寧波樓市有一個大家視而不見的好機會

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前兩天，上海宣布下調40年產權的房產首付，由原來的50%下調為30%。

至此，全國絕大部分城市都已經下調了40年房產的首付，這是老司機從業20多年以來的第一次，長遠來看，這也是中國房地產史上的一件大事。

什么是40年產權的房產？簡單來說就是商鋪、寫字樓、單身公寓、商業大平層等，這些房子的土地，出讓期限是40年。

而與之對應的就是住宅，住宅的土地年限是70年，所以我們可以把40年的房產統稱為非住宅。

為什么老司機說這是一件大事，是因為我們平時只關注住宅，我們關注的房價也都只是住宅的價格。但其實非住宅的占比也很大，走到大街上，目光所及的建筑，有近一半都是非住宅。

和住宅一樣，大量的非住宅也被人買走了，有的用于投資，有的用于自用。但如果對比一下過去五年的房價，我們會驚訝的發現，這些非住宅的價格，比住宅要穩定得多。

投資住宅的人可能虧了30-50%，而同期非住宅可能只跌了10-20%，同樣5年下來，非住宅租金收益可能已經超過30%了。

這種差異很少人注意到，但老司機注意到了，去年年底我們開始調研寧波的公寓市場，并且在本周剛剛完成《寧波公寓投資報告》初稿。

我們關注公寓的一個最主要的動因，就是首付比例的下調。

首付比例下調為什么重要，這么說吧，之前公寓的首付要50%，如果要買一套40萬的公寓，需要首付20萬；但住宅的首付只要15%，同樣20萬首付，住宅就可以買100萬的房子了。

高首付是擋住購房者的第一道門檻（公寓還有其它的障礙），現在它下調到30%，意味著有更多的人，他們只需要更少的首付，就可以買進了。

下調20%的首付就能帶來購買量的巨大變化？并不完全如此。在老司機看來，下調首付更像是劃燃了一根火柴，它點燃的不是自己，而是公寓的更深層次的價值。

這個價值就是高租金回報率。

根據我們調查統計，寧波市面上的二手公寓，最高有年凈回報率超過6%的，不過非常稀少；凈回報率超過5%的已經不難找到；至少有二成以上的公寓，凈回報率超過4%。

凈回報是指扣除物業費、裝修折舊后的收益。

目前住宅的凈回報率大概1%甚至不到，好的能超過2%，公寓的租金回報普遍比住宅高一倍。

5%的回報率很高嗎？如果對投機來說當然不高，但對于穩健投資來說，它就非常高了。須知同期的存款和國債也僅有1.5%左右，理財也很少能買到超過3%的產品。

雖然不能把公寓視為保本型投資，但它幾乎等同于無風險，特別是房價經過5年下跌，且租金已經已經遠高于銀行存貸款利率的情況下。

每當有人問我，公寓價格要再跌怎么辦？我總是回答：它現在有5%回報率在，哪怕短期跌下去，也會很快漲回來。

租金就是公寓價格的錨，船可能會漂出去一段，但只要錨沒動，最終漂不遠。

租金現在也毫無泡沫可言，甚至可以說是被低估的，因為這兩年經濟大環境的緣故，租金實際上已經被壓縮了。

但租金長期會隨著收入的增長、貨幣的貶值而增長，這個規則在全世界的城市里通行。

老司機為什么要研究公寓？因為現在投資房產賺錢難了，以后還會更難。

以前投資房產，說白了就是炒房，100萬進去，過幾年200萬出來，賺一大筆。

但今后這種投資的機會沒有了，或者說很少了，大部分都是套子，100萬進去，80萬出來，或者干脆就出不來。

今后對于房產的投資，主要靠持有租金來獲取收益，靠物業的緩慢升值來對抗貨幣貶值。

越早看到這個趨勢，就越有可能占得先機，等大家都看明白了，估計那時低價格高回報的公寓也就沒有了。

公寓的水位一定會被抬上去，這個過程可能兩三年，也可能三五年。

我知道很多人對于投資公寓這點回報看不上眼，因為以前大錢賺慣了。公寓確實適合中小投資者，通過投資一兩套公寓，可以大幅的改變他們的生活，甚至人生。

比如，現在很多人的退休金是3000多塊錢，但如果他以前投資過一套公寓，每個月能帶來2000塊的租金，他的退休收入能提高70%。

這多出的2000元，可以大幅改善他的退休生活，并且永不擔心養老金發不出這種事情發生。

對于資金實力強的規模投資者，公寓市場同樣有機會，當然，模式會不一樣。

下周，老司機計劃開一場關于公寓投資的閉門直播，發布和解讀《寧波公寓投資報告》，報告會在直播后私發給報名者。VIP會員可免費報名，非VIP會員請掃文末二維碼聯系老司機報名。

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