深圳樓市：二手房已經瘋狂了

　　三月過半，深圳賣房業(yè)主，終于對樓市小陽春有了實感。那些之前掛牌許久、遲遲未能賣掉的房子，最近也開始陸續(xù)成交。市場，真的動起來了。

　　01

　　近期深圳樓市，主要由二手房扛起小陽春大旗。

　　從成交量的表現來看，剛需上車群體最為積極。

　　樂有家數據顯示，3月以來成交的二手住宅房源中，總價300萬以內占比攀升至33.6％，環(huán)比上漲3.9%，剛性居住與學區(qū)需求得到良好釋放。

　　500-800萬、1000-1500萬這兩個總價段的成交占比也有所提升。

　　說明啥？說明置換鏈條正在被激活，市場流動性從下往上逐漸貫通。

　　從房價表現來看，深圳二手住宅均價時隔8個月重回6.2萬/㎡，核心區(qū)不少改善型房源價格呈現企穩(wěn)回升態(tài)勢。

　　舉例來說。

　　華潤城潤璽一期，一套175平的高層，近日以2850萬成交，單價16.29萬。對比今年1月份同戶型的成交價2760萬，總價上漲幅度90萬。

　　寶中海納公館，89平主力戶型，去年底成交價最低不到820萬，今年1月以來成交價已回升至850萬左右。

　　還有同片區(qū)的幸福海岸、金泓凱旋城、壹號公館這些熱門小區(qū)，主力戶型在最近一兩個月內，普遍出現了5%左右的價格回升。

　　02

　　觀察買賣雙方心理預期，出現了兩個關鍵變化。

　　先看買方心態(tài)。

　　現在進場的剛需，大多都是“想明白”的剛需——

　　房價跌了，首付利率稅費降了，相比持續(xù)的租金支出，湊一湊就能上車的月供，這筆生活賬開始變得劃算。

　　尤其是在深圳打拼了多年，孩子逐漸到了入學年齡的家庭，居住和學區(qū)的雙重需求已經拖不起。

　　目前市場上的不少買家，正是工作了幾年、存款剛好覆蓋首付的年輕家庭。他們的入場，直接帶動了總價500萬以下剛需的成交量，這也是深圳樓市流動性最好的部分。

　　再看賣方心態(tài)。

　　價格磨了這么久，賣家的扛價能力普遍在增強。

　　經過幾年的調整，不少區(qū)域的房價已經回到了2017-2018年，甚至更早的水平。一些房東因資金壓力等因素選擇“割肉”離場，而隨著這類“急賣筍盤”被快速消化，剩下的賣家心態(tài)逐漸穩(wěn)定。

　　不少買家會發(fā)現，現在議價空間，比年前收窄了很多。

　　當買賣雙方對“差不多就這個價”形成短暫共識時，成交的閘門就打開了。

　　市場的回暖，從來不是所有人都看漲，而是買賣預期在某個價位上找到了交匯點。

　　03

　　最后看下新房市場。

　　以往每年小陽春，都有新房開盤點燃熱度，今年好像靜悄悄？

　　2026年以來，深圳新房供應節(jié)奏顯著放緩，前兩個月僅有6個住宅項目取得預售，不及去年同期。

　　供應量的減少，疊加部分區(qū)域存量較大的壓力，導致深圳新房整體成交量落后于二手房市場。

　　不過進入3月，開發(fā)商推盤節(jié)奏有所加快。

　　像日前剛拿證的深圳灣沄璽豪宅項目，加推162套住宅，備案均價達17.65萬/㎡，相比年前開盤的16.88萬/㎡，均價上漲了7700元每平米。

　　寶中的觀潮府，前海桂灣的海宴府，這些接下來也會陸續(xù)登場。

　　總體來說，這輪由二手房引領的小陽春，背后是多重因素的共振——宏觀政策優(yōu)化、市場信心修復與真實自住需求集中釋放共同作用的結果。

　　特別是二手房市場的活躍，表明以換房改善為代表的真實居住需求正在成為市場的主導力量。

　　同時也要注意，深圳樓市住宅庫存分布不均，除了核心區(qū)的豪宅和優(yōu)質的次新房，大部分普通的房源，依舊是買方市場。

　　未來市場的走向，取決于接下來政策的落地力度。

　　但不管怎么說，有一件事是確定的：深圳這座城市的基本面沒變，2025年GDP同比增長5.5%，規(guī)模以上工業(yè)總產值、增加值連續(xù)4年保持全國城市“雙第一”。只要這個底盤在，樓市就有它的韌性。

　　如果你買的是資產，那就盯緊核心區(qū)、盯緊產品力、盯緊綜合性價比。

　　如果你持有的房產啥也不占，既無地段優(yōu)勢，又缺乏優(yōu)質產品力或稀缺屬性，那么當前的市場熱度提供了一個難得的置換窗口。理性把握時機，置換更優(yōu)質的資產。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。

　　而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。