兩會(huì)最新定調(diào)，房地產(chǎn)徹底明牌了

2026年兩會(huì)政府工作報(bào)告出爐，房地產(chǎn)今年的基調(diào)明確了。

“ 著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，優(yōu)化保障性住房供給，加快危舊房改造，有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的"好房子"建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。進(jìn)一步發(fā)揮"保交房"的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。 ”

今年，房地產(chǎn)依然被列入“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解和安全能力建設(shè)”任務(wù)項(xiàng)，并且放在第一位，這意味著，房地產(chǎn)依然是各領(lǐng)域中潛在風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)。

從報(bào)告的表述來(lái)看，基本延續(xù)2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的政策基調(diào)。從中也釋放出了，房地產(chǎn)進(jìn)入新周期的三大重要趨勢(shì)及變化。

以下明源君逐一來(lái)解讀。

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從“止跌”到“穩(wěn)定”，房地產(chǎn)進(jìn)入底部基本確認(rèn)

2025年兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

而今年提出的是“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

從這一表述的變化，不難看出， 中央認(rèn)為， 經(jīng)過(guò)這幾年調(diào)整，房地產(chǎn)的底部已基本確認(rèn)，極端風(fēng)險(xiǎn)得到初步遏制，政策目標(biāo)從“應(yīng)急搶救”轉(zhuǎn)向“持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行”。

近兩年，盡管市場(chǎng)整體仍在下行，但跌幅在收窄。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)大漲大跌都不現(xiàn)實(shí)，而小跌或小漲對(duì)當(dāng)前來(lái)說(shuō)是可接受的。

當(dāng)前最重要的是將市場(chǎng)震蕩穩(wěn)定在一定的箱體范圍內(nèi)，以時(shí)間換空間，逐步實(shí)現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。”

該部分表述基本延續(xù)2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)，增加“探索多渠道盤活存量商品房”一個(gè)任務(wù)項(xiàng)。

“控量提質(zhì)”是這幾年房地產(chǎn)的重要方針，其目的是放緩庫(kù)存增長(zhǎng)，并推動(dòng)“好房子”建設(shè)。

居高不下的庫(kù)存才是當(dāng)前最棘手的問(wèn)題。

截至2025年末，全國(guó)商品房待售面積為76632萬(wàn)平方米，較2024年末同比增長(zhǎng)1.6%，達(dá)到歷史高位。

其中，住宅待售面積為40236萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.8%。不同城市庫(kù)存壓力差異較大，一線城市的庫(kù)存去化周期為24.5個(gè)月，二線城市為20-30個(gè)月，三四線城市則達(dá)到30-40個(gè)月。 戳這里，了解線上AI銷售員

去庫(kù)存的最大阻力，來(lái)自廣大三線城市。這也是為什么，中央再次強(qiáng)調(diào)，“探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。

可以預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)存量收儲(chǔ)必須加大力度，同時(shí)中央或地方或?qū)⑼瞥龈喾椒☉?yīng)對(duì)庫(kù)存難題。

2

保交房全面完成，交付風(fēng)險(xiǎn)防范將常態(tài)化

報(bào)告提到，截至2025年， 保交房任務(wù)全面完成。

據(jù)住建部此前消息，“十四五”期間， 全國(guó)750多萬(wàn)套“已售難交付”住房完成交付，房企交付工作進(jìn)入收尾階段。

多家出險(xiǎn)房企也公開(kāi)表示，保交房進(jìn)入收官階段。

碧桂園就 披露，2022～2025年，碧桂園累計(jì)完成約185萬(wàn)套房屋交付。碧桂園董事局主席楊惠妍將2026年定義為“保交房收官之年”，并提出爭(zhēng)取在2026年年中完成大部分交房任務(wù)，從而騰出更多的精力修復(fù)資債表、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。

融創(chuàng)的公開(kāi)信息顯示，2022～2025年融創(chuàng)累計(jì)交付量突破72萬(wàn)套。融創(chuàng)表示，保交付工作已基本收官。

隨著“保交房”完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的不確定因素基本被消除。房地產(chǎn)將從過(guò)去的應(yīng)急模式，轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期維穩(wěn)模式。

融資協(xié)調(diào)機(jī)制始于2024，其核心是通過(guò)將房企集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分割，保障項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的資金需求。這一制度，是“保交房”得以順利完成的核心保障，制度的合理性和有效性得到充分驗(yàn)證。

現(xiàn)階段，盡管保交房任務(wù)已完成，但行業(yè)出清仍未徹底完成，交付問(wèn)題仍存在反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

本次報(bào)告指出，“進(jìn)一步發(fā)揮‘保交房’的白名單制度作用”，就是要在接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，將交付風(fēng)險(xiǎn)防控常態(tài)化，防止房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外溢影響項(xiàng)目交付，保障購(gòu)房者的切身利益。

這也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)必行之舉。

3

房地產(chǎn)發(fā)展的重心，轉(zhuǎn)向民生保障

在“十五五”規(guī)劃建議中，房地產(chǎn)的相關(guān)表述就被放在“加大保障和改善民生力度”部分，釋放出了房地產(chǎn)重心將從投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)向民生保障的導(dǎo)向。

本次兩會(huì)報(bào)告，我們同樣看到這一信號(hào)。

繼續(xù)加碼推進(jìn)城市更新

本次報(bào)告中，與城市更新及好房子建設(shè)相關(guān)的內(nèi)容被重點(diǎn)提及。

“加快危舊房改造，有序推動(dòng)安全舒適綠色智慧的"好房子"建設(shè)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。”

數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有約6億套存量房，其中有約35%的 老舊住宅房齡已超過(guò)20年 。而且，隨著時(shí)間的推移，這個(gè)數(shù)據(jù)還在持續(xù)上升。

城市更新已被列為“十五五”的重點(diǎn)工作項(xiàng)。今年是 “十五五” 開(kāi)局之年，也將是城市更新持續(xù)發(fā)力的一年。

“好房子”建設(shè)2025年首次被寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告，今年再度被提及，足見(jiàn)中央對(duì)此的重視程度。

和2025年不同的是，本次 報(bào)告還提到“實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。”

眾所周知， 物業(yè)服務(wù)水平參差不齊，業(yè)主與物業(yè)糾紛頻發(fā)。各地物業(yè)服務(wù)都備受詬病。兩會(huì)的定調(diào)，意味著物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域即將迎來(lái)一次大規(guī)模的改革升級(jí)。

從“硬件”到“服務(wù)”，打通好房子的全周期鏈條，全面提升居住及生活體驗(yàn)。

加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障

報(bào)告中，“ 加強(qiáng)社會(huì)保障和服務(wù)”部分提到，“ 加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障, 支持多子女家庭改善性住房需求。”

以往的房地產(chǎn)政策，都是向多孩家庭傾斜。不少城市已經(jīng)出臺(tái)政策，從購(gòu)房貸款額度、限購(gòu)套數(shù)等方面對(duì)多孩家庭提供支持。

本次報(bào)告首度將“初婚初育”群體的納入關(guān)注范圍。接下來(lái)從購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策及保障房支持方面，各地或?qū)⒂行碌膭?dòng)作。

這也體現(xiàn)出了，住房在“保民生”層面的積極作為。

另外，制度建設(shè)也是今年的重點(diǎn)工作項(xiàng)。

一方面，延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，強(qiáng)調(diào) “ 深化公積金改革”。從各地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公積金改革或?qū)⑸婕皵U(kuò)大公積金覆蓋范圍、提高公積金貸款額度、優(yōu)化公積金使用等政策調(diào)整。

另一面，報(bào)告提到，“ 深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。”從舊模式轉(zhuǎn)向新模式，需要建立與之匹配的土地制度、金融制度等。相關(guān)的制度，有望在今年進(jìn)一步優(yōu)化和完善。

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