北京買房：理清思路，購房建議1813

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教個“非成套出宅”的問題，我們老家叫“宿舍樓”，應該就是北京的“筒子樓”，有衛生間但沒有廚房的那種小公寓，房本上注明是“非成套住宅”，使用年限是40年，據說也有20年的。這種房在我們老家可以交易，價格是70年產權的一半。

我回北京問過不少人了，中介說這種房在北京不準交易，但我在網上確實搜到了有人買了這種房，都是老樓，但能享受拆遷。所以想問問您是什么情況

A：

1、非成套住宅是個統稱，所有不帶衛生間或廚房的都算非成套，包括平房和筒子樓簡易樓。還有各種改造成宿舍的工商業建筑，只是因為歷史遺留問題給當作住宅使用而已。

2、我不知道您老家的情況，大概率就是40年公寓。反正在北京是早就禁止非成套住宅的私人產權交易了。也就是說，這種建筑都是早期的公房，是有整體產權的，但是不能單獨出售。

2003年北京曾經試行過一段時間房改，允許租戶把平房或筒子樓買下來。但據說是效果非常不好，幾乎沒人買，所以不到一年時間就停止政策了。

不過這些房的承租權在當年是可以轉讓的，一直延續到2017年。再之后就不讓了，至少是“直管公房”不允許，也就是產權歸房管局管理的不允許隨便更換承租人。單位自持的公房也不容易，一般沒人惹這種麻煩。

3、您搜到有人在北京買了這種房，那應該是2017年政策收緊之前辦的，更換了承租人也就能享受拆遷vs騰退了。但現在不行了，至少我不知道哪兒有+怎么辦手續。

另外北京沒有這種房的房產證（單位的大證不能拆分），更不會寫上“非成套住宅”。相當于說北京不讓有償陪侍，也不發工作證，工作證上也不能寫上“男模vs公主”。

僅供參考。

二

Q:

北京有沒有這種學區房：就是房價不高，至少是溢價不高，比如300多400萬左右就能買兩居，小點不怕，但小區氛圍非常好的。因為我很認同您對孟母三遷的解釋，買的不是學校而是學習環境。我們不求多好的學校，只求能得到良好的學習氛圍，同學圈子的才是最重要的。

A：

1、從這種小區來說肯定有，地段來說不光海淀有，其他區都有，市區的居多。比如典型的海淀學院路周邊的各個院校宿舍區，研究院的家屬院，還有東西城黨政機關大院，醫院報社等大院。再有就是豐臺航天，亦莊高科技等等，有的是。

或者這么說吧，全北京光各種大院就有2000多個，其中至少500個以上都是高知為主的，房價未必貴，但知識氛圍是大多數小區不能比的。海淀居多吧，學院路的菜市場里喊聲“教授”，至少能有一群回頭的，樓上撒把沙子都能讓一堆博士撓頭。

2、不過多說一句，現在不是以前了，鄰里交往越來越冷，尤其是對新鄰居，未必愿意聊天串門什么的。而且我說的都是老一輩，年輕一輩的孩子未必在當地上學，否則對口學校也不至于普通，畢竟牛校最重要的是生源。

我建議看看豐臺的航天宿舍區吧，老一輩和新一輩都住的不遠，學校師資和生源，以及家長的氛圍都很好。房價不高也沒什么溢價，就看您的通勤是否合適了。

僅供參考。

三

Q:

我看到個學區房的說法，就是如果以600萬在海淀買房是不合適的，因為學區質量不如西城，房子質量不如朝陽，屬于上下不靠的尷尬境地，是不是這個情況？

A：

1、這看怎么理解了，或者說看買什么房子了？

2、打個比方吧，拿著600塊錢去全聚德吃飯，那檔次肯定不如國賓館，但實惠又不如紫光園，是否屬于尷尬的境地？肯定不是唄，因為很多人就喜歡吃全聚德，或者覺得在這里得到的性價比最合適。

再或者說，如果只是吃烤鴨子，那全聚德的品質至少不低于國賓館，但卻比國賓館實惠，而且比紫光園的檔次高，是否屬于各項兼顧了？

3、房子也是如此，如果600萬在海淀想買各項都兼顧的，那大概率是學區不如西城，房子不如朝陽。但如果買海淀頂級學區的呢？雖然面積肯定小點兒，但學區就至少不弱于西城了，更遠高于朝陽。

或者說在海淀買學區溢價低的，那居住的性價比肯定比西城高，而學區質量也有可能高于朝陽除頭部校之外的大部分學區。是否也算各項兼顧了？

4、所以看您家的期望值吧。任何事物都有優劣勢，在預算不是太高的情況下不可能各項優勢都占，總得有點兒取舍。

僅供參考。

四

Q:

我一直在關注您推薦的大山子老破小，感覺太奇怪了，這么老的小區，有的樓歲數比我爸都大，為什么有人買？只是為了出租嗎？但您也說過，房租和房價是兩個市場，租金高的升值慢，可這里也4萬多，為什么？

A：

1、我談不上推薦大山子的，只是說這里老小區的租金收益很高，一直是北京收益最高的小區之一，霸榜很多年了，但買不買的看自己。

2、房子是用來住的，能住就有人買唄。北京上百年的四合院有的是，隨便一座都比我爸歲數大，但想買的人多了。故宮更是600多年了，只是沒人買的起而已，人家也不賣。

3、未必是為了出租，很多人只是覺得性價比合適，所以買來自住挺合適的。一套房200多萬，租的話要4/5000，年化收益2.5%甚至更高。可200來萬存銀行才多少錢啊？現在大行的利率最高1.5%，也就3萬多吧，那之前租房的如果有閑錢，自然覺得買下來自住劃算了。

4、出租和買賣本來就是兩個市場，但也有一定的相關性。這就跟股票的價格vs市盈率似的，有關聯，但沒有必然性而已。這我就不多聊了，只能說4萬多就是市場價，有人覺得值就買，覺得不值就不買，反正人家就這價兒，是挺氣人的。

僅供參考。

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