陳向宏操盤的赤坎古鎮，還能撐多久？

如果在中國新一代的文旅古鎮項目中，挑一個最拿得出手的，那毫無疑問是2025年廣東江門新開業的赤坎古鎮。然而，這座古鎮新星，最近遭遇了嚴重的財務壓力。

3月23日，廣東省江門開平人民法院公布，赤坎古鎮的主體公司開平市赤坎舊埠旅游發展有限公司，拖欠45萬元執行款，納入被執行人名單。

如果只有一筆45萬的欠款，問題還不大，但赤坎古鎮早已債務累累。企查查信息顯示，早在2025年9月，就有債權人向開平市人民法院申請財產保全，凍結赤坎古鎮旗下公司648萬元的股權。2025年4月，某裝修建筑供應商起訴赤坎古鎮，追討425萬元的欠款。

企查查信息顯示，2024-2025年，赤坎古鎮涉及訴訟案件22起，絕大多數為供應商討要貨款，包括上海三菱電梯、建造裝修公司、景區景觀公司、演出設備公司、酒店設備供應商、制衣廠等，甚至包括一家餐具制造商。

赤坎古鎮不僅拖欠供應商的貨款，連國家的稅款也開始拖欠。1月21日，江門市稅務局公布，赤坎古鎮拖欠909萬元的房地產稅，被納入欠稅企業名單。

欠稅+供應商紛紛起訴+被法院列為被執行人，這套流程意味著什么，相信文旅業內人士都明白。

赤坎古鎮不是爛項目

這幾年，中國失敗的文旅古鎮項目比比皆是。失敗的古鎮，很多是地方城投、旅投的產物，或者和房地產捆綁的項目。這些項目一開始的路就走歪了，由于不指望文旅賺錢或不考慮還債的問題，這些項目投資決策草率，產品體驗落后，內容假大空，內行人一看就知道是個必死的爛項目。

然而，赤坎古鎮不是這樣，它是真心誠意的文旅項目，有非常優秀的頂層設計和操盤團隊，有非常完善的打造思路和鮮明的產品特色。它不是粗制濫造的人造仿古古鎮，而是基于江門開平的百年華僑文化和僑鄉騎樓老街，修舊如舊，原汁原味的僑鄉古鎮。

2014年，中信產業基金（后演變為CPE源峰資本）來到赤坎古鎮，發現這里有非常出色的文旅資源，百年前此地的華僑修建了600多座騎樓，融匯各種中西建筑風格，3公里的騎樓長廊是中國最長、最完整的僑鄉文化遺產，濃縮了中國華僑們的歲月史詩。當時，由于年久失修和居民翻新重建，這些寶貴的僑鄉建筑遺產正面臨消失的風險。

CPE源峰資本董事、總經理胡騰鶴決定出手，利用這些建筑遺產和僑鄉文化，盤活這座僑鄉古鎮。CPE源峰是資本市場的老兵，熟知文旅項目的頂層設計和投融管退整個流程。他設計了完善的投資模型和管理架構。

赤坎華僑古鎮總投資約60億元，項目資金來源是“股東資本金+夾層貸款+40億元銀團貸款+政府優先股+管理團隊投資”。基金除了自己出錢，還吸納了當地政府投資、海外華僑投資和一些私募基金投資。有了充足的資本金，再利用CPE源峰的融資能力和項目的深厚背景，撬動了夾層貸款和銀團貸款。這套資本設計，最大化降低了資金成本，統合了各方利益。

CPE源峰是“古鎮制片人”，他找來了中國文旅古鎮的第一“導演”陳向宏。請陳向宏具體操刀古鎮的內容打造和運營。陳向宏是烏鎮的締造者，親身經歷了“烏鎮+IDG資本+中青旅”成功的資本化路徑。陳向宏對赤坎古鎮也非常有信心，他投資了5000萬元資本金，持有赤坎古鎮8.7%的股份。管理團隊也參與投資，盡心竭力地打造項目。

陳向宏對該項目傾盡全力，花5、6年時間精心打磨。古鎮沒有大拆大建，而是修舊如舊。保護原有建筑，并基于不同區塊的風格特色，打造了南洋風情、歐美風情等多條特色街區。

赤坎古鎮和烏鎮一樣也有水系、搖櫓船，也配套了古鎮住宿業態，住赤坎古鎮酒店免門票，這一點和烏鎮如出一轍。古鎮商業也力求特色，融合非遺文化、粵菜美食、嶺南特色等地域文化，不是千篇一律的文旅小吃街。

NPC互動演出等節目。

烏鎮有戲劇節，赤坎古鎮有豐富的演出，《歸途》《火秀》《紅色婚禮》《一代宗師》《雄獅少年》等每日演出，還有英歌舞、打鐵花、煙花秀、大巡游、

赤坎古鎮位于廣東江門，是珠三角腹地，距離廣州、深圳、珠海不到兩小時車程，文旅消費力充足。這點和烏鎮的長三角區位優勢也很相似。

真古鎮的建筑底子，僑鄉古鎮的特色風格，珠三角腹地充沛的消費力，疊加完善的頂層架構，以及中國古鎮第一操盤手陳向宏的加持。赤坎古鎮湊齊了成功文旅項目的必備元素，提前規避了文旅項目的各種大坑。它的目標是成為下一座烏鎮。

赤坎古鎮為何復刻不了烏鎮？

赤坎古鎮在2023年1月開始試運營，2025年1月，項目正式開業，單人門票價格約150元。

目前，赤坎古鎮開業剛滿1年，就出現欠稅和被供應商接連起訴的問題，說明其財務壓力非常大。為什么這么精心籌劃、用心打磨、對標烏鎮的項目，會陷入如此困境呢？

知酷文旅認為，第一，赤坎古鎮是好項目，但生不逢時。

在2014年項目策劃階段，“烏鎮模式”還是文旅業內公認的優質項目，是備受游客歡迎的旅游業態，但到2026年的今天，旅游市場已經徹底變了。古鎮太多、太泛濫，游客早就審美疲勞了，而且很多粗制濫造的古鎮已經嚴重透支了游客的信任。古鎮不好玩、沒意思，成為很多游客的共識。

赤坎古鎮清楚這一點，它也在極力調整。項目2023年1月就試營業，2025年1月才正式開業，就是為了做項目業態調整，兩年里增加了許多演出、情景表演和NPC互動。如今，赤坎古鎮把演出和互動作為主要賣點。

項目公司董事長胡兵曾深度參與《只有河南》戲劇幻城項目，把演藝集合體的模式帶入古鎮。增加多場沉浸式表演和行進式演藝，也有打鐵花、火秀、燈光秀、NPC互動等時下流行的玩法，這些玩法極大地活躍了景區的氛圍。

然而，這些調整能維持住一定的景區熱度，但不能使整個古鎮脫胎換骨。原因是，這些玩法并不是赤坎古鎮獨家玩法，各地景區、古鎮也都在搞，游客并不會因此對赤坎古鎮情有獨鐘。

赤坎古鎮作為一個投資60億的項目，它必須要有游客不得不來的理由，至少要打穿整個珠三角，成為珠三角地區游客必打卡景區。僅靠增加演出節目和引入打鐵花等流行玩法，還做不到這一點。

第二，赤坎古鎮和烏鎮有先天的IP差距。

IP，體驗江南水鄉是游客必打卡烏鎮的理由。

烏鎮能打穿長三角的客源市場，影響力輻射全中國，除了產品體驗本身，還是長期影響力沉淀的結果。烏鎮牢牢占據了江南水鄉這個賽道的第一名，游客印象中的江南水鄉，就是烏鎮的模樣。江南水鄉是一個超大的旅游

烏鎮

赤坎古鎮做不到這一點，僑鄉文化不是一個很有吸引力的旅游IP。而且赤坎古鎮的起步太晚了，2014年開始策劃，拆遷過程很艱難，耽擱了數年，建設時又遇到疫情三年。2023年1月才試營業，試營業過程中發現項目不適合當下文旅市場，又緊急進行業態升級，2025年1月才正式開業，早錯過了文旅景區積累品牌和影響力的時間窗口。

烏鎮誕生時期，國內景區少、旅游玩法少，游客的注意力高度集中在少數景區。今天，游客注意力十分分散，其關注點也早已超過景區的范圍，各種非景區旅游玩法大行其道，如徒步、露營、溯溪、村超、文博場館等。赤坎古鎮做不到把游客的注意力吸引到它身上。

第三，赤坎古鎮投資太大了。赤坎古鎮投資了60多億元，其財務成本和折舊攤銷是吞噬利潤的無底洞。

2024年，赤坎古鎮試營業期間客流量約350萬人次，當時門票價格60元。2025年正式開業后門票價格漲到150元，客流量未公布，大概率并不如2024年。

赤坎古鎮的劇本，很像陳向宏操盤過的另一個項目，北京古北水鎮。古北水鎮2014年開業，2017年客流量峰值275萬人次，隨即進入逐年下滑的通道，到2024年古北水鎮年客流量下滑到129萬，不及2017年的一半，同期烏鎮景區客流量743萬，是古北水鎮的6倍。

古北水鎮

古北水鎮整體投資也是60億元，但古北水鎮有配套地產，收回了很大一部分投資，這導致其雖然年客流量只有129萬人次，但資金和債務壓力不大。而赤坎古鎮是純文旅項目，其壓力遠大于古北水鎮。

目前來看，正式運營才1年的赤坎古鎮，已經出現資金鏈極度緊張的跡象了。目前還僅是供應商訴求討債和欠政府稅款，如果后續銀行、金融機構也加入討債的行列，就基本宣告該項目的命運進入倒計時了。

對于文旅行業來說，赤坎古鎮如果失敗，意味著文旅古鎮這個業態徹底終結了。這么精心設計的頂層架構、這么高配的操盤團隊，這么良好的區位，原汁原味的僑鄉老街和華僑文化氛圍，非假大空的仿古項目。這種項目都不能在市場上取得成功，那就是文旅古鎮業態的生命周期終結了，文旅人該去探索、開發下一代的文旅項目和旅游玩法了。

作者｜吳莫言

編輯｜小知知

圖片來源｜攝圖網、社交媒體等