北京買房：理清思路，購房建議1839

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

2017年，我花800萬在南四環公益西橋買了一套三居室，到現在已經跌破700萬了，中介說掛牌價可以700萬，但成交價最多680萬。我現在想出租，但租金只有不到一萬，而且中介說不好租，除非我同意打隔斷分租。但如果打隔斷就只能租給底層打工的，那我的家具和裝修就全都完了，損失太大我承擔不起，請問您有什么建議？

Ps：中介是勸我賣掉的，但必須低價，然后勸我買****的，理由是租金高，800萬的房能租2萬一個月，請問是否合適？

A：

1、2017年800萬買的，現在跌到700萬，那您當時應該是年底買的吧？否則如果年初或春天買的，那或許就該900甚至千萬的成本了。

2、現在價值700萬租金不到1萬，我覺得這行情正常。因為是三居室，面積也應該超過120平，那租售比700，年化收益率1.5%左右很正常。雖然略低于北京平均1.8%的平均值，但這畢竟是大戶型，能找到愿意整租這么大面積的家庭不容易。

所以如果不考慮裝修成本，那我覺得這租金合理。但既然是您舍不得裝修，那要么就是自己住，要么就是索性賣掉唄，否則還有什么辦法？

3、當然就算出售的話，我也不建議在現在這種時候，再等等看吧，反正也沒什么下跌空間了，不著急用錢的話等等政策和行情吧。

4、中介勸您買****的，怎么說呢？租金確實是高，這是這種老公寓的優勢。但也考慮好，之所以租金收益高，背后的原因是其房價的走勢弱，漲的慢，所以才顯的租金收益高的。另外租這些公寓的很多都是辦公的，當寫字樓來用。

否則如果以2萬的租金，放在環境不錯的普宅小區，那房價至少在1400萬左右了。這跟800萬中間的差價，就是這些年來走弱的部分，短時間看不出來也無所謂，20多年下來就明顯了唄。

所以這看自己的主要需求吧，如果注重租金收益就買，注重價格走勢的話再考慮。這種老公寓以后未必還持續走弱，但最好成績一般也就是拉平大盤而已，房齡越老就越難逆襲。

5、簡單就是這情況吧，換做是我的話會先考慮自住，實在住不上的話就不持有了，但也不著急，等等市場回暖再買。至于是否換成老公寓看您重視哪方面了，甘蔗不能兩頭甜，適當取舍吧。

僅供參考。

二

Q:

請問南三環有個元熙華府的2019年次新小區，現在報價6萬，您覺得保值好嗎？126平三居室，南北通透，全屋地暖，裝修標準精裝交付（直接拎包入住）（按照每平6000的裝修標準）①意大利的裝甲系統4防門②英國吾愛吾家門鎖③德國威能燃氣爐④西門子的煙機灶具⑤史丹利的上下櫥柜⑥卡薩帝的柜式鑲嵌冰箱⑦三菱的空調以及洗衣機。

A：

1、您這是從售樓處網站上復制粘貼來的吧？但這些內容說的都是居住方面的，您問的不是保值情況嗎？

2、現在如果是6萬塊錢的話真不算貴了，畢竟旁邊的政怡家園這種老小區還5萬多呢。當然這也因為政怡家園是市直機關的福利房，品質和社區氛圍也都很不錯。

簡單說吧，元熙華府確實是沒幾年的次新小區，但保值到目前為止一般。畢竟前幾年開盤的時候8萬多一平呢，現在就降到6萬了，情何以堪啊？

3、按常理來說，次新房的保值是應該超過老小區的。但這小區的地塊太小，還是邊角，導致樓棟規劃和戶型什么的都普通吧。再加上規模小，才幾百套房，這種小區的物業不太好維持高品質，因為收到的物業費不多。

我不知道您具體看房了沒有，是不是只看了網上的信息啊？還是去現場看看吧，要不然沒有直接的感受。另外我剛看了看這里的掛牌數量有點兒多，400多套房的次新小區竟然有20多套掛牌的，掛牌率超過5%，遠超北京2%的平均值。那這么多業主想買房，保值情況一般都不太好。

看看旁邊政怡家園的吧，700多套房16套掛牌的，正好2%的平均值，這種小區在價格走勢上一般才不吃虧。畢竟商品價格是由供需關系決定的。

4、總之我建議還是再多看看房吧，房子是用來住的，多考慮自住，其他的別期望值太高。

僅供參考。

三

Q:

請問：我家孩子現在在東城燈市口上學，租房，想在附近買套房自住，兩居就行。但周邊都是學區房，老破小都500多萬起步，我們想買不帶學區屬性的，中介卻說只有公寓，是這種情況嗎？但都說公寓不能買，所以想問問您的建議。

A：

1、我也沒什么建議啊，中介說的都是現狀的實際情況，我要說的也是同一套磕兒。

2、簡單說吧，所有西城帶學位的普宅都屬于學區房，價格中也就都包含學區溢價，只不過高低不同而已。

通常都是總價越高的溢價占比越低，因為買這種房當學區房的家庭少，溢價也就沒被炒的太過分。而500多萬在東城屬于總價不太高的，大多數家庭都買的起+考慮過，那也就推高了溢價唄，現在的平均占比在25%左右，500多萬中大致包含100來萬。

3、公寓因為是不能落戶也就不帶學位，所以才沒有學區溢價。優勢就是居住的性價比高，劣勢就是有隱形的政策風險。常規是不太建議的，除非是更關注居住體驗。

4、簡單就這情況吧，我沒有建議，只是列出這些供參考。

僅供參考。

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