出地王樓市就回暖？你可能有什么誤會

這兩天，廣州樓市出了個大新聞——天河馬場地塊拍了236個億，樓面價干到了8.5萬/平方米，刷新了廣州地價紀錄 。消息一出，朋友圈里的房產中介又嗨了，說什么“地王一出，房價起飛”，樓市要復蘇了，讓大家趕緊上車。

我看著這些言論，只能說：想多了。

不是我非要跟專家唱反調，而是現在的“地王”和過去那會兒的“地王”，不是一回事兒。拿老黃歷說事兒，容易把自己繞進去。

過去的地王為什么能拉動房價？兩個原因。

第一，以前的地王多在郊區。你想啊，那么偏的地方樓面價都賣那么貴，大家一看，我家在主城區，位置比它好多了，那不得更值錢？這叫比價效應。但現在的地王呢，拿地就拿核心區，好地段本來就應該貴，對周邊二手房沒啥帶動作用。

第二，也是更關鍵的——以前的新房和二手房，品質差不多。你在同一個地段，隔壁樓面價3萬，我這二手房賣個3萬5，合理。可現在呢？新房卷到什么程度了？第四代住宅，得房率100%起步，戶型、綠化、公區，全是升級版。旁邊二手房還是十年前的老戶型，得房率70%，暗衛、沒陽臺。你說，就算地王出來了，誰會覺得那老房子配賣高價？

這就跟買車一樣。新車30萬，開了三年的二手車賣24萬，沒人覺得不正常。新車確實好啊，科技感、安全性、油耗，全都碾壓。房子也一樣，新房品質和二手房的差距拉得太大，大家默認新房就該貴。

但現在呢？情況完全反過來了。

廣州這塊地王，它不在郊區，就在珠江新城的核心地段 。而且按照規劃，這地方要蓋的是“好房子”——四代宅、大面寬、高得房率，甚至配建五星級酒店 。說白了，人家奔著豪宅標桿去的。

問題就來了：如果你現在就住在這地塊附近，手頭有一套二手房，看著旁邊要蓋這么個“高大上”的新盤，你心里想的是“我的房子也要跟著升值了”，還是“我得想辦法把這老房子賣了，換套新的”？

大概率是后者。

這就引出一個反常識的結論：現在的核心區地王，反而可能對周邊二手房構成利空。

道理很簡單。一來，原本打算在附近買二手房的改善客群，現在有了更好的新房選擇，人家肯定去買新房了——這是需求被分流。二來，周邊那些動了置換念頭的業主，紛紛把老房子掛出去賣，好騰出名額和資金去搶新房——這是供應量增加。

一邊需求減少，一邊供應增加，你說這房價拿什么漲？不跌就不錯了。事實上，2023年、2024年出的那些地王，有幾個把周邊二手房帶起來了？大家心里都有數。新房和二手房的品質差距一旦拉開，那就是兩個賽道的東西了。新

有人說，那不對啊，房價要漲不還得看供需嗎？北京上海要是徹底放開限購，那不還得漲？

這話對了一半。

確實，如果把北京上海的限購一次性全撤了，短期內肯定能擠出不少需求。全國的有錢人多了去了，都想去一線城市配置資產，而核心區的供應就那么多，多出20%的需求就能把市場點著 。

但問題是，現在的牌桌上，沒人想點這把火。

房價要漲，核心就一條：憑空制造需求。2015年到2018年那波，靠的是棚改貨幣化，每年拆600萬戶，直接憑空造出幾百萬個買家。拆遷戶本來有房住，突然拿到一筆錢，必須去買房。這種需求一出來，房價就上去了。

現在呢？外面經濟沒那么糟。大家該吃吃該喝喝，春節飯店排隊、景點爆滿，就是掙快錢的預期沒了。以前覺得今年20萬、明年40萬、后年80萬，現在覺得能穩住就不錯。預期變了，但日子還能過。

GDP完成5%的目標沒問題，個稅還在漲，科技樹越點越高，這時候再去刺激房地產，圖什么？

所以啊，別再看見地王就上頭。現在的“地王”，更像是給有錢人準備的“奢侈品秀場”，跟你手里那套普宅，關系真不大了。

哪天如果房價真要啟動，不需要看中介刷屏，看看自己工資卡比啥都強。