牌子，上面寫著“無理由退房”幾個(gè)字。項(xiàng)目開發(fā)商是天津國企泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)旗下格調(diào)房地產(chǎn)公司。在小時(shí)看來，格調(diào)在天津是高品質(zhì)住房的代表，幾年前想擁有一套格調(diào)的房子，要靠“搶”。

但現(xiàn)在整個(gè)市場大環(huán)境變了。在記者停留的近1個(gè)小時(shí)里，僅看到零星訪客。

該樓盤定位于改善性項(xiàng)目，產(chǎn)品以大三居為主。當(dāng)被問及客戶構(gòu)成時(shí)，小時(shí)告訴記者：“業(yè)主百分之七八十是本地改善人群，也有很多人是奔著學(xué)校來的。”

這并非個(gè)例。多位營銷人士向記者表示，節(jié)日出行、返鄉(xiāng)探親分流了客流，疊加市場信心尚未完全修復(fù)，新房市場整體處于低位運(yùn)行狀態(tài)。

盡管市場整體平淡，記者走訪中也注意到兩大亮色：第四代住宅產(chǎn)品吸引改善需求，市內(nèi)六區(qū)現(xiàn)房憑借“所見即所得”穩(wěn)定客流，成為淡季里為數(shù)不多的人氣支撐。

天津南開區(qū)某樓盤售樓處。許倩/攝

距離該項(xiàng)目約1.3公里、同屬天拖片區(qū)的招商江山璽，受訪客則明顯增多，主要賣點(diǎn)是學(xué)區(qū)品質(zhì)現(xiàn)房。

據(jù)記者了解，該項(xiàng)目于2021年開盤，2024年交付，已經(jīng)是現(xiàn)房，但所剩房源不多，在售戶型有143平方米、169平方米和189平方米，當(dāng)前售價(jià)距離開盤時(shí)有了大幅優(yōu)惠。以143平方米戶型為例，當(dāng)年開盤時(shí)賣到650萬元/套，現(xiàn)在推出特價(jià)房源，優(yōu)惠不少。

當(dāng)記者說出對價(jià)格的心理預(yù)期是400多萬元時(shí)，該項(xiàng)目營銷人員說，“一樓一價(jià)，確定了樓層，可以具體談補(bǔ)貼。因?yàn)槭茄肫蟋F(xiàn)房項(xiàng)目，春節(jié)期間來看房的人挺多的，賣了好幾套。”

記者注意到，該售樓處一位營銷人員正在作直播，為該項(xiàng)目引流。一對正在看房的中年夫婦剛從實(shí)體樓里走出來，“計(jì)劃給兒子買來做婚房用，現(xiàn)房看得見摸得著，心里踏實(shí)”。

貝殼找房網(wǎng)上，30天成交套數(shù)最多的樓盤是位于天津市河北區(qū)的中國鐵建西派國印，30天成交24套。售樓處現(xiàn)場，不時(shí)有看房客進(jìn)出，人氣旺了不少。

記者從營銷人員處獲悉，該項(xiàng)目目前在售房源有期房，以及部分工抵房。工抵房因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)惠且是現(xiàn)房，最近來看的人不少，按照一手房手續(xù)辦理過戶。

沙盤旁邊，一個(gè)醒目的紅色大牌子上寫著“昆一小學(xué)”四個(gè)大字，以及“綜合排名位列河北區(qū)第一”等介紹。

距離該項(xiàng)目3公里、同屬河北區(qū)的金地·上灣玖峯，雖然是期房，但主打低密度第四代住宅，春節(jié)期間到訪量明顯高于周邊競品，人氣較旺。該項(xiàng)目配套學(xué)校為十二年一貫制學(xué)校，是河北區(qū)與天津外國語大學(xué)教育集團(tuán)合作打造的新學(xué)校。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)片區(qū)看房的人群，大多是周邊剛需和改善性需求客群。一位置業(yè)顧問說，來看房的客戶對產(chǎn)品本身非常挑剔，“窗戶是不是落地、層高有多少、樓間距實(shí)際多大，都會(huì)反復(fù)對比”。

而反觀部分遠(yuǎn)郊區(qū)域，庫存壓力依然巨大。這也說明，購房者越來越理性，要么圖學(xué)區(qū)，要么圖品質(zhì)。

“限跌令”下的市場博弈

這個(gè)春節(jié)，政策面的變化也在悄然影響市場預(yù)期。

1月9日，天津出臺(tái)新建商品房銷售價(jià)格管理新規(guī)：成交價(jià)浮動(dòng)不得超過備案價(jià)10%，優(yōu)惠超10%需報(bào)備，超15%直接關(guān)閉網(wǎng)簽。這一“限跌令”看似限制了開發(fā)商的定價(jià)權(quán)，實(shí)則保護(hù)了整個(gè)市場的信心和預(yù)期。

與此同時(shí)，公積金政策進(jìn)一步放寬：將首套、二套住房貸款最高額度分別由100萬元、50萬元提高至120萬元、100萬元，多孩家庭還能享受額外上浮。

“限跌令出來后，我們項(xiàng)目的折扣反而收回來了。”天津某樓盤營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，之前為了沖銷量，項(xiàng)目一度推出過85折特價(jià)房，但現(xiàn)在不敢這么做了，“降價(jià)空間被卡死，開發(fā)商只能拼產(chǎn)品、拼配套”。

而對于公積金新政，不少購房者已經(jīng)開始算賬。在某項(xiàng)目售樓處，記者遇到一對年輕夫妻，他們正拿著手機(jī)計(jì)算公積金貸款額度。“我們是二套房，以前公積金貸不了多少，現(xiàn)在政策松了，能多貸好幾十萬元，月供壓力小了不少。”

不過，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策傳導(dǎo)仍需時(shí)間。“限跌令穩(wěn)住的是價(jià)格預(yù)期，公積金新政降低的是購房成本，但真正決定買不買的，還是信心。”一位營銷人士稱，目前市場仍在博弈期，政策效果有待節(jié)后進(jìn)一步觀察。

天津河北區(qū)某樓盤售樓處。許倩/攝

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，無論關(guān)注學(xué)區(qū)、產(chǎn)品還是現(xiàn)房的購房者，心態(tài)上有一個(gè)共同點(diǎn)：極度謹(jǐn)慎，極度務(wù)實(shí)。

“作為一個(gè)改善觀望者，我現(xiàn)在最期待的戶型是120平方米的三室，得房率在95%左右。”一位正在看房的市民說。

南開區(qū)某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人對此深有感觸：“以前靠促銷走量的時(shí)代過去了。現(xiàn)在購房者越來越像一個(gè)消費(fèi)者，而不是投資者。市場不缺購買力，只缺確定性。誰能給確定性，誰就能拿到流量。”

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著春節(jié)假期結(jié)束，市場將逐步回歸常態(tài)。傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)置業(yè)窗口期即將到來，優(yōu)質(zhì)教育資源周邊的項(xiàng)目有望率先迎來成交回補(bǔ)；而4.0產(chǎn)品、現(xiàn)房等具備差異化優(yōu)勢的項(xiàng)目，也有望持續(xù)吸引改善客群。

一個(gè)積極信號(hào)是，目前天津市內(nèi)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目節(jié)后預(yù)約看房量已開始回升。