從“失落30年”到“連漲5年”：日本地價逆襲，銀座成全球資本避風港

沉寂30多年的日本地價，終于迎來強勢回暖！

2026年3月17日，日本國土交通省正式公布截至當年1月1日的全國公示地價數據，這份權威地價報告釋放出強烈信號：日本全國地價連續5年上漲，2.8%的漲幅創下1991年泡沫經濟巔峰后的35年新高，徹底打破長期低迷僵局。

日本公示地價不僅是土地交易價格的核心參考指標，更是公共工程用地收購定價的重要基準，全面折射出日本房地產市場的供需格局與資本流向。

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日本地價連漲5年，刷新泡沫后紀錄

國土交通省公布的數據顯示：截至2026年1月1日，

日本全用途的全國平均公示地價同比上漲2.8%，不僅實現連續5年持續上漲，更是一舉創下1991年泡沫經濟巔峰期之后的35年最大漲幅。

回溯歷史，日本地價在1991年達到11.3%的漲幅后，便陷入長達數十年的低迷，即便2008年被稱為房地產“迷你泡沫”的時期，全國平均漲幅也僅為1.7%。

此次2.8%的漲幅，徹底打破泡沫經濟崩潰后的長期頹勢，標志著日本土地市場進入全新上行周期。

本輪上漲覆蓋全品類用地，商業用地、住宅用地同步走高，漲價覆蓋的都道府縣數量連年遞增，徹底擺脫了以往局部上漲、多數區域下跌的頹勢，實現真正意義上的全國性回暖。

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區域分化明顯，天價扎堆銀座

本輪上漲并非均衡普漲，呈現鮮明的結構性特點：首先是都市圈領跑、地方趨穩，東京圈以5.7%漲幅領跑全國，大阪圈漲3.8%，名古屋圈及札幌、仙臺等4座地方核心城市漲幅小幅收窄，形成“核心熱、外圍穩”的格局。

其次是稀缺地段價值登頂，東京銀座包攬全日本天價地塊，東京都中央區山野樂器銀座總店地塊連續20年坐穩地價天花板，每平米單價6710萬日元（約合人民幣290.57萬元），同比暴漲10.9%。

此外，每坪超1億日元的天價地塊全部集中在東京，其中6處扎堆銀座，銀座4丁目更是以每坪超2.2億日元成為全國唯一2億日元級黃金地塊，大阪核心商圈則成為東京外的第二高價區域。

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不是虛泡沫，熱錢+剛需雙重助推地價上漲

與當年脫離實際需求的泡沫經濟不同，本輪日本地價上漲有著堅實的底層邏輯，國內外資本扎堆布局+實體經濟強勁需求成為兩大核心推手，市場呈現“量價齊升、供需緊平衡”的健康態勢。

資本層面，2025年日本房地產投資規模刷新歷史峰值。房地產服務巨頭世邦魏理仕（CBRE）統計顯示，單筆10億日元以上的房地產投資同比激增31%，總規模達6.5萬億日元，超越2007年的5.4萬億日元，創下歷史新高；其中超6成資金投向東京圈，核心區域成為資本避風港。

此外，海外投資者更是大舉進場，全年買入金額達2.4萬億日元，同樣刷新歷史紀錄。

美國黑石集團等巨頭頻頻出手，斥資4000億日元收購赤坂王子酒店舊址綜合大樓、1000億日元拿下江東區物流設施，東京汐留超高層寫字樓等千億級交易接連落地。

需求層面，寫字樓市場成為拉動地價的核心動力。日本企業業績整體堅挺，為爭奪優質人才，企業對核心地段寫字樓的需求持續高漲，2025年寫字樓投資占日本房地產總投資的4成左右。

據三鬼商事數據，東京都中心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）寫字樓租金2月同比上漲7.3%，空置率僅維持在2%左右，遠低于5%的供需平衡線，供需緊張格局凸顯。

世邦魏理仕分析師能勢知彌指出，核心區租金持續上漲，讓投資者獲得超額回報的概率大幅提升，進一步刺激資本入場。

此外，寬松的利率環境也為地價上漲保駕護航。盡管日本央行2025年12月將政策利率上調至0.75%，但相較于全球主要經濟體仍處于低位，疊加日本國內金融機構對房地產貸款的積極態度，進一步助推土地市場熱度。

與此同時，建筑費用上漲、勞動力短缺導致大量再開發項目中止或延期，核心區域寫字樓供給收緊，三井住友信托基礎研究所預測，東京都中心寫字樓供需緊張的態勢將持續至2030年前后。

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三大熱點賽道，核心稀缺資產仍吃香

梳理漲幅居前的地塊不難發現，本輪地價上漲并非單一區域行情，而是多點開花，背后暗藏新工廠落地、入境旅游復蘇、城市再開發三大核心邏輯，成為地方地價上漲的重要引擎。

首先，半導體產業布局帶動產業地產升溫。北海道千歲市憑借Rapidus國產尖端半導體工廠建設，3處地塊躋身地價漲幅前十，廠房、酒店、辦公樓用地收購熱潮涌動，交易價格大幅突破往期行情；熊本縣大津町因臺積電進駐，當地經濟被徹底激活，地價漲幅躋身全國前列。

入境旅游復蘇帶火文旅地塊，長野縣白馬村、北海道富良野市等滑雪勝地，以及東京淺草、岐阜高山市等日式風情景區，憑借海外游客流量紅利，商業用地需求暴漲，地價快速上行。

城市再開發項目釋放區域價值，東京澀谷區櫻丘町、中野區中野等片區，依托大規模再開發工程優化人流動線、提升商業氛圍，成為資本布局的新熱點，推動地價穩步上漲。

整體來看，本輪日本地價上漲是資本、需求、政策多重因素共振的結果，既擺脫了泡沫經濟的虛高隱患，又實現了全國范圍的溫和回暖。核心都市圈憑借供需緊平衡持續領跑，地方則依托產業、旅游紅利跟進上漲，日本土地市場正步入長期復蘇的新周期。

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