三年間存貨節節攀高近百億，濟南城投的“房”事難題

香港商報訊 存貨超500億、占總資產近兩成，而房地產走勢還未明顯改觀。作為東城逸家、西江華府等省城知名社區的“操盤者”—濟南城市投資集團有限公司（以下簡稱：濟南城投）正站在一個微妙的關口。

春節前的1月底，濟南城投發布的募集說明書向外界明確指出“存貨減值的風險”。而透過近幾年財報，可以看到濟南城投的存貨在節節攀高，三年間增加近百億。企業方面也提出，“一旦未來出現房地產價格大幅下降的情況，將面臨相應的存貨減值準備風險。”

2022年至2024年，濟南城投存貨分別為 420.25億元、474.37億元、505.96億元。從2025年的三季報來看，截至2025年9月底企業存貨達到514.68億元，相較2022年末存貨增加94.43億元。濟南城投解釋，“存貨主要為房地產項目所產生的開發成本，報告期內發行人計提存貨跌價準備較少，但房地產價格受到宏觀調控、經濟環境的影響較大，一旦未來出現房地產價格大幅下降的情況，將面臨相應的存貨減值準備風險。”

（圖片來源/企業官網）

濟南城投存貨中開發成本比例較高，主要為土地使用權以及在建尚未完工的房地產項目，開發產品均為尚未對外銷售的安置房、商品房、商業等房地產項目。從存貨中的開發產品看，截至2025年6月末，其包含東城逸家項目、CBD安置房項目、經十一路項目、西江華府項目等。

在目前的房地產走勢下，濟南城投存貨面臨的減值風險，會對利潤表產生較大影響。這主要是隨著濟南城投前期對齊魯銀行的投資由原其他權益工具投資改按長期股權投資-權益法進行核算，企業的凈利已經由2023年度的52.84億元降至2024年度的18.29億元，降幅達到了65.39%。而根據2025年三季報，2025年1月至9月，濟南城投實現營收86.46億元同比基本持平，實現凈利潤8.97億元，相較2023年度的高峰值已不可同日而語。

2月7日，濟南城投集團召開2026年工作會議暨“項目賦能年”動員大會，其中明確提出“要推動資產盤活，聚焦土地熟化與供應、存量房產去化、數據資產化。”

盡管面臨存貨減值壓力和利潤下滑的挑戰，濟南城投的"家底"依然雄厚。截至2025年9月末，其總資產高達2647.52億元，凈資產628.17億元，賬面貨幣資金83.02億元，短期內償債能力無憂。2月底，濟南城投發布關于法定代表人變更及董事長免職的公告稱，免去李詠董事長職務，委托公司董事、總經理孫明達主持日常工作，同時變更公司法定代表人為孫明達。對于這家濟南核心城投平臺而言，未來最大的看點，將是在房地產行業調整周期中，如何消化龐大的在建項目存貨，并實現向城市運營等新業務的平穩轉型。