樓市快報||2025年重慶房地產(chǎn)市場分析

來源：市場資訊

（來源：國策評估）

一、重慶房地產(chǎn)政策回顧

2025年1月22日重慶市人民政府辦公廳印發(fā)《重慶市推動經(jīng)濟持續(xù)向上向好若干政策舉措》的通知，明確表示將完善重慶市個人住房房產(chǎn)稅試點政策。通知提出:推動構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。完善我市個人住房房產(chǎn)稅試點政策，不再將市外人員購買普通住宅納入征稅范圍。

2月8日起，取消重慶中心城區(qū)原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理，有助于增強房地產(chǎn)市場的流通性。

2月28日，市住房城鄉(xiāng)建委等部門印發(fā)《重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理實施細則（試行）》，加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員的監(jiān)督管理。

4月15日，重慶發(fā)布通知，首套房貸款利率降至3.25%（LPR - 50BP），二套房利率下調(diào)至3.75%。主城九區(qū)首付比例首次降至15%，非限購區(qū)最低可達10%。

5月19日，重慶市規(guī)劃和自然資源局全面深化改革委員會印發(fā)《關(guān)于支持實施高品質(zhì)住宅的若干規(guī)劃措施》（渝規(guī)資改委發(fā)〔2025〕5號），圍繞“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”建設(shè)目標，提出13項具體措施，推動房地產(chǎn)行業(yè)向高品質(zhì)、多樣化方向轉(zhuǎn)型升級。

5月30日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、重慶市財政局、中國人民銀行重慶市分行發(fā)布《關(guān)于更好滿足住房消費需求鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢的通知》，截至2025年12月31日，在中心城區(qū)新購商品住房且一年內(nèi)出售原有住房的，給予新購住房總房款1%補貼；新購單套建面140平方米以上商品住房，給予總房款0.5%補貼。

6月16日，重慶市住房公積金管理中心為進一步加大對靈活就業(yè)人員住房消費的支持力度，對靈活就業(yè)人員住房公積金繳存使用產(chǎn)品進行了優(yōu)化調(diào)整，涉及縮短最低繳存期限、提高貸款倍數(shù)、調(diào)整貸款額度核算方式等內(nèi)容。

8月12日，重慶市民政局聯(lián)合市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建委印發(fā)《重慶市城市居住區(qū)配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施實施細則》，明確通過“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付”機制，規(guī)范城市居住區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施全流程管理。此舉旨在落實國務(wù)院“2025年新建居住區(qū)配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達標率100%”的約束性指標要求，補足“15分鐘生活圈”養(yǎng)老服務(wù)短板。

10月16日，在高質(zhì)量完成“十四五”規(guī)劃譜寫中國式現(xiàn)代化重慶篇章系列發(fā)布會上指出，五年來，全市銷售新建商品住房1.3億平方米。到2024年末，全市城鎮(zhèn)居民人均住房面積較“十三五”末提高2.1平方米。目前全市共建成公租房58.3萬套，籌集保租房30萬套，開工建設(shè)配售型保障性住房1.3萬套，多渠道托舉住房困難群眾“安居夢”。

11月7日，重慶市發(fā)展改革委、市商務(wù)委、市市場監(jiān)管局等8部門聯(lián)合印發(fā)《進一步清理消費領(lǐng)域限制性舉措持續(xù)擴大消費若干措施》，共6個部分、18條舉措，其中明確職工以自有資金一次性付清購房價款購買自住住房的，可自購房之日起滿半年后每年提取一次住房公積金，提取辦理時限由兩年放寬至五年，提取范圍放寬至本人、配偶、子女以及本人與配偶雙方的父母，合計提取金額不超過購房總價款。

11月28日，重慶市政府網(wǎng)站發(fā)布《重慶市要素市場化配置綜合改革試點行動方案》，提出到2027年，要素配置數(shù)字化平臺初步構(gòu)建，要素市場制度更加完善，價格形成機制更加健全，要素配置效率大幅提升，經(jīng)營主體活力充分激發(fā)，努力把重慶打造成為“引領(lǐng)西部、服務(wù)全國、暢通內(nèi)外”的要素綜合樞紐。其中，在全面提升土地資源市場化配置效率方面，通過深化土地管理制度改革、盤活農(nóng)村資源要素、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)方式、深化地票改革及優(yōu)化存量用地盤活機制等舉措，著力提升土地利用效率，促進城鄉(xiāng)土地要素有序流動和高效配置。

12月1日，2025年重慶市《好房子技術(shù)導則（商品住房）》正式發(fā)布，涵蓋設(shè)計、施工、運維全周期，為重慶“好房子”建設(shè)提供了清晰指引，推動住房供給從“量”的滿足向“質(zhì)”的提升跨越。

二、主城區(qū)房地產(chǎn)市場宏觀分析

1、主城區(qū)2025年土地市場整體概況

根據(jù)重慶市公共資源交易網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2025年12月31日，重慶市主城區(qū)招拍掛土地市場共計成交地塊158宗，成交總面積7549786.61㎡，成交總金額2801642.48萬元。同比2024年，成交數(shù)量增加90%，成交面積增加125%，成交金額增加120%。

2、重慶市主城區(qū)2025年各用途土地成交狀況

（1）重慶市中心城區(qū)2025年住宅用地成交狀況

2025年重慶市中心城區(qū)住宅類用地成交42宗，成交土地總面積1895736.06㎡，總成交金額為2175962萬元，平均樓面單價6733元/㎡，與2024年相比，成交面積與成交金額均有大幅度上升。

從區(qū)域來看，主城區(qū)土地成交主要集中在兩江新區(qū)和高新區(qū)。兩江新區(qū)和高新區(qū)的土地成交熱度持續(xù)保持，主要得益于相對優(yōu)越的地理位置和完善的配套設(shè)施規(guī)劃，推動了土地市場的活躍度。而中心城區(qū)盡管成交量較少，但其高容積率和高樓面地價的特點，顯示出該區(qū)域土地資源的稀缺性和高端住宅市場的強勁需求。此外，隨著城市更新進程的推進，中心城區(qū)部分地塊的再開發(fā)也成為市場關(guān)注的焦點，進一步提升了區(qū)域內(nèi)的土地價值和市場競爭力。

（2）2025年重慶市中心城區(qū)商業(yè)商務(wù)用地市場狀況分析

根據(jù)中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)，2025年重慶市中心城區(qū)商業(yè)商務(wù)用地成交22宗，成交土地總面積533480.88㎡，總成交金額為298752萬元，平均樓面地價為4236元/㎡。與2024年相比，成交面積、成交金額及成交樓面地價均有明顯增長。

（3）2025年重慶市中心城區(qū)工礦倉儲類用地交易概況

2025年重慶市中心城區(qū)共計成交工礦倉儲類用地93宗，成交宗地面積為5079687.27㎡，成交總價323330.48萬元，平均單價637元/㎡。

從成交數(shù)據(jù)來看，大渡口區(qū)平均地面地價最高，為864元/㎡，高新區(qū)平均地面地價最低，為395元/㎡；從成交區(qū)域來看，渝中區(qū)無工礦倉儲用地成交，沙坪壩區(qū)領(lǐng)先，其次為巴南區(qū)；從產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域來看，智能制造、電子信息、汽車零配件制造等產(chǎn)業(yè)仍是重慶市工業(yè)發(fā)展的主流方向，重慶市主城區(qū)內(nèi)工業(yè)用地地價與往年相比基本保持平穩(wěn)。

3、住宅房地產(chǎn)市場概況

（1）新房房地產(chǎn)市場概況

2025年，重慶中心城區(qū)住宅新房成交均價為14120元/㎡，較去年同期下跌702元/㎡，同比跌幅4.74%；成交面積4422640㎡，較去年同期減少387803㎡，同比跌幅8.06%。

從全年來看，新房全年成交價格較為平穩(wěn)，成交量有一定波動。這一趨勢顯示購房者在不同時間段對市場的反應(yīng)存在差異。尤其是在政策調(diào)整和市場預期變化的影響下，購房者的決策周期有所延長，導致成交量出現(xiàn)階段性起伏。這種現(xiàn)象進一步表明市場正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，未來可能會延續(xù)這一趨勢。

從區(qū)域成交量來看，渝北區(qū)成交面積最多，渝中區(qū)成交面積最少。以渝北區(qū)舉例，作為近年來重點發(fā)展的新區(qū)，擁有較多的新建住宅項目，且配套設(shè)施逐步完善，吸引了大量剛需和改善型購房者。這種區(qū)域間的分化現(xiàn)象，反映了市場在供需關(guān)系上的深層次調(diào)整。

從區(qū)域成交價格來看，江北區(qū)最高，達21807元/㎡，巴南區(qū)最低，為8786元/㎡，其余區(qū)域單價主要集中在10000-15000元/㎡。江北區(qū)價格最高，主要是因為該區(qū)域新房供應(yīng)均為觀音橋中心區(qū)域的高檔住宅；而巴南區(qū)價格最低，則是由于其供應(yīng)區(qū)域多為新區(qū)，配套設(shè)施尚不完善。這種價格差異不僅反映了各區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平和居住需求，也體現(xiàn)了購房者對地段、配套和產(chǎn)品品質(zhì)的綜合考量。未來，這種區(qū)域性價格分化或?qū)⒊掷m(xù)存在，并成為市場調(diào)整的重要特征之一。

（2）二手房房地產(chǎn)市場概況

2025年，重慶中心城區(qū)住宅二手房成交均價9926元/m2，較去年同期下跌751元/m2，同比跌幅7.57%。

從全年來看，成交單價呈緩慢下降趨勢，成交面積除第一季度外，也呈下降趨勢。這一趨勢反映出市場供需關(guān)系的變化，購房者觀望情緒加重，導致整體交易活躍度有所降低。與此同時，部分區(qū)域的房源庫存量逐漸增加，進一步加劇了價格下行的壓力。開發(fā)商為加快去化速度，采取了一系列促銷措施，但效果相對有限，市場仍處于調(diào)整階段。值得注意的是，盡管成交量和價格均出現(xiàn)下滑，但高品質(zhì)住宅項目的表現(xiàn)相對穩(wěn)健，顯示出市場對改善型需求的持續(xù)關(guān)注。

小結(jié)：重慶主城區(qū)2025年住宅房地產(chǎn)仍呈現(xiàn)量價齊跌的趨勢，但跌幅較小，預計隨著市場逐步進入調(diào)整期，購房者觀望情緒有所緩解，部分剛需和改善型需求開始釋放。

4、商業(yè)房地產(chǎn)市場概況

2025年,重慶中心城區(qū)商業(yè)成交均價為11397元/㎡，同比下降0.16%。

2025年，重慶中心城區(qū)商業(yè)成交面積為520783㎡，同比下降14.14%;商業(yè)成交套數(shù)為5765套，同比下降3.56%。

從區(qū)域成交面積來看,渝北區(qū)、九龍坡區(qū)、巴南區(qū)等區(qū)域為重慶中心城區(qū)商業(yè)成交主力區(qū)域，共成交307243㎡，占城市成交面積的59%。其中渝北區(qū)成交面積占比最高，達到122867㎡，而北碚區(qū)成交面積最低，為22242㎡。成交面積的分布呈現(xiàn)長尾結(jié)構(gòu)，表明市場集中度較高。這種集中化的成交態(tài)勢，一方面反映出渝北區(qū)作為新興商業(yè)中心的吸引力，其不斷完善的商業(yè)配套、交通網(wǎng)絡(luò)以及政策支持，持續(xù)吸引著投資者和商戶的關(guān)注；另一方面也說明部分區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場仍存在發(fā)展不均衡的問題，北碚區(qū)等成交面積較低的區(qū)域，可能由于商業(yè)氛圍尚未完全成熟、消費需求相對有限或區(qū)域規(guī)劃重點不同等因素，導致商業(yè)地產(chǎn)的去化速度和市場活躍度與核心區(qū)域存在一定差距。未來，隨著城市發(fā)展戰(zhàn)略的推進和區(qū)域功能的進一步優(yōu)化，商業(yè)房地產(chǎn)市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)有望逐步調(diào)整，不同區(qū)域或?qū)⒏鶕?jù)自身特色形成差異化的商業(yè)發(fā)展路徑。

小結(jié)：2025年重慶市中心城區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)成交面積持續(xù)走低，成交區(qū)域進一步向商業(yè)繁華路段集中，投資者更趨于保守，預計未來該區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)將繼續(xù)以去庫存為主要基調(diào)。

5、辦公（寫字樓）房地產(chǎn)市場概況

2025年，重慶市中心城區(qū)寫字樓成交均價為9561元/㎡，同比下降2.51%。

2025年，重慶中心城區(qū)寫字樓成交面積為266670㎡，同比下降68.59%;寫字樓成交套數(shù)為6996套，同比下降62.08%。

從區(qū)域來看，沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)等區(qū)域為重慶市中心城區(qū)寫字樓成交主力區(qū)域，共成交161486㎡，占城市成交面積的60.56%。大渡口區(qū)和南岸區(qū)最少，均低于10000㎡。在主城區(qū)寫字樓成交主力中，沙坪壩區(qū)憑借三峽廣場、鳳天、西永-大學城三大主力中心，著力于普通寫字樓品類，成交量達到59503㎡，占比22.31%；渝北區(qū)依托機場優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)以中央公園、機場區(qū)域成交大量公寓類型辦公，成交量達到52968㎡，占比19.86%；江北區(qū)則憑借江北嘴中央商務(wù)區(qū)和觀音橋步行街的優(yōu)勢，成交以高檔寫字樓為主。

小結(jié)：2025年重慶市中心城區(qū)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)從成交單價來看，呈現(xiàn)小幅度下降，但從成交面積、成交套數(shù)來看，仍就呈現(xiàn)較大的跌幅，預計未來重慶市中心城區(qū)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)市場仍舊持續(xù)去庫存的狀態(tài)。

6、工礦倉儲類房地產(chǎn)市場概況

2025年，重慶市全市工業(yè)投資比上年增長8.5%，以2.4個百分點的貢獻率成為拉動全市投資增長的主引擎。其中，能源工業(yè)在中能電投新型儲能、鋁材綜合利用、建全抽水蓄能電站等項目帶動下，投資比上年增長21.2%，拉動全市投資增長1.3個百分點；汽車產(chǎn)業(yè)在長安綠色智能升級、兩江魚復智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地、科學城氫能源整車制造研發(fā)等項目帶動下，投資增長23.6%，拉動全市投資增長0.8個百分點；裝備產(chǎn)業(yè)在騰訊云計算數(shù)據(jù)中心、樞紐港產(chǎn)業(yè)園、綠色低碳材料產(chǎn)業(yè)園等項目帶動下，投資增長25.9%，拉動全市投資增長0.7個百分點。

小結(jié)：盡管持續(xù)受到外部經(jīng)濟環(huán)境變化帶來的不利影響有所加深，市場供給過剩、傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)盈利水平較低等困難依舊存在，但隨著各種宏觀政策措施接續(xù)出臺，以及工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展動能不斷積聚，預計2026年全市工礦倉儲類房地產(chǎn)市場依舊保持以往的步調(diào)，穩(wěn)步增長提高質(zhì)量。

三、重慶市主城區(qū)2025年房地產(chǎn)市場總結(jié)

從分類市場總結(jié)，住宅房地產(chǎn)市場核心區(qū)項目及改善型物業(yè)支撐成交逐漸回穩(wěn)，近遠郊區(qū)仍然存在較大的市場壓力；商業(yè)、辦公房地產(chǎn)成交規(guī)模持續(xù)走低，仍舊面臨去庫存的壓力；工業(yè)等其他房地產(chǎn)市場整體較為平穩(wěn)，與歷史數(shù)據(jù)基本相當。

整體來看目前重慶市房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期中，城市少數(shù)核心區(qū)域板塊部分出現(xiàn)了回暖的情況，但大多區(qū)域房地產(chǎn)市場仍是緊縮態(tài)勢，并且房地產(chǎn)去化率與片區(qū)回款情況呈正相關(guān)狀況，回暖的片區(qū)也同時擁有較高的房產(chǎn)庫存去化率。盡管2025年樓市的利好政策不斷出臺，但整體作用較為有限，考慮到政策實施需要一定的時間和空間，加之市場消費觀念的轉(zhuǎn)變，以及考慮到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和區(qū)域市場調(diào)整等因素的綜合影響，我們認為目前房地產(chǎn)市場仍舊以“止跌回穩(wěn)”為主題持續(xù)發(fā)展。

（國策重慶分公司 祁曉慶）

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