有人抄底老破小一買就是七八套，到底值不值得？

花330萬買下8套老破小，月供1.4萬，租金2.1萬，每月凈賺7000塊——這生意你心動了嗎？

成都的圓子就是這么干的。2025年，她一口氣拿下8套老破小，總價330萬，貸款220萬。現(xiàn)在每月房貸1.4萬，租金卻能收到2.1萬，不但覆蓋月供，還有一筆不菲的現(xiàn)金流。

為了找到租售比大于5%、價格30-40萬的房源，她發(fā)動中介、密集看房，甚至被系統(tǒng)判定行為異常也沒停。她還專門做了一張老破小租售比表，算得明明白白：40萬左右的房子，只要能以1500+的價格租出去，租售比達(dá)到4.5%就能覆蓋月供。

不只圓子，還有人也在抄底其他城市的老破小，一買就是七八套。

這種“以租養(yǎng)貸”的玩法，到底是撿錢還是接盤？

圓子的操作邏輯很清晰：老破小雖然房齡久、設(shè)施舊、戶型緊湊，但地段好、總價低。買的時候便宜，租出去價格也親民，特別適合那些不想合租、也不愿住隔斷間的租客。核心地段的租金，其實并不低。

租售比大于5%，這是個什么概念？

簡單說，就是流動性折價。市場普遍認(rèn)為這種房產(chǎn)已經(jīng)沒有多少成交流動性可言，將來只會更差。房東才會舍棄部分租金收入、壓低價格，換來盡快脫手。

對剛需族來說，抄底老破小確實劃算。經(jīng)過這輪房價調(diào)整，老破小成了降價主力，很多城市跌幅普遍達(dá)40%以上，部分房源甚至超跌，價格回到2015年左右水平。同樣的預(yù)算，買遠(yuǎn)郊新房只能賭未來配套，買老破小卻能直接享受現(xiàn)成的城市資源。

但對投資者來說，批量抄底的邏輯是另一回事——奔著穩(wěn)賺現(xiàn)金流去的。市中心從來都是人流核心，上班族、創(chuàng)業(yè)者、陪讀家庭租賃需求源源不斷，只要位置夠好，就不愁租不出去。

目前多數(shù)城市老破小的租售比已超過2%，部分優(yōu)質(zhì)房源甚至突破5%，遠(yuǎn)超當(dāng)前1.9%的5年期定存利率，甚至接近部分城市低于3%的房貸利率。

老破小能逆襲，背后有三股力量撐著。

第一股力量是政策托底。2026年以來，全國36個重點(diǎn)城市試點(diǎn)國企收儲存量房，專門收購核心區(qū)、地鐵沿線、70平米以下的老破小，改造為保障性租賃住房。以上海為例，收購流程簡化，無中介費(fèi)、無稅費(fèi)，相當(dāng)于給老破小價格定了底。

第三股力量是老舊小區(qū)改造。住建部推出三級改造體系，中央財政專項補(bǔ)助達(dá)625億元，加裝電梯等改造能提升居住品質(zhì)，四樓以上轉(zhuǎn)手價可提升10%-20%，增強(qiáng)流動性和增值空間。

圓子有個小訣竅，在小紅書等社交媒體運(yùn)營，積累粉絲來保證滿租率。但一個問題冒出來：部分房源首付僅9萬，門檻這么低，長期租住的租客為何不自己買一套？

5%的租售比確實很高，但投資老破小的成本，可不只是貸款利息那么簡單。

首先是稅收成本。8套房的買賣過程都有折損，契稅一項就得上大幾萬，賣出時還要繳納個稅。

其次是物業(yè)管理費(fèi)。能達(dá)到5%租售比的老破小，區(qū)位不會太差，物業(yè)費(fèi)按1塊錢每平米算，8套房子一年大概6000多。

再者是利息開支，這才是大頭。假設(shè)多套房貸利率3.3%，220萬貸款，前期每年利息就有6到7萬。還有本金的無風(fēng)險收益，圓子投入的110萬本金，按一年1.55%的收益率算，大概1.7萬左右。

刨掉稅收，其他幾項成本折算成每月支出約8300元。在忽略家具家電成本的情況下，每月額外收益還有12700元。但考慮到翻修、稅費(fèi)和家具家電折舊，實際收益會折損一半，約6000多元。

單從數(shù)學(xué)層面看，在沒有房地產(chǎn)養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅的情況下，老破小確實是個不錯的投資。但前提是能找到租售比達(dá)到5%的房源，可現(xiàn)實里這樣的優(yōu)質(zhì)房源少之又少，大多可遇不可求。

很多投資者都有一個“以租養(yǎng)貸”的甜蜜幻覺。比如圓子部分總價60萬的房源，貸款30年、利率3%，每月還款僅2150元，不少人覺得是“拿銀行的錢賺錢”。

但租金收益不僅看房租，還看滿租率。若滿租率只有60%，每月預(yù)期收益僅1800元，根本養(yǎng)不了貸。

更值得琢磨的是中介這個角色。入行早、業(yè)務(wù)能力好的中介，不僅信息靈通，也早取得了遠(yuǎn)超常人的收入。不少中介都開始從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向房東轉(zhuǎn)型。

也就是說，如果真是“物超所值”的房源，中介內(nèi)部就完成消化了，根本沒有那么多漏輪到外部市場去撿。如果一套房子租售比非常高，但還是需要中介去帶看推送，特別是像圓子入手的這些總價極低、租售比在5%以上的老破小——中介自己放著持續(xù)的大錢不賺，只為了賺一筆一次性也沒多少的中介費(fèi)，其中的貓膩可想而知。

圓子說“那個時候我就是感覺在撿錢，趕緊撿，再不撿來不及了”，這種說法其實非常有意思。

各地的保租房雖然現(xiàn)狀供應(yīng)量不多，但從目前來看也在逐漸進(jìn)入市場。持有方往往是國資，可以來源于盤活土地和其他建筑，可以做非改租。未來出租房市場的供應(yīng)，只會越來越大。

而中國的人口流動可不會一直維持這么大的規(guī)模。勞動年齡人口已經(jīng)持續(xù)下降，各大城市的人口增量逐步趨緩，市民化過程的終點(diǎn)依然是買房落戶。出租房市場的需求，實際上也會越來越小。

由于供需的整體逆轉(zhuǎn)，類似目前的新房市場，逐漸失去流動性后，將來的出租房市場也會開始卷戶型面積、內(nèi)外環(huán)境，通過“卷”的過程確定誰可以獲得流動性。而老破小，就是最不占優(yōu)勢的那一類。

憑什么認(rèn)為這些老破小在十年后還能正常出租而不是空置？

可能有人會說，投資就幾萬塊錢，能虧多少？但不要忘記，很多人入手老破小，初衷就是嫌銀行利率低，想加杠桿賺風(fēng)險收益。一旦市場波動，杠桿帶來的會是成倍虧損。

老破小短期確實是不錯的投資，但非常依賴租售比5%以上的優(yōu)質(zhì)房源。我國大部分城市老破小租售比普遍在1到3%，基本沒有套利空間，所以圓子的案例并非普適性，用“流行”形容老破小投資并不合適。

更重要的是，高租售比背后是流動性折價和供需逆轉(zhuǎn)的隱憂。未來出租房市場供大于求，老破小的空置風(fēng)險會持續(xù)上升。所謂的“撿錢”，很可能是撿了短期收益，卻埋下了長期虧損的隱患。

風(fēng)險主要集中在貸款合規(guī)、空置周期、房地產(chǎn)持有成本改革這幾個方面。我本人對房地產(chǎn)投資向來謹(jǐn)慎，但也不得不承認(rèn)，在找到優(yōu)質(zhì)房源的前提下，老破小的短期投資價值值得關(guān)注，只是絕對不能盲目跟風(fēng)加杠桿。

否則，再便宜的老破小，也可能成為負(fù)資產(chǎn)。

你身邊有人開始抄底老破小了嗎？這種“以租養(yǎng)貸”的玩法，你覺得是機(jī)會還是陷阱？