開學(xué)季：成都老破小的價(jià)值三要素...

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，馬上春假和清明節(jié)了，我們提前在網(wǎng)上看好了一些青二錦二學(xué)區(qū)房，打算到時(shí)候看房，給老二做準(zhǔn)備，老大以后也要小升初，預(yù)算有限看的房子感覺也沒個(gè)節(jié)奏，請問我們買這類房子，需要注意什么價(jià)值點(diǎn)呢？

房段子解答

因?yàn)榉治鲂枰嘌芯垦芯砍啥嫉睦掀菩l(fā)現(xiàn)是很有意思的。除了本身的居住、地段以外，我覺得有三個(gè)附加屬性尤為加分。

學(xué)區(qū)屬性，基本可以溢價(jià)50%左右，比如普通老破小單價(jià)1萬，但學(xué)區(qū)老破小可以來到1.5萬+。別說什么泡沫大，那都是對自己盲目認(rèn)知的安慰，這樣的中位數(shù)價(jià)格，搭配未來10年的學(xué)區(qū)需求，再加上確實(shí)是熟透了的核心地段，完全撐得起。

電梯屬性，屬于城市更新范疇，但需要樓棟自身?xiàng)l件，業(yè)主精力財(cái)力的配合以及相關(guān)部門的安排引導(dǎo)，所以可遇不可求。如果能安裝上電梯，價(jià)格肯定能明顯走高，尤其高樓層。

停車屬性，同上，也是市中心老破小的老大難問題了，能滿足停車需求，或者說滿足絕大多數(shù)業(yè)主停車需求的老小區(qū)，實(shí)屬罕見，這也是解決當(dāng)代年輕家庭的痛點(diǎn)之一。不過也需要小區(qū)內(nèi)部的先天資質(zhì)，現(xiàn)在政府更多的是引導(dǎo)，在小區(qū)外面擴(kuò)建尋找更大更穩(wěn)定的公共停車場。

三者滿足其一，就及格；滿足其二，則手慢無；滿足其三，99成稀罕物。

粉絲提問

你好，我想付費(fèi)咨詢一下賣二手房的價(jià)格設(shè)定及舊房小區(qū)房價(jià)的未來前景。本人在成都青羊區(qū)金沙**有一套72平兩室一廳（實(shí)得約50平），2017年以70萬購入，已置換新房擬出售；該房帶金沙小學(xué)學(xué)區(qū)且未占用，同戶型月租金約2200元，理想售價(jià)98萬被中介認(rèn)為偏高，上月樓下同戶型6樓成交價(jià)92萬；房屋家具齊全，因曾出租致家具墻面損壞翻修，暫不打算出租，非急售。想咨詢：結(jié)合租售比、房價(jià)趨勢、區(qū)塊及小區(qū)情況，該房合理售價(jià)是多少；從宏微觀層面分析小區(qū)房價(jià)前景，該房應(yīng)盡快脫手還是等待。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

金沙**這邊的大環(huán)境來說是文化宮，是青羊乃至整個(gè)成都二環(huán)中環(huán)非常成熟的區(qū)域，板塊的格局已定，生活氣息濃厚，交通配套完善，但也成熟過頭了，一方面沒有青五這樣的學(xué)區(qū)名氣加持，另一方面沒有新的樓市增長點(diǎn)，所以在整體的成都樓市大環(huán)境下，我覺得還是逐漸在走下坡路的，或者最好的情況下，就是保持平穩(wěn)。未來要房價(jià)上漲，只能說經(jīng)濟(jì)形勢大大好轉(zhuǎn)，樓市普漲，才會出現(xiàn)，但普漲的話，哪里不是漲呢，甚至別的地方、別的投資渠道會漲更多，所以從大環(huán)境的角度來說，我覺得文化宮以及差不多20年房齡的金沙**，是應(yīng)該果斷出手了。

金沙**適合于周邊三五公里的常住人群，沒法發(fā)散擴(kuò)散到更大的圈子，所以購買力還是相對緊湊的，需要更多的依托于當(dāng)?shù)鼐€下中介的深耕撒網(wǎng)，讓他們多帶看本地生活的剛需客戶，最終才好成交。

金沙**小區(qū)本身雖然外部是很舒服的很成熟的，我都因?yàn)檗k事經(jīng)常去文化宮，我知道這周圍的整體環(huán)境，但金沙**一是房齡偏大，和板塊一起衰老了，二是小區(qū)本身比較剛需，主打的是小戶型（套一套二），得房率不高（套內(nèi)56平，得房率77%），而且梯戶比很高。你這套我看都是4T15戶了，對挑剔的買家來說，比較折磨人。

現(xiàn)在72平的套二，掛牌2套，都是100萬報(bào)價(jià)，折合單價(jià)1.37萬左右（單價(jià)對于本小區(qū)來說是正常的價(jià)格，不浮夸，掛牌價(jià)格沒問題），相對于套一戶型，確實(shí)有功能上的優(yōu)勢，因此不存在競爭（50多平的小套二，沒有客廳陽臺，實(shí)際上更像是套一改套二，你們可以以此為理由打壓小戶型，捧高本房源）。主要比對的就是掛牌和成交。

前面說了，掛牌的鄰居很默契，也是剛好100萬，和你鄰居的那套房優(yōu)勢在于樓層更高視野更好，另外他好像是沒滿2年有增值稅？（待核實(shí)）。所以你的掛牌價(jià)格相對本小區(qū)，同戶型的房源來說是沒問題的。

從成交的角度來說，上個(gè)月同一戶型92萬（不清楚裝修等細(xì)節(jié)是否更好？我估計(jì)差不多），其實(shí)也是可以以此為錨點(diǎn)，讓中介把底價(jià)拉上來，最差也不至于差過92萬（實(shí)際是91.8萬），但是最高的話，你理想的98萬也算是最高了。

我估計(jì)喊中介盡力快速找客戶成交，行情大概是92-98萬之間，大概95萬左右，這個(gè)數(shù)字是尊重買家和賣家也尊重市場的結(jié)果。偶然的不誠心客戶除外。

從單價(jià)來說，1.3萬左右也是成交價(jià)，最近的一些套一套二，成交大多是定檔在1.26-1.44萬之間，所以也是符合市場大趨勢的。

從合理的租售比來說，這類房子應(yīng)該要大于2.5%。0.22*12/95=大概是2.7%，這個(gè)數(shù)字不算夸張，是正常應(yīng)該有的數(shù)字，從這個(gè)角度來說，也是可以支撐起95萬左右的市場價(jià)格的。

以上是基于當(dāng)前的市場行情來分析，回顧小區(qū)的歷史價(jià)格波動，并不是很大，最高點(diǎn)是2018年大概是1.45萬的均價(jià)，后面長期維持在1.3萬左右，現(xiàn)在最新的大概是1.27萬，是24-25年來相對低位而且運(yùn)行平穩(wěn)的價(jià)格。接下來的話，我覺得價(jià)格也會區(qū)域平穩(wěn)，小幅盤整在1.2-1.3萬之間，所以長期自持，期待房價(jià)大漲的可能性很低，反而及早出售，隨緣找客戶+堅(jiān)持90多萬的底線，是你們當(dāng)前應(yīng)該做的事。

總的來看，當(dāng)前掛牌合理，理想價(jià)位偏高，建議堅(jiān)持90多萬的底線，在95萬左右成交。確實(shí)也沒必要為了一個(gè)月2k租金繼續(xù)出租（損壞房屋，還不好賣），長期自持（看不到新的價(jià)值爆發(fā)點(diǎn)）。

粉絲提問

你好，我工作地在市二醫(yī)院，預(yù)算 100-120 萬，購置大套一或小套二；通勤要求地鐵 / 開車 30 分鐘內(nèi)，不考慮金牛區(qū)，意向青羊、錦江、成華、武侯，偏好近公園；需品質(zhì)開發(fā)商次新盤，小區(qū)安靜、物業(yè)與配套成熟、出行便利，戶型端正帶陽臺、中樓層、采光佳、朝南 / 東南，避開臨高架 / 馬路、無中庭綠化的獨(dú)棟房源；已看翡翠城、瑞升橡樹林、華潤二十四城、上海東韻等；剛需過渡，兼顧 5-10 年置換與出租，要求配套完善、學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

你的核心需求是120萬內(nèi)的大套一小套二，然后半小時(shí)到市二醫(yī)院通勤，這個(gè)核心點(diǎn)是要抓住的，是我們分析的基石，一定要堅(jiān)定下來，不然就會全盤推翻。

然后第二個(gè)核心點(diǎn)是在上述基礎(chǔ)上，尋找小區(qū)環(huán)境好，物業(yè)好，配套成熟，公園，采光好，樓層好，朝向好，學(xué)區(qū)好，品質(zhì)開發(fā)商，次新樓盤，安靜不吵等等要求，說實(shí)話，我能理解你的想法，畢竟花了自己辛苦攢的那么多積蓄，肯定想買到一套完美的房子，只是不知道怎么去找找不找得到這種完美的買法。

但是呢，從客觀的角度來說，成都二手房中位數(shù)大概是一百四五十萬，你預(yù)算壓縮到120萬后，的確不高，而且還要比較優(yōu)質(zhì)的地段小區(qū)房源，更是難上加難，是比較依靠緣分（偶然的個(gè)別優(yōu)質(zhì)房源，需要中介及時(shí)推送）和線下實(shí)地了解（逐一踩盤對比）的。只能說盡量找尋這種兼顧性的答案和買房，在客觀的樓市里，來找到最兼顧你需求的買法。

最后第三個(gè)角度則是對整個(gè)成都樓市的預(yù)判，尤其是對這類120萬的剛需產(chǎn)品，房價(jià)走勢的分析建議。

由于你只考慮青羊、錦江、武侯、成華，所以我們挨個(gè)盤——

青羊區(qū)——很難找，主要是受限于青羊整體處于西門，在通勤上略遠(yuǎn)于偏東門的市二醫(yī)院，加之三環(huán)內(nèi)老房子居多，所以匹配度不是很高。唯一的答案我覺得是看看人民公園這邊的匯廈少城系列（文墨閣、琴臺府、百花里和錦官郡），目前有50平多點(diǎn)的大套一在售，砍價(jià)下來，基本上還是可以滿足120萬上車的。優(yōu)勢是挨著公園，地鐵，位于市中心，各種配套都很好，去哪都方便，整體保值性也比較強(qiáng)，而且是青二學(xué)區(qū)房，也很好出租。不過缺點(diǎn)在于大多是超高層，3T8戶，單價(jià)比較高，面積不算大，只適合單身蝸居或者小兩口自住，等未來有孩子要讀書了，都住不太下，所以到時(shí)候還需要置換或者純粹當(dāng)做學(xué)區(qū)房來讀書，平時(shí)租出去，都是可行的。我覺得只要你對梯戶比，樓層這些要求不太高的話，匯廈少城系列算是青羊這邊很符合你預(yù)期的買法了。可以實(shí)地去看看小區(qū)品質(zhì)，鄰里關(guān)系（大多是帶孩子讀書的，所以比較有素質(zhì)），戶型套內(nèi)采光視野等，也是不錯(cuò)的買法。

再往西，通勤極限在三環(huán)內(nèi)的青五片區(qū)，可以看看內(nèi)金沙的中大君悅金沙系列，比如五期的62平套一，七期君逸院的65平套一都可以考慮上手，樓盤基本面來說的話，我覺得也和前面說的匯廈少城差不多，學(xué)區(qū)，公園，地鐵，生活氣息都是應(yīng)有盡有的，但缺點(diǎn)也差不多，只不過中大君悅金沙這邊稍微樓層低一些，18-23F為主，且是2T6戶。

然后第二個(gè)，武侯，武侯整體位于西南方位，和偏東北一點(diǎn)的市二醫(yī)院也是背道而馳，西南這邊的基本面和青羊類似，但還缺乏一個(gè)學(xué)區(qū)要素。省骨科醫(yī)院這邊有個(gè)孤盤，天朗錦邸，3T9戶的37F，可以買55平套一，挨著武侯祠，游人如織，也很熱鬧，但是要注意小區(qū)環(huán)境，租客較多的問題。來到紅牌樓，這也算是通勤極限了，可以考慮南山御峯，非常次新，3T9戶的高層產(chǎn)品，2022年才交房的，當(dāng)前120萬也能買到，主打一個(gè)次新+小區(qū)環(huán)境概念，周邊也有武侯的教育，麗都公園，紅牌樓商業(yè)，地鐵的加持，算是武侯這邊能考慮的極限了哈。

旁邊的麗都板塊還有麗都世家、交大萬通格外可以考慮上車，但是房齡稍大，板塊成熟但又略顯老氣，適合武侯西南方位周邊上班的客群，對你年輕人而言，反而有點(diǎn)不是很合適。

然后是錦江區(qū)，這個(gè)區(qū)的特點(diǎn)是環(huán)境好，生活氣息好，學(xué)區(qū)商業(yè)公園文化等都挺好的，只不過，房價(jià)也偏貴一些。從可選的角度來說，其實(shí)前面你已經(jīng)看了一些了，比較典型的我覺得可以看看上海東韻（68平大套一，沒學(xué)區(qū)溢價(jià)，地段好）；瑞升望江橡樹林二期三期（56-65平的套一戶型，勉強(qiáng)算學(xué)區(qū)房，挨著萬達(dá)，樓盤規(guī)模大，環(huán)境好，但是三期有些房源挨著高架要規(guī)避）。

塔子山這邊推薦看看萬科金潤華府，65平套二戶型可以直接上車，挨著塔子山公園不遠(yuǎn)，萬科品牌房企，華宇廣場商業(yè)，都還算是周圍比較不錯(cuò)的買法了。但缺點(diǎn)在于地鐵稍遠(yuǎn)，平時(shí)依靠自駕出行更合適。

最后的重頭戲還是在于成華區(qū)，學(xué)區(qū)特色不明顯，但是對你個(gè)人來說匹配度是很高的。要環(huán)境好小區(qū)很漂亮的話，可以看看槐樹店的御龍山二期，63平的套一個(gè)改套二，小區(qū)是滿足你對品質(zhì)要求的，但是缺點(diǎn)在于2個(gè)，一是距離地鐵稍遠(yuǎn)，自駕更合適一些，二是小區(qū)也以超高層，4梯6戶為主（電梯還是夠用的）。

然后槐樹店雙地鐵口可以看看魯能公館1區(qū)，51-67平的套一，小區(qū)本身地段，小區(qū)品質(zhì)，房齡來說，我覺得都還是很不錯(cuò)的一個(gè)買法，我有個(gè)粉絲，賣了房子又買了本小區(qū)的，就是因?yàn)樾^(qū)很舒服，地段有潛力，所以忍不住賣了又買，如果你側(cè)重地鐵口的話，魯能公館1區(qū)應(yīng)該把握下。

最后一個(gè)更大膽的買法，我建議去看看動物園，3號線直接南下市二醫(yī)院，目前可以看看比較次新的泛悅城市廣場，78平小套三，120多萬即可拿下，戶型更大功能性更強(qiáng)，周邊的動物園、商業(yè)氣息都很濃厚，自住和保值也很方便。

以上這些算是我從中午篩選到現(xiàn)在來看的各區(qū)確實(shí)最優(yōu)質(zhì)的買法建議了，當(dāng)然他們都不完美，但是從核心訴求來說，如果你能不追...

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