華泰 | 地產：香港住宅淡季不淡，商業延續結構復蘇

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（來源：華泰睿思）

年初至今香港房地產市場延續復蘇趨勢：住宅量價表現“淡季不淡”，金融流動性延續改善；商業地產租金同比降幅收窄，高端零售、中環寫字樓經營表現優于其它業態/區域。受中東局勢升溫影響，短期來看導致香港流動性寬松預期受阻，為房地產市場復蘇帶來一定不確定性；但長期來看，中東變局有望強化香港對于全球避險和多元化配置資金的吸引力，尤其中東資本對于大中華區域的配置意愿本就較為積極，可能為香港核心商業地產和高端住宅帶來增量需求。我們繼續看好香港市場占比高的港資房企的投資機遇，建議投資者把握短期調整帶來的配置機會。

住宅：量價表現“淡季不淡”，金融流動性延續改善

年初至今香港住宅市場延續復蘇趨勢，主要表現為：1、房價延續較快上漲：2月末中原地產領先指數較1月末+1.4%（1月+2.2%），年初至今累計+3.6%（25全年+4.7%）。2、成交量“淡季不淡”：根據香港土地注冊處的數據，1-2月香港新房/二手房私人住宅成交合約數量為4093/7360份，同比+148%/+65%，呈現“淡季不淡”的特點。3、租金再度刷新歷史新高，依然“供平過租”：根據香港差餉物業估價署的數據，1月香港私人住宅租金指數環比/同比+0.3%/4.3%（12月+0.1%/4.2%）；70平以下住宅平均租金收益率3.35%，依然高于3.25%的封頂房貸利率。4、流動性延續改善：2月末1個月HIBOR環比-20bp至2.41%。

商業地產：租金同比跌幅延續收窄，高端零售、中環寫字樓景氣領跑

根據香港差餉物業估價署的數據，1月香港零售/寫字樓/工廠大廈租金指數分別環比-0.1%/持平/持平，同比-2.9%/-2.9%/-2.2%，同比跌幅延續收窄。前端景氣度繼續改善：零售業方面，根據香港政府統計處的數據，1月香港零售業銷貨價值同比+5.5%（25年同比+1.0%），其中耐用消費品/奢侈品表現領跑（同比+32.7%/31.1%）；寫字樓方面，根據仲量聯行的數據，1月香港甲級寫字樓空置率環比-0.6pct至13.5%，租金環比+0.3%，其中金融業強勁的租賃需求推動中環空置率降至23年以來的最低水平、租金環比+1.2%，而其它區域租金仍在調整。我們認為商業租金的全面復蘇仍需等待，但高端零售、中環寫字樓等業態可能率先迎來結構性修復。

中東局勢：短期壓制流動性預期，但長期有望帶來增量避險資本

近期市場關注中東局勢升溫影響。我們認為短期來看，中東局勢升溫或將推升通脹預期、推遲美聯儲降息節奏，導致香港流動性寬松預期受阻，香港房地產市場可能會因此受到邊際影響。但長期來看，香港高凈值人口流入趨勢未變，且中東變局有望強化香港作為離岸金融中心的避險和多元化配置屬性。根據德勤《香港家族辦公室市場研究》，2025年底香港家族辦公室達到3384間，較2023年末增長25%。其中，中東資本對于大中華區域的配置意愿本就較為積極。2025年3月1日，香港財政司司長陳茂波公開表態，中東等當地資金或尋求“安全港”而來到香港……特區政府已經有足夠預案。我們認為香港有望憑借遠離戰區和背靠內地的地緣背景、完善的金融基礎設施、積極的政策等優勢，吸引更多中東資本流入，從而為核心商業地產和高端住宅帶來增量需求。

風險提示：中東局勢升溫導致香港流動性收緊，香港住宅市場復蘇不及預期，香港商業景氣度復蘇不及預期，部分港資房企下調派息的風險。

風險提示

中東局勢升溫導致香港流動性收緊。若中東戰事持續時間和烈度超出市場預期，可能通過能源價格上升引發滯漲風險，繼而導致美聯儲放緩降息步伐甚至重啟加息，這會導致香港流動性跟隨收緊，從而對房地產市場造成不利影響。

香港住宅市場復蘇不及預期。若人民幣升值、美聯儲降息、港股市場表現、香港人口回流、香港房地產政策等市場復蘇的驅動因素出現反復，可能影響香港住宅市場復蘇的節奏和程度，進而導致港資房企業績和估值修復的節奏和程度不及預期。

香港商業景氣度復蘇不及預期。香港商業景氣度復蘇仍停留在初步階段，尚未傳導至不動產租金端（寫字樓、零售業），后續復蘇的情況仍待觀察。

部分港資房企下調派息的風險。受核心凈利潤調整的影響，部分港資房企可能存在下調派息率或每股派息的風險，或將對股息率和股價表現造成負面影響。

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研報：《房地產開發/房地產服務: 香港住宅淡季不淡，商業延續結構復蘇》2026年3月9日

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