風向突變！樓市拐點已確認，2026 上漲周期正式啟動

來源：大偉看樓市

歷經近四年的深度調整，中國房地產市場終于迎來歷史性轉折。2026年開年以來，政策托底持續加碼、市場成交穩步回暖、行業估值回歸合理區間，“政策底、市場底、估值底”三底共振格局正式形成，標志著樓市單邊下行周期全面收官，新一輪上漲周期正式拉開大幕。這一輪上漲并非短期反彈的曇花一現，也不是投機資本的炒作狂歡，而是政策引導、供需優化、預期修復多重力量共同作用的必然結果，標志著中國房地產行業徹底告別野蠻生長，邁入以品質競爭、價值回歸為核心的高質量發展新階段。

政策全面轉向、精準發力，筑牢了樓市上漲的堅實根基，是拐點確立的核心前提。樓市的走向始終與政策導向同頻共振，2026年政府工作報告對房地產的定調實現重大轉變，由2025年的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”調整為“著力穩定房地產市場”，彰顯了國家穩定樓市的堅定決心。值得關注的是，政府工作報告時隔十年再提“去庫存”，與上一輪去庫存不同，本輪庫存涵蓋新房與二手房，政策更具針對性，通過“控增量、去庫存、優供給”三措并舉，精準破解市場供需失衡難題。

從政策落地來看，中央與地方形成協同發力的政策組合拳，全方位激活市場活力。需求端，購房門檻與置業成本降至近十年最低，全國超百城全面取消限購、限貸、限售，一線城市放寬非戶籍購房社保年限，上海、北京等核心城市定向優化購房資格；首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至30%，5年期以上LPR維持低位，多地首套房貸利率進入2.95%—3.5%區間，疊加公積金制度深化改革，福建、銀川、武漢等省市接連上調貸款額度、擴大提取范圍，進一步降低居民置業壓力。同時，政策支持更加精細化，明確加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，四川南充等城市率先為首次結婚夫妻提供住房貸款貼息，挖掘潛在需求潛力。

供給端，行業風險有序出清，市場信心逐步修復?！氨＝环俊卑酌麊沃贫瘸B化實施，覆蓋央國企與優質民營房企，從根源上杜絕爛尾風險，徹底緩解購房者的擔憂情緒。政府首次提出“探索多渠道盤活存量商品房”，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，既化解了新房庫存壓力，也優化了住房供給結構，推動市場供需關系趨于平衡。同時，“好房子”建設加速落地，各地逐步推進房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，推動房地產行業從“規模擴張”向“質量提升”轉型，為房價企穩回升提供了產品支撐。此外，房地產發展新模式進入深入推進階段，基礎制度和配套政策不斷完善，為行業長期穩定發展劃定清晰方向。

市場數據持續向好，量價齊升信號凸顯，印證樓市拐點已全面確認。樓市復蘇始終遵循“量在價先”的規律，2026年開年以來，各類市場數據持續釋放積極信號，標志著市場底已牢固形成。成交量率先爆發，1—2月全國重點13城二手房成交量同比增長33%，北京連續三個月網簽量穩定在1.4萬套以上，上海單月成交站穩2.2萬套高位，深圳同比漲幅超25%，成都、杭州等強二線城市同比激增超60%，傳統“金三銀四”購房旺季提前啟動。新房市場同步回暖，核心城市優質樓盤重現“開盤即售罄”場景，帶看量、到訪量環比大幅提升，市場活躍度回歸2020年以來高位。

價格端的止跌回升態勢更為直觀，經過四年深度調整，全國70城新房、二手房價格較峰值分別回撤10.1%和17.4%，泡沫充分擠壓，房價回歸合理區間。2026年1月，全國百城新建住宅均價環比上漲0.18%，結束長期下行趨勢，實現趨勢性轉正；二手房價格降幅連續收窄，一線城市核心板塊率先企穩，優質次新房掛牌價溫和上調，議價空間從過去10%—15%收窄至5%以內，業主惜售情緒明顯上升，市場從“買方主導”向“供需平衡”轉變。與此同時，庫存壓力持續緩解，全國商品房去庫存周期較2025年底縮短2.1個月，核心城市庫存去化周期降至14—18個月合理區間，供給過剩局面逐步扭轉，為價格上漲掃清障礙。

估值底已然顯現，行業價值回歸理性，為樓市上漲提供內在動力。從資本市場表現來看，房地產（A股）指數自2026年初以來震蕩回升，截至3月5日總市值達12169.11億元，市凈率、市銷率均處于歷史低位，具備較強的修復空間。從行業基本面來看，經過四年深度出清，房企“高杠桿、高周轉”的發展模式徹底終結，大量中小房企退出市場，行業集中度持續提升，優質房企的估值優勢逐步凸顯。更為關鍵的是，當前核心城市二手房租金回報率中位數已達2.06%，部分板塊超過3%，顯著高于銀行定存利率，房產作為優質保值資產的屬性重新被認可，吸引居民資產配置需求回歸，進一步支撐市場回暖。

需要明確的是，2026年的樓市上漲，是穩健復蘇、結構性分化的上漲，而非過去的全面普漲。隨著樓市進入高質量發展階段，“核心領跑、普通企穩、品質優先”的格局將成為主流。從城市層級來看，一線城市核心區將率先實現2%—5%的溫和上漲，依托人口流入、優質配套、稀缺資源，優質次新房、改善戶型漲幅領跑，遠郊板塊以穩為主；強二線核心板塊將跟隨回暖，成交量先行放大，價格逐步企穩回升，郊區板塊小幅調整；三四線及人口流失城市則以去庫存為主，房價難有明顯上漲，依靠政策托底實現止跌企穩。

這一結構性修復行情的背后，是供需格局的根本性重塑。供給端，房企新開工面積連續四年低于銷售面積，2025年住宅新開工僅為銷售面積的67%，創歷史新低，土地市場同步縮量，核心城市優質地塊供應稀缺，未來1—2年新房供應將持續收緊；需求端，四年調整期積壓的剛需、改善需求全面覺醒，新型城鎮化持續推進，人口向一線、強二線核心城市集聚，多孩家庭、人才落戶、舊房改造等政策進一步激活增量需求，形成供需錯配格局，推動核心城市房價溫和上漲。

對于市場參與者而言，2026年是把握樓市修復行情的最佳窗口期。剛需群體可抓住低利率、低首付、寬松限購的政策紅利，優先選擇核心城市主城區、地鐵盤、學區配套盤，兼顧自住與保值，此時上車成本最低、風險最?。桓纳迫后w可把握“賣舊買新”個稅退稅、二套房首付降低的政策機遇，置換核心板塊優質改善房，實現資產優化升級；投資群體則應聚焦一線與強二線核心板塊的優質房源，避開人口流失城市與遠郊冷門板塊，長期持有享受溫和上漲與租金收益，回歸房產本源價值。

四年調整落幕，拐點已然實錘。2026年，“政策底、市場底、估值底”三底共振，推動中國樓市正式告別下跌寒冬，迎來溫和修復的新周期。這一輪修復不是曇花一現的反彈，而是趨勢性的反轉；不是瘋狂的暴漲，而是健康的結構性上漲，標志著中國房地產行業徹底告別野蠻生長，進入以品質競爭、價值回歸為核心的高質量發展新階段。風向已定，大幕已啟，唯有認清周期、把握窗口，才能在樓市新周期中占據主動，共享行業高質量發展的紅利。