東京如何實施城市更新④　當筑地魚市場遇上奢華的銀座

如果你去過東京，一定去過銀座。那條全亞洲地價最貴的街道，LV、CHANEL、GUCCI排排站，霓虹燈下人潮涌動，是無數人心目中“日本繁華”的最直觀印象。但你可能不知道，就在銀座旁邊，曾經有一片讓全世界廚師、美食家頂禮膜拜的地方——那就是筑地市場。

拆遷之前的筑地市場，那是東京人的廚房。

筑地，是東京的另一張臉。凌晨三四點，當銀座還沉浸在寂靜中，筑地已經燈火通明。漁船運來的金槍魚在競拍臺上被舉牌叫價，刀光霍霍之間，一條魚被分解得干凈利落。這里沒有奢侈品，沒有高跟鞋，有的只是海腥味、汗水味，和日本人對食材那種近乎偏執的尊重。

然而，2018年，筑地市場搬遷了。

偌大的19萬平方米土地，就這樣靜靜地躺在東京灣畔，躺在銀座的邊上，等待著它的新命運。

今天的“東京如何實施城市更新”系列文章，就是要告訴大家這片土地的命運。

我先給大家說一個數字：9000億日元，折合人民幣大概是450億元。這是以三井不動產為首的企業聯合體，計劃投入的筑地再開發的總資金。

這筆錢，要在這19萬平方米的土地上建什么？

10余年后，筑地的未來夜景。

首先，是建一座能容納5萬人的多功能體育場。屋頂被設計成扇形——這個細節很有意思。舊筑地市場當年為了把貨運列車直接引入場內，建筑形狀做成了扇形。新體育場的設計者刻意保留了這個弧度，讓扇形的屋頂成為對這片土地歷史的致敬。三井不動產的愿景很大：他們希望這個扇形屋頂，有朝一日能像悉尼歌劇院、新加坡濱海灣金沙那樣，成為一眼看到就知道是東京的城市地標。

新筑地的規劃場景

其次，是建一批最高210米的超高層建筑群。里面有國際會議中心、豪華酒店、寫字樓、高端住宅塔樓，還有專門為外國企業高管和高端人才準備的公寓。甚至還規劃了兩座專門接待國賓和VIP要人的頂級酒店，以及與周邊醫療機構聯動的研究開發設施。

然后，是一個讓老筑地人聽了或許會會心一笑的設施——“美食大廳”和“劇場大廳”的復合設施，專門用于對外傳播和推廣日本飲食文化。筑地的魚沒了，但筑地的味道，他們不打算讓它消失。

按照計劃，2026年啟動基礎設施建設，2028年正式開工主體建筑，2029年美食大廳和劇場大廳率先對外開放，2032年前大部分建筑竣工，整個項目在2038年全面完成。

新筑地的規劃場景

從現在算起，還有十多年的時間。但這十多年，將徹底改變東京的城市格局。

這個格局在哪里？

如果你只把筑地再開發看成是“在舊魚市場上蓋幾棟樓”，那就太小看東京城市更新的野心了。

這里有一個更大的戰略構想，叫做“大銀座計劃”。

你打開東京地圖看一看：銀座在西，筑地在東，兩者直線距離不過幾百米。但長期以來，銀座是銀座，筑地是筑地，中間被首都高速公路和復雜的城市路網隔開，形成了兩個互不相通的世界。銀座的客人在精品店里挑選名表，筑地的漁販在天亮前就已經打烊回家，兩個世界的人幾乎不會相遇。

而新的筑地再開發計劃，核心之一就是打通這兩個世界。

東京都政府提出了一個叫做“Tokyo Sky Corridor”（空中回廊）的構想。簡單說，就是把已經廢棄的東京高速道路——俗稱“KK線”——改造成一條專屬步行道，從東京車站的八重洲、京橋出發，經過有樂町、銀座，一路延伸到新橋、汐留。與此同時，在KK線和筑地再開發區之間的首都高速公路上方，建設一個步行空間，再配合筑地再開發區內部規劃的大型步行天橋網絡，最終實現一個人們可以步行串聯的完整城市動線：從東京站出發，走過銀座，穿越筑地，直抵東京灣。

銀座大街

綠色部分為東京車站、銀座與筑地相連的空中回廊式人行道

這不就是紐約的“高線公園”嗎？——我相信很多人看到這個方案時，腦子里會浮現出這個念頭。沒錯，東京的規劃者確實以高線公園為參照，但他們的尺度更大，野心也更大。高線公園是在廢棄鐵軌上改造出來的，而東京的空中回廊，是要把整個城市中軸線上的交通基礎設施，重新還給行人。

除了步行網絡，交通配套同樣令人矚目。

東京都計劃在2040年前后，開通一條連接東京站、銀座、筑地、豐洲、有明的地鐵新線。筑地再開發區內將設置“新筑地站（暫名）”，筑地將擁有公路、地鐵、水路的立體交通網絡——隅田川沿岸還將設置水上巴士停靠點，未來甚至規劃了“空中出租車”（飛行汽車）的起降場。

“陸海空，筑地要成為東京的新門戶”——負責筑地城市建設的東京都官員，用這樣的話來描述未來的筑地。（下圖）

從曾經的水產品集散地，到未來的城市立體交通節點，筑地的華麗轉身，這是東京這座國際大都市面向未來100年的城市新構造。

說了這么多宏大敘事，我想在這里停一停，說點實在的話。

筑地搬遷的時候，很多人哭了。不只是那些在魚市場工作了幾十年的老師傅，還有無數慕名而來的外國游客，和每天清晨去那里吃一碗金槍魚丼飯的東京人。那種失落，不是因為失去了一個購物場所，而是失去了一種生活方式，一種連接著東京最底層、最市井氣息的日常。

所以，當我看到這份再開發計劃的時候，我注意到了幾個細節。

中央區副區長吉田不曇說了這樣一句話：“筑底雖然是東京都政府擁有的土地，但是都是東京都都民的財產，不能只建豪華酒店和高檔住宅，要讓普通市民也能來這里。”這句話，在一片9000億日元的宏大藍圖里，顯得格外樸素，卻也格外重要。

拆遷之后的筑地市場（2026年2月）

重新開發完成之后的筑地風貌

按照計劃，整個19萬平方米的再開發區域，有整整10萬平方米——也就是一半的面積——將作為開放空間和濱水區域來使用，對公眾免費開放。浜離宮恩賜庭園東側的防潮堤管理通道，也將開放成步行道，讓人們可以一路走到竹芝碼頭，感受東京灣的海風。

這些安排，說明規劃者至少在形式上，沒有忘記筑地應該屬于所有人，而不只屬于那些住得起塔樓豪宅的富裕階層。

但真正的問題是：當這里豎起一棟棟210米的摩天樓，當高級酒店和頂級會議中心拔地而起，當“商業之都”的邏輯主導了這片土地，那個曾經充滿魚腥味、煙火氣和人情味的筑地，還能以什么方式留存？

東京都的對策是，完整保留筑地市場外圍的三條美食街，讓昭和時代的煙火味，能夠延續到未來。

如今的筑地外圍市場，已成美食街。

銀座，是東京給世界看的臉面：精致、昂貴、國際化。

筑地，是東京給自己留的底氣：質樸、專注、根植傳統。

如果這次再開發真的成功，把兩者連接起來，讓人們從銀座的精品店走過一段空中走廊，來到筑地的美食街，再走到隅田川邊看東京灣夕陽——那或許真的會創造出一種新的城市體驗：商業的繁華與文化的厚度，現代的野心與歷史的溫度，共存于同一片街區之中，打造出一個不一樣的“大銀座”——除了購物，更有吃喝玩樂。

這正是東京最擅長做的事情：在新與舊之間找到那個微妙的平衡點。