去風險、筑保障、提品質，構建中國房地產發展新模式｜宏觀經濟

文/中歐陸家嘴國際金融研究院高級學術顧問、中國首席經濟學家論壇研究院院長盛松成、寧波財經學院會計學院講師汪恒

中國房地產正站在新舊模式轉換的關鍵節點。“十五五”規劃為行業明確了“先化風險、再謀新路”的清晰路徑。現階段，須以穩住市場為前提，以構建新模式為核心，以提升居住品質為根本，通過分層供給、因城施策、財政協同、金融支持等多維發力，推動房地產真正回歸居現階段，須以穩住市場為前提，以構建新模式為核心，以提升居住品質為根本，通過分層供給、因城施策、財政協同、金融支持等多維發力，推動房地產真正回歸居住本源，實現從規模擴張向質量提升的深刻轉型。這不僅關乎行業自身可持續發展，更是中國經濟行穩致遠的基本要求。

“十四五”時期是我國房地產行業發展的重要轉折階段。行業在經歷長期高速增長后進入深度調整，過去20多年形成的傳統的高負債、高杠桿發展模式逐漸難以為繼。面對人口結構調整與城鎮化邊際效應遞減的趨勢，2023年7月24日，中央政治局會議審時度勢提出了適應新形勢的戰略要求。此后，從中央經濟工作會議提出“加快構建房地產發展新模式”，到住建部強調建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制，政策組合拳的主線始終圍繞著“嚴控增量、優化存量、提高質量”展開。特別是2024年底至2025年，中央明確提出要促進房地產市場“止跌回穩”，將穩地產上升到了關乎宏觀經濟大盤的戰略高度。

而近期發布的“十五五”規劃建議對房地產行業的戰略要求呈現出鮮明的分層次特征。一是“刮骨療傷”，處理“十四五”期間及以前行業發展帶來的風險問題，“提高防范化解重點領域風險能力，統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險”。二是“整裝待發”，為行業發展指明新的方向，“加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”，“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給”，“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”等。在“新模式、新思路”的引領下，房地產行業有望涅槃重生、回歸本源，伴隨中國經濟邁向高質量發展新階段。

去風險是當前行業發展第一要務

自1998年住房制度改革以來，房地產業在改善居民居住條件、拉動經濟增長方面發揮了重要作用。但隨著人口結構和經濟形勢的變化，行業高速增長期已結束。當前房地產業風險并非簡單的周期性波動，而是資產負債表衰退風險在房地產領域的集中顯現。

資產負債表受損與剛性債務的錯配

過去20多年，房地產行業形成了極具時代特征的“高負債-高增長”模式，即依靠市場上行紅利掩蓋底層運營風險。在這種模式下，房企通過“高杠桿、高周轉、高負債”快速擴張，居民部門通過按揭貸款加杠桿購房，地方政府依賴土地出讓金維持財政運轉，三方共同推高了資產價格，也積累了較高的風險。

當前行業面臨的嚴峻挑戰在于，當資產端的房價與地價進入下行周期，負債端的銀行貸款、房企債券等債務卻具有剛性。這種估值下行與債務剛性的錯配，直接導致了微觀主體資產負債表的實質性受損。此時，微觀主體的經營目標從“利潤最大化”轉向“風險最小化”，利用后續經營收入償還債務，而非進行新的投資;資產價格的縮水不僅引發了社會各界對行業前景的擔憂，還通過財務杠桿效應進一步放大了居民財富的縮水，抑制了全社會的內需潛力。

警惕合成謬誤引發的系統性風險

在去風險的過程中，必須高度警惕合成謬誤帶來的負面反饋。當市場預期下行時，前期經營激進的房企從個體理性出發，會傾向于通過大幅折價拋售資產、收縮投資來回籠資金以償還債務，而其他房企則被逼跟進。然而，如果所有企業同時采取此類行動，宏觀上就會導致市場價格大幅下降和流動性枯竭，使行業陷入資產價格下跌與債務壓力上升的惡性循環。

目前，房地產業風險已與地方債務風險、金融風險高度交織，成為當前經濟風險的核心關切。因此，“十五五”規劃強調分層次處理風險，首要工作即提高防范化解重點領域風險能力，統籌推進房地產與關聯領域的風險有序化解，嚴防單一風險演變為系統性風險。

以時間換空間，推動有序出清

當前問題的解決思路不應是簡單的硬著陸，而應通過政策支持實現“時間換空間”的平穩著陸。房地產業占GDP的比重已由1998年的4.5%上升至2025年的6.2%1，其支柱定位長期不變，但可以通過剝離其過度承載的經濟與社會功能，逐步降低其對系統性風險的傳導。例如，通過使租售比、房價收入比回歸合理水平、控制空置率等方式，將風險限定在可控范圍；讓房地產回歸居住屬性，剝離金融投機與增長包袱。

“棄舊路、走新路”是新形勢下的必然選擇

從短缺經濟中崛起的中國房地產業牢牢把握解決中國百姓不夠住的這一歷史命題，各參與方均以拉動投資為主要手段推動行業發展并帶動經濟增長。我國人均城鎮住宅建筑面積由1998年的18.7平方米上升到2023年的超過40平方米，以美國六分之一的人均GDP實現了三分之二的人均住房面積。

然而，隨著社會主要矛盾轉化為“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”，住房領域的主要問題已從“總量短缺”轉向“品質不均、結構不適配”，人口到頂、城鎮化放緩、經濟發展轉軌和風險的累積，這些主要是在“十四五”期間出現的，也是“十五五”規劃期間房地產行業發展的起點。

構建房地產發展新模式

推動房地產高質量發展，首先是構建房地產發展新模式。在過去以規模快速擴張為特征的增量市場環境下，部分市場參與者往往規避或繞過監管規則，依靠市場上行掩蓋運營風險。2022年“保交樓”問題的凸顯，正是舊模式難以為繼的集中體現。因此，新模式必須建立在健全且能嚴格執行的規則體系之上。倪虹（2025）提出做實項目公司制、推行主辦銀行制和推進現房銷售制等具體舉措，改革完善房地產開發、融資、銷售制度，這是確保“十五五”構建房地產規范發展的一套組合拳。

一是做實項目公司制，切斷風險傳導鏈條。在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。這一制度旨在確保單個項目的資金優先用于項目本身的開發建設，防止集團總部通過資金池運作挪用項目資金，避免“拆東墻補西墻”導致的系統性風險。

二是推行主辦銀行制，實現風險共擔與資金封閉管理。在房地產融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行滿足項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風險共擔的機制。這一制度源于2024年的房地產項目白名單制度。白名單項目須確定一家主辦銀行，承諾資金封閉運行、專款專用，保障建設與交付。截至2025年9月底，全國“白名單”項目貸款審批金額已超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付。2主辦銀行制有效避免了多家銀行爭相凍結資金賬戶的情況。

三是推進現房銷售制，從根本上防范交付風險。在商品房銷售上，有力有序推進現房銷售，做到“所見即所得”；繼續實行預售的，規范預售資金監管。國家統計局數據顯示，現房銷售面積在商品住宅銷售面積中的占比從2020年的12.7%提升至2025年的35.9%，6年提升23.2個百分點。2025年1—12月，全國商品住宅現房銷售面積達3.16億平方米，較2024年全年增長6.4%。3海南、雄安新區等地已全面實行現房銷售制度，全國已有超過30個省（市）出臺現房銷售相關支持政策。

四是代建模式成為輕資產轉型的重要方向。隨著行業進入深度調整期，代建作為輕資產業務的重要組成部分，已被眾多房企提升至重要戰略位置。2024年，初步統計代建企業代建項目新簽約規劃建筑面積預計為16500萬平方米，規模仍然保持高位（中指研究院，2025）。截至目前，全國范圍內已超過100家房企涉足代建業務，銷售額排名前100的房企中，有八成已涉足代建。這一模式有助于企業降低資金壓力，通過專業化服務實現可持續發展。

補齊保障住房供給體系

著力優化和完善住房供應體系，需要補齊保障住房供給的“短板”。住房兼具商品屬性與社會保障屬性。從國際經驗看，新加坡組屋（HDB）制度覆蓋80%以上居民、德國住房合作社模式穩定市場租金，均證明雙軌制是破解住房難題的有效路徑。從我國看，當前城鎮化率已突破66%，新市民、青年人住房困難與存量房資源閑置并存，結構性矛盾凸顯，亟須通過制度性重構實現“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的梯度供給格局。

一是保障性住房覆蓋面亟待擴大。據申萬宏源研究(2024)估算，截至2023年末不含棚改在內的保障性住房占存量住房面積的比例僅8.0%；根據第七次人口普查數據計算，城鎮家庭戶中租賃廉租房、公租房的比例為3.4%，購買經適房、兩限房的比例為3.8%，二者合計7.2%。政策層面要求各地每年新增的保障性住房（含配售型、配租型、公租房等）面積占新增住宅總量的30%。

二是國際實踐提供了重要鏡鑒。新加坡住房模式以政府主導的組屋為核心，同時保留市場化的私人住宅體系。新加坡建屋發展局自1960年成立以來，致力于提供廉價住房，其關鍵在于政府大力扶持、低價保障住房供給充足，并且監管嚴格，形成了廉租房、廉價房和高端私人住宅為一體的階梯化供應體系。相比之下，我國保障房在發展背景、覆蓋范圍、住房品質、資金來源、土地成本、稅收制度等方面與新加坡的組屋制度仍有較大差距，未來的發展包括擴大保障房的供給、完善保障房相關配套制度以及擴大資金來源等。

房地產在經濟中的作用

“十五五”時期，房地產行業正經歷從經濟支柱到多元載體的深刻蛻變。過去行業單一依賴投資拉動和土地財政，如今要協同發揮居住保障、人力資本積累、消費釋放等多維價值。隨著我國經濟從高速增長轉向高質量發展，房地產需要解決的已不僅是如何建更多房子，更是讓房子如何更好地服務于人的全面發展。這一轉變既是破解當前房價下跌、財富縮水、消費收縮負向循環的現實需要，也是重塑經濟增長、培育新質生產力的戰略選擇。具體而言，房地產可以從以下方面拓展其經濟功能。

一是實現“居者有其屋”。房屋的最大功能還是居住，我國仍然是世界第二人口大國，城鎮化速度雖然放緩，但快速城鎮化時期仍未結束，“居有所住”仍是大多數百姓樸素的人生目標。把這一目標納入公共服務體系，也是我國制度優越性的體現。對于城鎮困難家庭基本住房需求，通過保障房得以滿足，盡量限制住房的金融屬性；對于低收入群體，通過共有產權房等渠道降低購房門檻；而對于尚有余力的家庭，其改善性需求可以通過市場得以滿足，輔以差別化信貸、稅收政策調節，而無須嚴格限制其金融屬性。對改善性需求的因城施策須建立在對于人口形勢的精準估計之上，遵循“以存量定增量”的原則，為土地供應管理提供明確且嚴格的要求。

二是從“投資于物”轉向“投資于人”。良好的居住條件不僅是生活資料，而且是人力資本積累的重要載體。“好房子”這一理念在很大程度上來源于對提升消費者居住水平的思考。在“高杠桿、高周轉、高負債”發展模式大為流行的時期，如何快速建成房子成了房企的首要目標，而一些投資客買入即轉售，對于房屋質量也不關心，共同導致了一批同質化、低質化房屋上市。

“十五五”規劃建議提出“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”，既是對過去一段時間行業亂象的糾正，也是對未來行業發展方向的指引。同時，大規模的舊城改造既是改善居住質量的重要手段，也有助于拉動投資。我國商品住房制度也已實施了20多年，很多早期的住房已進入維護更新期，建立房屋全生命周期安全管理制度是應對我國即將來臨的房屋大規模修繕、加固、更新的未雨綢繆之舉。“十五五”期間，若每年改造5萬個老舊小區，可拉動投資超萬億元，同時改善數千萬家庭居住條件（中誠信國際，2026）。此外，城中村改造、危舊房改造等工程，既能消化存量商品房作為安置房源，又能釋放土地價值用于產業導入。

三是促進內需，尤其是釋放我國消費潛力。根據中國家庭金融調查，我國有房居民占比超過90%，房價下行帶來了居民財富的縮水，并通過財務杠桿被進一步放大。行業下行還牽動自身與上下游產業的就業，而這些與我國內需不足的問題相互交織。

截至2024年底，我國住房公積金累計繳存總額32.79萬億元，已使用21.86萬億元，繳存余額10.93萬億元，使用效率偏低。4可借鑒新加坡中央公積金（CPF）經驗，在確保住房消費基本功能前提下，逐步將使用范圍拓展至醫療、養老、教育等家庭必需消費領域。據測算，若公積金使用范圍適度放寬，每年可釋放數千億元消費潛力，有效對沖房價下跌帶來的財富收縮效應。

目前我國一線城市房價收入比仍超20倍，遠超國際合理水平（3~6倍）。高房價迫使居民過度儲蓄、壓縮當期消費。若通過保障性租賃住房和市場化長租房供給，將租金回報率穩定在3%~4%的合理區間，可使租房家庭釋放30%~40%的住房支出用于其他消費。

此外，住房與生育政策的協同可釋放結構性消費潛力。住房成本是抑制生育意愿的重要因素之一。可通過中央財政對多孩家庭購房貸款貼息，降低購房成本，鼓勵生育。若“十五五”期間每年支持100萬個三孩家庭改善住房條件，發放購房補貼，按每戶補貼20萬元計算，需財政資金2000億元，但可帶動住房消費超1萬億元，并產生長期人口紅利。

穩市場是實現發展目標的基本前提

當前我國的房地產銷售仍在下降，2025年，新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；投資下降更為明顯，2025年，全國房地產開發投資82788億元，比上年下降17.2%。5為實現“十五五”的發展目標，首先要穩住市場，這不僅關系行業去風險和自身發展，也與我國整體經濟發展密切相關。目前我國需多策并舉，爭取在一兩年時間內穩住房地產業，為行業自身也為經濟發展爭取時間。

一是穩住高能級城市房地產是托底市場的關鍵支點。作為我國經濟發展主引擎、人口主要流入地，高能級城市要盡力去除行業發展的相關限制，以完善保障性住房體系為基石，充分滿足改善性居住需求為抓手。收購閑置商業用房改建為保障房或租賃房，緩解困難群體購房壓力;進一步放開高檔住房及中心城區普通住房交易限制，鼓勵業主通過出租獲取收益。2024年9月底以來，一線城市已率先調整限購政策，上海放寬外環外區域限購，深圳放開非深籍購房限制，北京針對五環外區域優化限購，這些梯度放松政策既避免了市場虹吸效應，又精準釋放了改善型需求。應通過房價收入比、租售比等指標合理調控房價，將其控制在符合我國經濟發展階段的區間內。

二是有效落實“好房子”理念是重塑市場信心的品質基礎。從技術層面分析，市場下行帶來的土地價格和其他原材料價格下行，為好房子建設騰出了資金空間，新房子可以在房價不上升的前提下提高建設質量。住建部提出的安全、舒適、綠色、智慧好房子標準，北京要求新建住宅層高不低于3米，南京將綠色建筑標準納入土地出讓條件，這些具體指標正逐項落地。當前改善性需求占比持續提升，購房者對品質敏感度已超過價格敏感度，好房子成為打破觀望情緒的關鍵抓手。

三是需要中央財政及創新金融產品支持。在房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，單純依靠地方政府的有限財力已難以撬動龐大的存量市場。中央財政的深度介入與政策協同，是實現“止跌回穩”的關鍵變量。

①可以運用多元化財政工具彌補投資缺口，進一步推廣“十四五”期間證明行之有效的政策舉措。中央財政可通過發行特別國債有效彌補地方在基礎設施建設和保障房開發中的投資缺口。支持地方政府利用專項資金收購閑置土地與存量商品房，將其轉化為保障性租賃住房。這種方式既能直接緩解房企的現金流壓力，又能通過減少市場冗余供應，加速價格底部的形成，實現“以需定供”的良性循環。②深化房地產金融產品創新與推廣，為滿足行業高質量轉型對資金流轉效率的要求，應進一步擴大房地產金融產品試點。通過加快REITs（不動產投資信托基金）和ABS（資產支持證券）的發行節奏，將沉淀的存量資產（如租賃住房、商業地產）轉化為流動的金融產品。這不僅能降低開發商的資產負債率，還能為社會資金提供穩定的投資渠道。

總而言之，中國房地產正站在新舊模式轉換的關鍵節點。“十五五”規劃為行業明確了“先化風險、再謀新路”的清晰路徑。現階段，須以穩住市場為前提，以構建新模式為核心，以提升居住品質為根本，通過分層供給、因城施策、財政協同、金融支持等多維發力，推動房地產真正回歸居現階段，須以穩住市場為前提，以構建新模式為核心，以提升居住品質為根本，通過分層供給、因城施策、財政協同、金融支持等多維發力，推動房地產真正回歸居住本源，實現從規模擴張向質量提升的深刻轉型。這不僅關乎行業自身可持續發展，更是中國經濟行穩致遠的基本要求。

來源 | 經作者授權轉發

編輯 | 周茗一

審核丨秦婷

責編 | 蘭銀帆

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