第41輪、59.22億元！保利發展上海上演“教科書式”拿地

保利發展突然出價59.22億元，強勢拿下長寧內環17年里首次出讓的住宅地塊。

中房報記者 付珊珊 上海報道

3月30日，上海土地市場迎來了今年第二批次土地出讓（以下簡稱“土拍”）。與以往多宗地塊集中出讓的熱鬧場面不同，此次僅有一宗宅地“獨挑大梁”。然而，正是這宗位于長寧區內環內的稀缺地塊，在上半場演了一出“雙雄爭霸”的戲碼后，卻在終局被一位“沉默的獵手”以一擊制勝的方式收入囊中。

當競拍進行到第41輪，屏幕上的數字定格在59.22億元，此前一直未曾舉牌的保利發展，在所有人都以為地塊將在華潤聯合體與中國金茂競拍中決出勝負時，突然出價，拿下該地塊。這一幕也讓不少觀看了這場土地拍賣直播的業內人士直呼：“劇情反轉太快！”

但實際上，保利發展早就透露出對這宗地塊的強烈興趣。早在3月24日，保利發展旗下公司上海保利建霖房地產有限公司就發布了針對該地塊項目的招標計劃公告，擬投資額為100億元。

在上海中原資深市場分析師盧文曦看來，這不僅是一宗優質土地的易主，更直接反映出上海房地產市場正在轉向積極：房企拿地意愿增強，核心區稀缺資源引發爭奪，市場預期正在改善。

長寧十年一遇“硬通貨”

根據公開資料顯示，長寧這宗地吸引了三位競買人，分別是華潤和新長寧組成的聯合體、保利發展和中國金茂。

在業內人士看來，地塊之所以吸引三家實力房企同臺拼搶，根本原因在于其難以復制的稀缺性。

首先是長寧區內環內已經近17年沒有純宅地供應。該地塊位于中山公園板塊，北臨蘇州河，距離軌道交通11號線隆德路站約500米，距2號線中山公園站約900米。周邊環繞著長寧來福士、龍之夢購物中心等成熟商業體，且鄰近中山公園，直面蘇州河景觀帶。

除了稀缺性、能夠填補長寧內環多年供應空白，盧文曦認為，該地塊條件實用，規模適中，適合做中型社區，不會造成開發商資金過度集中。此外，地塊區位成熟，周邊次新房有限，區域改善型需求明顯，為未來銷售提供了一定基礎。

該地塊競拍過程也充滿戲劇性。華潤和新長寧聯合體率先出價，中國金茂也不甘示弱，前幾輪幾乎“秒跟”，雙方你來我往，而保利發展一直保持沉默。就在所有人以為勝負已分之時，沉寂了一整場的保利發展，在第41輪突然出價。這一擊，直接讓戰火戛然而止。

盧文曦認為，這種在關鍵時刻出價的策略，體現了企業在資金、判斷和決策上的綜合優勢。“保利的拿地節奏在上海一直較積極，土儲規模和市場占有率均居前列，充足的貨量支撐了銷售和品牌效應，形成良性循環。本次在最后階段鎖定地塊，顯示其對于此類優質資源的重視和勢在必得的態度。”

實際上，這也是保利發展2026年首次出現在上海土拍市場。今年1月至今，上海已經進行了三個批次土地出讓，但保利發展均未現身。而根據機構數據統計，2025年，中海地產、招商蛇口、華潤置地三家房企在上海的拿地金額均超200億元，對比之下，保利發展僅有147億元。

據保利發展上海公司相關人士介紹，目前保利發展在上海有新江灣的珺園、北外灘的風貌項目以及江橋虹橋和著3個新項目。

對于此次拿地，保利發展相關人士表示，主要基于兩點：一是新政加持下，3月二手成交量創新高，市場信心正在修復，尤其是市區的改善市場；二是對于內環內市場長期看好，尤其是長寧內環這種近10年唯一的純住宅用地，稀缺性非常高。

“我們有信心不辜負這樣的優質稀缺地塊，做出一個標桿作品。”該人士強調。

定價破局之考

雖然拿地過程充滿戲劇性，但對于保利發展而言，真正的考驗才剛剛開始——如何給這塊地定價？

根據成交數據，地塊成交樓面價為77697元/平方米，溢價率6.43%。但這并非全部成本。考慮到地塊還有公建配套要求，實際樓面價預計將超過8萬元/平方米。參考中環邊的項目“和樾長寧”，開盤均價約在13萬元/平方米，作為內環內的項目，市場普遍預測，該項目最終定價不會低于15萬元/平方米。

然而，“15萬元/平方米”這個價格段，在當下上海樓市也面臨尷尬的處境。在這個價格段，購房者的選擇眾多，從黃浦、靜安到徐匯濱江，幾乎每個核心區域都有標桿項目在售。如果定價過高，很可能陷入銷售僵局；如果定價保守，則難以覆蓋成本并實現利潤。

在一些業內人士看來，這對開發商而言是一個兩難的局面，最終考驗的還是開發商的產品力與品牌溢價能力。

對于這一挑戰，保利發展似乎已有預案。據保利發展上海公司相關人士透露，在產品打造上，該項目很可能采取高層和小高層的搭配組合，旨在打造一個標桿作品。

中指研究院上海數據總經理張文靜也認為，作為絕對市中心宅地，在當前上海市場“區域發展分化”的大環境下，核心區域稀缺資源往往具備更高的市場溢價表現。但最終能否被市場接受，仍取決于房企對產品的打磨和對改善需求的精準洞察。

對保利發展而言，在“小陽春”的市場窗口下，如何將稀缺的土地價值轉化為可被市場接受的產品價值，這場大考才剛剛開始。