房地產(chǎn)何時出現(xiàn)拐點(diǎn)？“好房子”建設(shè)提速，城市更新的機(jī)會在于差異與個性化 ｜ 2026觀點(diǎn)年度論壇

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者 李凱旋 北京報(bào)道

一線城市限購政策優(yōu)化、“好房子”批量落地、城市更新提速，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入構(gòu)建新發(fā)展模式的階段。4月2日，在2026觀點(diǎn)年度論壇上，企業(yè)各方以“向上之路”為主題，探討房地產(chǎn)行業(yè)何時出現(xiàn)拐點(diǎn)，以及“好房子”和城市更新如何影響市場。

關(guān)鍵指標(biāo)判斷市場何時企穩(wěn)

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)在深水區(qū)調(diào)整。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前2月，全國新建商品房銷售面積同比下降13.5%，新建商品房銷售額同比下降20.2%，兩大數(shù)值的降幅均比上一個統(tǒng)計(jì)期有所擴(kuò)大。

究竟何時才能企穩(wěn)？德思勤集團(tuán)董事長龍固新認(rèn)為，預(yù)判房地產(chǎn)市場趨勢需要關(guān)注多類指標(biāo)，包括成交價格、租金和結(jié)構(gòu)三類。龍固新表示，全球衡量資產(chǎn)價值的重要標(biāo)準(zhǔn)是租金，我國存量資產(chǎn)約400萬億元，一線城市租金企穩(wěn)且資產(chǎn)價值基本錨定。

“在過去20年的地產(chǎn)投資熱潮中，市場更關(guān)注房屋成交價格，這兩類價值均產(chǎn)生于實(shí)際交易或租賃行為。”龍固新在圓桌論壇上提到。

龍固新認(rèn)為，衡量市場真正企穩(wěn)的核心指標(biāo)有兩個，一是當(dāng)前愿意投資和創(chuàng)業(yè)的人數(shù)及公司數(shù)量，這是租金、成交等指標(biāo)好轉(zhuǎn)的核心驅(qū)動力；二是一、二線城市科技人才的生育數(shù)量，城市發(fā)展應(yīng)更注重引入科技創(chuàng)新資源及科技人才，這才是市場企穩(wěn)的關(guān)鍵。

“好房子”助力市場修復(fù)

作為當(dāng)下民生關(guān)切的焦點(diǎn)問題，“好房子”再次出現(xiàn)在今年全國兩會的政府工作報(bào)告中，且表述從2025年的“推動建設(shè)”優(yōu)化為今年的“有序推動”，并新增“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”這一重點(diǎn)工作。

“好房子”的出現(xiàn)代表著房地產(chǎn)行業(yè)從“住有所居”時代提升至“住有優(yōu)居”時代，其不僅帶動產(chǎn)品升級，更將拉動材料、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同發(fā)展，并催生出智能家居、社區(qū)服務(wù)等新的消費(fèi)場景。

招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司城市研究院院長孟偉表示，2024年、2025年，“好房子”主要處于政策引導(dǎo)及各開發(fā)商搭建體系的階段。今年年初，各開發(fā)商已經(jīng)全面推進(jìn)落地實(shí)施，好房子實(shí)現(xiàn)了從營銷宣傳到供應(yīng)鏈端轉(zhuǎn)變的核心突破。

“‘好房子’從試點(diǎn)樣板到全面落地的過程離不開體系支撐與供應(yīng)鏈配合。”孟偉在圓桌論壇環(huán)節(jié)說。

合富輝煌廣州公司總經(jīng)理郭銳認(rèn)為，消費(fèi)端對于好的生活的追求是源源不斷的。郭銳提到，今年住宅產(chǎn)品競爭激烈，產(chǎn)品的迭代不是線性的，而是跨越式的。從材料、科技感到服務(wù)等來看，和以前部分優(yōu)質(zhì)地段的豪宅相比也好出很多，這些變化能很好地激發(fā)人的購房欲望。

“‘好房子’在未來還會激發(fā)出更多成交機(jī)會。好房子不只是產(chǎn)品升級，更多是出于戰(zhàn)略考慮，通過供應(yīng)端的提升，刺激整體市場需求和信心的修復(fù)。”郭銳指出。

以社區(qū)為例，IWG中國區(qū)總裁胡懋認(rèn)為，“好房子”要加上好的社區(qū)、好的配套，才能形成一個非常有吸引力的生活環(huán)境。胡懋指出，當(dāng)企業(yè)在想如何提升居住環(huán)境、提高社區(qū)活躍度和吸引力時，可能只想到做好綠化或者配置商業(yè)，或許想不到是不是也需要配置一個辦公空間，吸引更多不同行業(yè)、不同產(chǎn)業(yè)的人進(jìn)入社區(qū)。

公開資料顯示，IWG聚焦于靈活辦公賽道，是全球最大的運(yùn)營精裝修、小面積、全服務(wù)式辦公空間的集團(tuán)公司。胡懋介紹，近年來，IWG逐漸將網(wǎng)點(diǎn)滲透進(jìn)社區(qū)，其認(rèn)為社區(qū)也有較大規(guī)模的靈活辦公需求，這和打造好社區(qū)、好的居住環(huán)境相輔相成。

城市更新邁向場景化

除了“好房子”之外，城市更新也被看作是房地產(chǎn)行業(yè)下一階段的發(fā)力賽道之一。政策端，城市更新與“去庫存、優(yōu)供給”強(qiáng)綁定，并承擔(dān)著助力城市高質(zhì)量發(fā)展的任務(wù)。

第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務(wù)廣州主管、董事周志鵬認(rèn)為，城市更新無限復(fù)制的開發(fā)模式已經(jīng)走到終點(diǎn)，未來能突圍的項(xiàng)目將聚焦打造級差地租。

周志鵬表示，城市更新將有兩大變革方向。其一，依托在地文化底蘊(yùn)打造不可復(fù)制的特色，這一類產(chǎn)品難以被競品模仿。其二，無獨(dú)特區(qū)位的項(xiàng)目可以通過進(jìn)行持續(xù)的內(nèi)容植入來構(gòu)建競爭力。例如，部分城市中心項(xiàng)目打造小型劇院，依托明星資源持續(xù)更新內(nèi)容，票房表現(xiàn)可觀，并與周邊餐飲業(yè)形成聯(lián)動引流。

周志鵬認(rèn)為，差異化、個性化以及內(nèi)容植入是城市更新項(xiàng)目的核心競爭力。此外，城市更新的參與主體或?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，開發(fā)商需從追求快錢轉(zhuǎn)向長期慢錢，深耕項(xiàng)目培育。運(yùn)營環(huán)節(jié)也需要前置，運(yùn)營部門將從成本中心逐步轉(zhuǎn)為價值創(chuàng)造中心，通過跨界轉(zhuǎn)換產(chǎn)業(yè)、社區(qū)與消費(fèi)資源來盤活資產(chǎn)，而資金方也將從短期投機(jī)轉(zhuǎn)向長期主義，能接受長周期回報(bào)的資金將具有優(yōu)勢。

“城市更新正處于新舊交替階段，傳統(tǒng)的拿地開發(fā)模式落幕，行業(yè)將從粗放式發(fā)展邁向精細(xì)化發(fā)展。”周志鵬直言。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>