“商轉公”遇現實門檻，評估價下調有申請人需交30萬元差價，業內：可創新組合模式

本報記者 李凱旋 北京報道

“商轉公”正在成為購房者降低成本的得力工具。近兩年，越來越多的城市執行“商轉公”政策。不過，“商轉公”的操作實際上并不簡單，不僅需要多個前置條件，還要對房子的現價進行評估。

值得關注的是，近兩年，伴隨著市場的調整，房價波動較大，不少申請人在“商轉公”時需要補繳價差，有申請人需要補繳30萬元的價差，這讓“商轉公”落地難度更大。《華夏時報》記者了解到，評估體現了公積金貸款的審慎性。業內認為，后續可以通過穩定市場，以及創新組合工具來打通“商轉公”的難點。

大額補繳愁壞買房人

“如果想轉為公積金貸款的話，要自己補30萬元。”2月25日，業主陳琳（化名）對《華夏時報》記者說。陳琳直言：“我不懂這些，聽到要自己補這么多錢的時候懵了。”何為“商轉公”？簡單來看，就是將尚未結清的商業性個人住房貸款余額全部或者部分轉為住房公積金貸款，從而降低利息支出，減輕還款負擔。

陳琳表示，房子買在惠州，當時并不能使用公積金貸款，只能商業性貸款，貸款利率在3.7%左右。彼時，房子的總價為120萬元，首付30萬元，而貸款的本金加利息總額則有144萬元。目前，惠州首套房5年以上的公積金貸款利率為2.6%，若能將余額轉為公積金貸款，則可以省去一大筆利息。

“不算利息的話，現在還有80萬元的房貸本金沒有還。”陳琳對《華夏時報》記者說。2024年5月份，惠州發布了“商轉公”操作細則。關于貸款額度方面，惠州規定“商轉公”貸款額度不得超過原商貸本金余額。若轉為純公積金貸款，額度為“原商貸本金余額－夫妻雙方公積金賬戶金額”；若轉為組合貸款，額度為“原商貸本金余額－剩余商貸貸款金額”。

陳琳表示：“我看文件上要求申請人提供的材料只有購房合同、抵押合同等，所以就直接去指定銀行咨詢了。銀行方面說，因為房價跌了，現在公積金可貸款額度比我們還沒有還的商貸本金額度要低，我們要自己補繳30萬元。”

陳琳坦言，如果要補繳這么多，那真的就沒必要轉成公積金貸款了。

評估價如何確定？

“銀行那邊說，是因為房價波動比較大，所以評估價上不去，只能補繳。”陳琳對《華夏時報》記者說。記者從房產交易APP上了解到，與陳琳房子相同的戶型目前二手房的掛牌價在80萬元左右。

“商轉公”卡殼的不止陳琳一位。“我是2025年想要辦理‘商轉公’。房子的原價是190萬元，當時評估的價格在140萬元左右。銀行表示，需要等商業貸款未還額度為總房價的80%時才能辦理相關業務，那就是要等到110萬元左右的時候才能辦理。但那時候，我們的商業貸款還有150萬元沒還，所以也沒有辦成。”2月26日，另一位購房者對《華夏時報》記者說。

“沒辦過這個業務，不知道還要評估，看到評估出來的價格時有點接受不了。”包括陳琳在內的三位購房者對《華夏時報》記者表示。記者了解到，不少申請人還會通過第三方評估機構來對房價進行評估，從而可以提高公積金貸款額度。

“轉公積金貸款的話額度大部分是評估價的70%至80%，我們操作了很多個類似的業務。”2月26日，一家評估公司的工作人員對《華夏時報》記者說。該工作人員表示，住宅評估不需要上門，客戶線上提供房產證等資料便可，報告一般3個工作日就可以出來。“我們有資質，報告都是銀行和公積金管理中心認可的。房價的評估是根據最近3個月周邊房子成交價來計算，我們有系統，可以看到數據。”這位工作人員說。

不過，到底評估價能夠提高多少，任何評估機構都不能打包票。“會比銀行高，但肯定不會高得很多，也是要根據行情來。”評估公司的工作人員對《華夏時報》記者說。

多地發力公積金新政

2月27日，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《華夏時報》記者表示，“商轉公”這一惠民政策在實際執行中，因市場周期變化而演變為一道“高門檻”，這類問題的確需要關注。公積金貸款遵循“三價取低”原則，以當前評估價作為授信標準，體現風險防控的審慎性，因此，公積金貸款偏謹慎是可以理解的。

“‘商轉公’政策非常好，但確實出現了因為價差導致的減負‘最后一公里’遇堵。”嚴躍進說，“要持續做好房價預期管理，當評估價企穩回升，評估價與買入價的倒掛幅度將逐步收窄，所需的資金缺口自然縮小。”

另外，嚴躍進提到，可以創新組合模式。例如，允許“商轉公”時，超出公積金可貸額度的部分保留為商貸，或者轉為其他低息貸款，無需申請人一次性補齊價差。也可動態優化公積金貸款參數，在市場調整期可以階段性提高公積金貸款最高成數，比如提升至85%，或者引入專業擔保機構，對評估價低于買入價的差額部分提供階段性擔保，降低公積金中心的風險敞口。

《華夏時報》記者注意到，近期，多城加大“商轉公”力度。2月24日，貴陽市住房公積金管理中心發布公告表示，自今年3月份起正式實施流動性風險三級響應措施，優先支持從未使用過公積金貸款的繳存職工家庭辦理“商轉公”貸款，今年該業務規模設定為5億元。此前，貴陽的“商轉公”業務曾因資金流動性緊張而長期處于暫停狀態。

以貴陽為例，此次“商轉公”業務重啟，其采用線上預約排隊、線下分批受理的模式。申請人家庭需在全國范圍內從未使用過住房公積金貸款，原本的商業貸款需為純商業性貸款且已經正常還款滿1年，申請前12個月內無逾期記錄，抵押房產要位于貴陽或者貴安新區并取得不動產權證書。目前，貴州一共有14家銀行支持辦理該業務。

同日，鄭州住房公積金管理中心發布通知，中國工商銀行股份有限公司鄭州商都路支行已與鄭州住房公積金管理中心簽訂《商轉公貸款業務合作協議》。此前，鄭州已有63家銀行簽約商轉公貸款協議，加上此次公布的銀行，目前一共有64家銀行可辦理商轉公貸款業務，簽約銀行規模擴容。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧