認為房價還會暴漲，才是窮人思維

周末閑聊一下吧。

最近看了篇鄧新華老師的文章，標題叫《對房價，千萬不要再抱窮人思維》。文章的主要觀點是：最近一線城市二手房成交量回暖，是“市場自發的結果”，不是政策刺激的；然后批評那些看跌房價的人是“賭氣式看跌”，是“窮人思維”；最后得出結論：房價未來“一定有暴漲的一天”。

鄧新華老師以前寫過一些不錯的文章，我還在pyq轉載過。不過呢，很多經濟學家一寫到房地產，經常就會冒出些外行話，畢竟行業有專攻。包括奧派經濟學的張是之老師，在不講房地產的時候都挺好，但是一談到房地產就頻頻出錯。當他開始多次跟某個過去一直鼓吹買房的外行博主合作搞活動后，我就不怎么看他了。不得不說有點可惜。

回到這篇文章上。文章寫得挺好，但說實話，看完這篇文章，我最大的感受不是被說服，而是覺得悲哀。悲哀的不是觀點本身，而是這種論證問題的方式——它完美地示范了什么是真正的“窮人思維”：不是看漲或者看跌，而是用一種僵化的、線性的、脫離現實的舊地圖，去試圖導航一個已經徹底改變的新世界。這種思維，才是財富道路上最隱蔽的陷阱。

咱們先來掰扯掰扯文章里第一個觀點，也是最站不住腳的一個：所謂“這一輪的成交回暖，不是政策刺激的結果，而是市場自發的結果”。這話說的，簡直是把全國上下過去大半年、尤其是今年開年以來密集出臺的穩樓市政策當空氣了。作者說除了上海出了個“滬七條”，其他城市沒出新政，所以是“自然回暖”。這種說法，要么是故意裝傻，要么是真不了解情況。

咱們就按時間線稍微捋一捋。2025年底的中央經濟工作會議，定調2026年經濟工作，房地產部分的核心就是“穩”。到了2026年3月的全國兩會，政府工作報告用了近200字的篇幅部署房地產，核心目標就是“著力穩定房地產市場”，具體路徑是“因城施策控增量、去庫存、優供給”。這可不是隨便說說的口號，這是操盤手給全年工作劃出了重點。

再說上海在2月25日發布的“滬七條”，力度小嗎？非戶籍居民購買外環內住房的社保或個稅繳納年限從3年縮短至1年；首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提升至240萬元，多子女家庭最高可貸324萬元。這直接降低了數百萬“新上海人”的購房門檻和資金成本。北京呢？雖然沒叫“京幾條”，但限購政策的優化、信貸支持、尤其是對“賣一買一”改善需求的鼓勵，一直在持續進行，比上海的政策出臺的時間更早。這還只是冰山一角。從2025年下半年開始，全國已有超百城優化了房地產政策，內容包括但不限于取消限購、降低首付、下調利率、提供購房補貼、推行“以舊換新”。中指研究院監測顯示，2025年全國各地出臺的公積金優化政策就超過300條。這些難道不是政策？不是刺激？

更重要的是輿論環境的“定向管理”，懂的都懂，反正我最近幾個月一直寫文章用詞都特別小心，因為說實話風險太大了。即使這樣平臺推薦量都基本枯竭，流量基本不足以前的十分之一吧。這個不方便多說，總之這幾個月廣大網民信以為真，都覺得樓市真的要回暖了，受輿論影響有多大，圈內人心知肚明。

2026年元旦，《求是》雜志發表特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》，明確指出“房地產帶有顯著的金融資產屬性”，是“居民財富的重要來源”。3月16日，《求是》再次刊文強調“房地產業是國民經濟的重要產業和居民財富的重要來源，房地產市場健康發展事關經濟社會發展大局”。權威媒體連續定調，信號再明確不過：要穩定預期，不能再讓悲觀情緒蔓延。一邊是實實在在的政策利好降低入市門檻和成本，一邊是輿論場大力引導信心、壓制恐慌情緒。在這雙重作用下，一部分被壓抑的剛性需求和改善需求集中釋放，帶來了成交量的回升。這怎么能叫“非政策刺激下的自然回暖”呢？這明明是典型的“政策刺激下的需求釋放”啊。

把政策全力托舉的結果，硬說成是市場自發的力量，這要么是對基本事實的無視，要么就是故意混淆視聽，為某種觀點服務。

再來看看第二個觀點，關于“窮人思維”的定義。作者說，賭氣式地看漲或看跌，才是窮人思維，比如有人說“房價再跌50%我才買”，等真跌了50%，他又會期望再跌50%。作者認為這種人永遠不會買，因為他的愿望是“國家通過調控，讓200萬的房子，100萬賣給他，而他還能200萬賣出去”。問題是，在真實世界里，有多少正常人會認為“房價必然一直跌”？鋼筋水泥蓋的房子擺在那里，有居住價值，有土地價值，怎么可能歸零？稍微有點常識的人都知道，任何商品的價格波動都是有周期的，漲多了會跌，跌多了也可能企穩，但“一直跌”在經濟學上是個偽命題。用網絡上個別極端言論來代表所有看跌者的心態，這是典型的以偏概全，邏輯上根本站不住腳。

真正理性的人，討論的從來不是“會不會一直跌”，而是“跌到什么位置才算合理”。當前市場的分歧核心是房價的調整是否到位，具體來說，就是現在的房價是否已經充分反映了人口結構變化、居民債務壓力、經濟增長模式轉型這些長期基本面因素？認為調整尚未結束的人，是基于居民部門杠桿率高企、收入預期不穩、城鎮化速度放緩、住房總量供需關系逆轉等數據做出的判斷。這跟“賭氣”毫無關系，這是基于事實和邏輯的推理。相反，無視這些深刻的結構性變化，單純因為短期成交量反彈就高呼暴漲在即，甚至把任何謹慎的觀點都扣上“窮人思維”的帽子，這才是一種非理性的“賭氣式看漲”。這種思維的潛臺詞是：過去房價會漲，所以未來還會漲。這本質上是一種路徑依賴，是躺在過去經驗上的懶惰思考，這才是最危險的思維定式。

最后，也是最關鍵的一點，時代變了，我們需要跳出房價漲還是跌的二元爭論，從一個更高的維度來看待房地產在今天中國經濟中的角色。文章預言“房價一定有暴漲的一天”，其底層邏輯仍然是過去二十年的老劇本：房地產是經濟的“發動機”和“夜壺”，一旦經濟下行壓力大了，就一定會被拿出來刺激，從而引發新一輪房價大漲。很遺憾，這個劇本已經徹底翻篇了。理解這一點，需要看清兩個根本性轉變。

第一個轉變，是經濟發展模式的轉變。從“十四五”到“十五五”，國家戰略的核心是“高質量發展”即將從愿景成為現實。高質量是什么？是科技創新、產業升級，是綠色低碳、民生改善。繼續依賴土地財政和房地產投資來拉動GDP，這與高質量發展的內涵完全背道而馳。

2025年，全國房地產開發投資下降了17.2%，房地產業增加值占GDP的比重已降至6%左右。數據已經清晰地表明，房地產對經濟增長的拉動作用在大幅減弱，它正在從“發動機”轉變為“穩定器”。國家政策的重心，已經從刺激房地產投資，轉向了“控增量、去庫存、優供給”，以及構建以保障性住房和商品房并行的“房地產發展新模式”。最新的自然資源部文件更是明確，“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發”。這意味著，從土地這個源頭上，大規模新增商品房建設的時代已經結束。未來的主戰場是城市更新和存量盤活。當一個行業的增量空間被嚴格限制，其金融屬性被持續剝離，回歸居住本質時，它憑什么支撐“暴漲”？

第二個轉變，是房地產社會功能的轉變。過去，房子是金融投資品，是財富增值的主要載體。現在和未來，房子首先是民生保障品。無論政府工作報告還是“十五五”規劃，都將房地產相關內容放在“保障和改善民生”部分，這就是最明確的信號。政策的出發點，是讓更多人住有所居，住有宜居，而不是讓房子成為炒作賺錢的工具。在這樣的背景下，任何幻想政策會180度大轉彎、重新吹大資產泡沫的想法，都是不切實際的。

房價的穩定，關乎金融安全，更關乎社會穩定。允許房價再次“暴漲”，等于是在已經很高的居民杠桿上繼續加碼，是在加劇社會財富分化，這與“共同富裕”的目標背道而馳。操盤手比任何人都清楚這其中的風險。因此，未來的政策工具箱里，可能會有托底，會有防范過快下跌的風險，但絕不會有鼓勵“暴漲”的工具。

所以，回到最初的問題：什么是真正的窮人思維？在我看來，真正的窮人思維，絕不是對房價持某種觀點，而是抱著過去的經驗不放，無法洞察時代的根本性轉折；是認為經濟一遇到困難，就必然要靠房地產刺激的老路；是認為房價只漲不跌的神話會永遠持續；是把自己的財富命運，寄托在某種簡單粗暴的線性思維上，而不去深入研究產業變遷、人口結構和政策邏輯。這種思維的特征是：拒絕接受新信息，用個案代替整體，用情緒代替分析，永遠在被別人的言論牽著鼻子走。當輿論唱多時，他熱血沸騰，覺得遍地是黃金；當輿論唱空時，他萬念俱灰，覺得世界要崩塌。他永遠在追逐風口，卻永遠看不清風向為什么變。

如果不像繼續做窮人，最起碼要做到的，就是盡快學會獨立思考，擺脫舊的“負債買房等待暴漲”思想，想想在新時代、新經濟下的財富會是什么。不要被“暴漲”或“崩盤”的極端敘事左右情緒。這，或許才是告別“窮人思維”的開始。畢竟，財富的本質是認知的變現，而最大的認知障礙，往往來自于大多數人后知后覺的那個昨天。